实探揭秘深圳24万/套的红本住宅，连中介都不想卖！
你能想象，在套均总价556万的先行示范区深圳，还有总价24万的住宅吗？
哪怕去到隔壁的惠州，这个价格恐怕连首付都够不上。
单价1字头、商品房、红本住宅、龙华......
更魔幻的是，深圳最便宜的房子，却遭到中介们的集体嫌弃，都不愿意卖。
甚至发出灵魂拷问：你为什么要买这样的房子？
如此神秘的楼盘，究竟长什么样？为何如此便宜？
跟随南方楼事，一探究竟。
深圳最便宜商品房，遭中介“嫌弃”
手握50万存款的刘茜（化名）向南方楼事吐槽，在深圳生活多年却无片瓦遮身，这让她感到不安。
于是她下决心一定要买套房子，目标也很明确：预算50万。
于是在房源APP筛选二手房，发现真的有50万以内的房子，单价最低只要1.4万/㎡。
而这个楼盘是位于龙华观澜的启点公寓。
她欣喜若狂，在当天夜里开始约中介带看。
一连咨询了两个，对方都表示不代理这个项目，在第三个后才成功约到。
比较悲剧的是，第二天刘茜到达和中介约好的地方时，中介发来消息表示：拿不到钥匙只能下次再看。
为此她十分生气，“明明房源网上有25套在售房源，怎么可能没有业主同意带看呢？”
气归气，她还是默默的重新约别的中介。
烈日之下，终于约到愿意带她看项目的人。
一见面，中介就疑惑的问刘茜，“你是投资吗？我不太理解怎么会有人买这个。”
接着他表示，启点公寓一套房的总价还不如小产权，佣金也不高，所以很多中介不愿意来这边。
“而且很多业主把房子租出去了也不说，大家都不愿意带看。”
图源链家官网 数据截自8月17日
终于顺利和中介出发，从深圳北站开车前往，途中刘茜了解到，启点公寓位于龙华观澜的章阁片区，和东莞塘厦一街之隔。
原来叫十二星座公寓，在1994年建成。
楼盘以小户型为主，主要有：17.48㎡、22㎡、24㎡和28㎡。
屈辱遭遇：看房被拒、管理员冷嘲
看房的过程，刘茜对楼盘保养的细致程度感到意外，干净整洁，甚至华强北很多天价小区也无法媲美。
但同时，租户和小区管理员态度恶劣，让她感到十分屈辱。
1. 小产权外表，商品房物业
从深圳北站开车到楼盘，大约35分钟。
被叫做销售中心的牌匾也只是彩喷条幅，并且大门紧锁。
“一切都显得很不正规，哪个商品房会这么敷衍？”刘茜表示一开始以为自己被骗了。
进到楼层内部，她又感到十分意外。
原本以为在这么偏远的地方，小区环境不会多好。
但从电梯出来发现，过道十分干净，电梯间摆放的垃圾桶也及时清理并无异味。
消防门和楼梯间的扶把，都没有出现锈迹斑斑的现象。
因为墙贴均为瓷砖铺装，没有出现墙体剥落的情况，整体看起来干净整洁。
大部分过道会摆放一些租户的鞋架，但整体不会过于杂乱。
消防设备也安置在显眼位置。
很难想象，这个被农民房裹挟、已有26年楼龄的老小区，竟能保养得如此细致。
两端分别为电梯，过道均有开窗，绝大部分区域通透明亮。
看到刘茜发来的图片，南方楼事不禁想起华强北天价学位房的小区环境......
2. 一层50户，租户扎堆，农民房户型
楼栋设计是一个“回”字形，一共12层，每层50户人家。
因为绝大部分都是租户，不能避免的，仍然会出现有人占用公共空间的现象。
刘茜告诉南方楼事，小区给了她一个很好的印象，但租户却留下恶劣的态度。
看房的过程中，不时看到有租户在过道吵架。
更为恶劣的是，虽然已经跟房东约好看房，但租住的住户却不让看房。
中介敲门的姿态也十分卑微，只要租户稍稍大吼抗议，就会迅速离开。
还不忘吐槽，“最好不要惹这里的租户。”
在敲了不下4间房之后，他们终于看到了第一套房。
也就是刘茜在网上看到，17㎡，总价仅24万的户型。
这个户型小到，只能容纳一张单人床，站在房间里边无法拍全室内。
跟大多数城中村的农民房没有太大区别。
阳台就是厨房，洗漱间还要承担晒衣服的功能，十分拥挤。
好在有两扇窗，算是比较明亮。
刘茜比较中意24㎡的户型，有三个窗户十分通透。
大概是因为经过原业主的合理划分，小小的空间五脏俱全。
进门右侧为厨房和卫生间，左侧是一张单人床。
但因为小区已有一定的年纪，部分粉刷的墙皮已经剥落。
质量不如大多商品房。
这套24㎡的户型，总价需要45万，因为已满五年，所以只需要交1万左右的契税。
在刘茜十分心动的时候，中介告诉她这个小区不能贷款，需要一次性付款。
了解得知，因为小区总价过低，很多银行不放贷，所以只能全款。
更重要的是，虽然中介满口表示这是住宅，但在展示的房产证上，她发现启点公寓的土地性质为工业用地，房屋用途为宿舍，并且产权只有50年。
当她提出疑问，中介坦言，项目当时是工业用地，在1999年批地，后来开发商交了税把它转成商品房，在2015年开盘。
“跟正常的商品房一样，需要名额，可以过户。”
在中介给刘茜浏览在售房源时，她发现同样是17㎡挂出的价格差距较大。
有的单价1.4万/㎡，有的2.5万/㎡。
对此，中介表示，很多业主是在2015年入手的房子，而2015年又是房价大涨的时期，所以业主买入的价格不一样，现在挂出的价格会存在一定差价。
图源链家 数据截自8月18日
刘茜摇摆不定，表示再多看几套对比，中介带着她到管理处拿其他房源的钥匙，却被管理员冷嘲“户型都一样，看什么看”。
而后在看其他房源的时候，也遭到了其他租户的拒绝。
这一天的遭遇，让她倍感屈辱。
中介安慰她，表示很多业主不大管理房子，不在乎这点钱，所以诚心出售的只有一两套。
而且因为是工业用地，今年1月深圳出了工业楼宇及配套用房转让的政策，其中明确规定：
如果业主在2014年8月8日前没有和企业以外的个人进行过产权交易，那么在2020年2月1日之后，只能卖给企业。
反之，如果业主在2014年8月8日已经把房子卖给个人，这个二手业主现在便可以和个人进行交易。
这就导致很多在2014年8月前未交易过的业主，现在只能向企业出售，导致可看房源少。
富士康也无法拯救的商业
看完小区，刘茜又在附近转了转，了解周边的情况。
她发现在小区楼下的商铺，有将近70%的门店都处于关门状态，不少还贴着转让的告示。
整条街望去十分冷清。
对此中介坦言，今年这边的人起码少了一半，很多商店都倒闭了。
稍微热闹的，便是快餐店。
恰巧遇上午饭时间，可以看到许多工人在吃饭。
基本上每家快餐店都有人排队。
附近比较大的商场港湾百货，也有不少店面处于关闭状态。
守着空荡荡的街铺，两个保安大叔席地而坐各自刷抖音。
这个被中介称之为“最中心”的商业片区，却如此的惨淡。
不免让刘茜感到有些失落。
为什么这么便宜？
了解完一些列情况，相信大家对这个楼盘如此便宜的原因也看出一二。
总结出来原因有四：
1.地理位置过于偏远；
2.楼盘被农民房和工厂层层包围；
3.租金回报率低，无旧改预期，涨幅低，没有任何投资意义；
4.房产性质特殊，产品“奇葩”。
首先是地理位置。
启点公寓位于龙华观澜的章阁片区，和东莞塘厦仅一街之隔。
周边没有地铁，出行要么自驾要么公车。
我们以小区到附近最近的深圳北地铁站为例，光是坐公车就要一个半小时。
就算打车也要30多分钟，打车费在38元左右。
不管到哪，怎么去，既耗时间又花金钱，这个地段怎么看都不划算。
其次，周边农民房和工厂多。
不管实地感受还是从地图上看，周边都是农民房、工厂，毫无居住感可言。
再来，从投资价值来看。
地段偏远、交通不便加上周边都是城中村和工厂，更是没有城市更新的预期，总总原因叠加导致这几年的房价没有起色。
17.48㎡的户型，2017年两套成交价分别为24/25万；2020年成交的三套，两套都是21万，只有一套28万。
可以说，没有上涨趋势，甚至还在下跌。
楼盘周边3公里内的二手房源已经挂到5.1-6.4万/㎡之间，跟启点公寓简直不是一个量级。
从整个观澜来看，启点公寓更是跑输大市。
观澜的二手房均价在5万/㎡的水平上缓慢上涨，而启点公寓在1-2.5万/㎡之间摇摆不定。
这样的房子谈何投资？
源自贝壳官网 截自8月18日
买来出租，赚个租金收益还是可以的吧？
楼盘离富士康工业园和隆添利工业园比较近，周边还有很多小工厂，出租应该不是什么大问题。
同样，我们来算一笔账。
从中介告诉刘茜的信息，已知这一带的租金普通在500元左右，如果装修还带有家电，最高可以租到1000元。
按最低总价24万的户型计算，即便每个月可以租到1000元，也要租上21年左右才能回本。
实际情况是，正因为周边是以工厂为主，工人大多选择便宜的房子，所以1000元是比较难出租的。
最后，从产品本身来看。
因为项目实际性质为工业用地，建出来的房子也只是工厂的配套宿舍。虽然开发商在后期成功弄到红本，但房产证上的“宿舍”用途无法更改。
如果后期遇上如深高南等类似纠纷，也无法确保业主权益。
而且项目面积都比较小，最大仅28㎡，并且每层有50户人家，毫无居住舒适度。
整体看下来，可以确定的一点是，如果就在观澜工作并且只是自住需求可以考虑。
毕竟是真的便宜，可以落户、可以上学。（带大水坑小学和福苑学校初中的学位）
如果是投资可就拉倒吧，毕竟升值潜力不大。
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后来她跟中介道别，一个人逛啊逛啊，看到一张巨幅广告：章阁欢迎你。
站在这幅广告对面，刘茜感到百感交集。
她表示看完之后，自己不会在这个片区置业，但似乎只有在这个地方，自己才真的有可能成为深圳人。
“我们把青春奉献给了深圳，但却抵不过房产的壁垒。”
是否在多年之后，深圳成为生命中的过客？