二手最贵19万？深圳神秘豪宅区又要卖了！新盘都“日光”、中介吐槽没房卖……
临近年末，楼市时不时就有劲爆新闻轰炸。
西丽某项目尾盘突击开盘，5分钟售罄；
蛇口片区有豪宅尾盘被爆收取261万/套起的天价喝茶费；
......
今年以来，每一轮的热潮都会诞生一两个热点区域或网红盘，它们被高度关注。
年末大家还在摩拳擦掌等待的热点片区，无非就是科技园和沙井。
事实上，还有一个片区，非常低调但很火——安托山片区。
南方楼事打新群 入群方式在文末
安托山严格意义上来说，它也属于豪宅片区，关注度很高的海德园和深铁懿府都在这里。
今天我们就来聊聊安托山片区。
对于一些大家很关心的点，南方楼事简单总结出几点：
片区：安托山毗邻华侨城和香蜜湖，配上地铁7号线和2号线，更有红岭实验小学这样的名校加持，片区价格分分钟上16万+/㎡。
配套：片区内商业配套氛围不是很浓厚，以楼盘底商为主，大型商业和香蜜湖、侨香区共享。
楼盘进度：深铁懿府已出地面8-10层，12月部分房源有望入市；海德园出地面4-5层，还在绿网阶段。
详细情况，我们后边慢慢说，请耐心阅读。
23年蜕变，安托山实属不易
进入正文之前，先说明安托山的范围。
安托山片区包括北环大道以南、广深高速公路以北、侨香路以北、香蜜湖路以西围合的区域。
片区横跨南山和福田，其中南山地界只占一小部分。
如果有人见过10年前的安托山，现在应该回去看看，再感受感受深圳速度。
深云村北环大道(2020年11月摄)
之所以这么说，是因为安托山以前是深圳最大的采石场，1997年，因为深圳填海工程需要大量土石，安托山被选择作为取石点。
但是，现在的安托山干净整洁，丝毫看不出这里曾经是“大工厂”。
2017年到2018年，片区有万科瑧山府、安峦山公馆、合正等项目集中入市，价格都在9万+/㎡左右。
要知道当时周边二手房价格都在10万、13万、甚至15万/㎡，一二手倒挂明显，片区一出新盘就被抢光。
房价被一路抬高，片区价值整体提升，慢慢成为豪宅区中的一员。
万科臻山府(2020年11月摄)
据了解，因为安托山是福田现存面积最大的待开发公共空间用地，政府把新规划的大部分重点民生工程都放在了这里。
比如安托山博物馆群、安托山小学、深圳市急救血液信息三中心、深康学校和深圳国际交流学校等，现在都在有条不紊的进行建设。
上下滑动查看项目进度
安托山10-03地块保障房项目工地（华润代建）
福田区群众文化中心项目（华润代建）
香蜜湖第三幼儿园工地
深圳市急救血液信息三中心公共卫生服务综合楼项目工地
除此之外，官方还把安托山定位为“国际艺术中心区”，从深圳规土委早年公示的安托山规划法定图则中，剔除道路绿地，配套设施类用地文体占比最高。
可以说，安托山除了“豪”还很有文化。
安托山公园、博物馆群、文化宫、4所九年一贯制学校、深圳国际交流学校等位于片区。
上下滑动查看片区法定图则
片区法定图则
东片区项目分布情况
虽有部分地块在后期有修改，但基本面没有太大影响。
在政府的大力推进，片区工厂陆续搬离进行城市更新，如今的安托山已经有了翻天覆地的变化。
目前南天电力有限公司仍在运营，工厂排放的尾气走在街道上基本都能看到。
周边居民苦工厂尾气久矣。在今年7月28日，福田政府终于公示南天电力进行旧改，改造方向为住宅、商业。
目前已完成搬迁补偿安置协议签订工作。
俗话说牵一发而动全身，从1997年至今，安托山用了23年的时间从采石场、军厂房和驾校练车场蜕变成今天的豪宅片区。
按照目前各配套的建设进度，凤凰涅槃指日可待。
坐火箭上升的安托山房价
安托山片区现在的房价，完全对得起“豪宅片区”的称号。
自身的发展加上紧挨华侨城香蜜湖，近两年片区二手房价格一直在潜滋暗长。
现在除了鸿运阁的均价是在8.8万/㎡之外，片区其他项目均在16万+/㎡，最高达20.2万/㎡的楼盘，还是老小区。
这个均价放在全深圳，基本已经全面秒杀了其他所有片区和楼盘。
图源链家 截自2020.11.7
与此同时，片区内小区挂盘量少得可怜，屈指可数。
从上面的房价地图可以看到，这些在售楼盘放出的房源，都是个位数。随便点开一个楼盘查看成交日期，大多是在2015年或者2016年，2019年成交的房源少之又少。
熟悉行情的中介吐槽，现在不用看APP，就可以背出每个小区有几套房，挂盘量太少了。
图源链家 截自2020.11.7
很多人看到目前安托山片区这个市场价格，都会感慨当年为啥没买。
2014年开盘的锦庐花园是安托山第一个商品房，当时楼盘总价在500万左右。
现在楼盘二手房均价冲到20.2万/㎡，在房源app查看成交历史，最新成交的一套房源在2019年，总价1205万，而差不多的户型在2016年总价仅840万。
4年时间，涨幅43%，现在最高挂盘单价已超19万/㎡。
二手房水涨船高，新房价格却很“白菜”，一度引来全民哄抢。
2017年到2019年期间，片区迎来5个住宅产品入市，开盘均价在9.2-9.97万/㎡之间。这对于当时周边二手房挂牌均价9万多、13万，甚至14万、15万相差很大。
没有意外，入市的楼盘都是“日光”。
当时隔壁的香蜜湖片区，中旅国际公馆二期更是有房源挂出了15万/㎡以上的价格，片区一二手倒挂明显。
看下图来感受感受当时的周边房价：
2018年11月截图
再来回顾一下当年的盛况：
2017 年4月，万科瑧山府一期开盘，当时开盘均价9.97万/㎡，虽然全部是230-240㎡的大户型，但开盘当天还是被深圳豪宅客户抢完。
2017年6月，安峦公馆拿到预售证，备案价在7.8-9.9万/㎡之间，项目没有对外开盘却全部售罄。
2018年4月，万科瑧山府二期上线备案8.3万/㎡起，当时放出的222套240㎡的大户型，开盘即售罄。
2018年11月，万科瑧山府三期备案，均价为9.71万/㎡，单价最低8.2万/㎡。开盘当天总价1500万-3200万之间的397套房源被秒光，这在当年轰动一时。
坊间甚至流传着“合正置地大厦在拿预售证后6小时即售罄”的说法。
早期谁都不会想到，“疯抢”、“寸土寸金”等词汇有朝一日可以用来形容安托山。
片区规模开发、新盘接连入市、几个豪宅产品更是被大资金追捧，现在的安托山“豪宅片区”位置坐得很稳。
查看安托山预计入市的楼盘，目前显示只有深铁懿府，但从项目进度来看，海德园也蓄势待发。
从网上流出的户型图来看，两个项目都有200+㎡的户型，可见片区要豪宅化是板上钉钉的事情。
不管今年还是明年入市，相信市场会给出好成绩。
曾经的荒地，如今的宝地
短短几年间，安托山这个“不毛之地”如何跻身香蜜湖豪宅朋友圈？
相信这是很多不熟悉片区人的疑惑。
我们先看下整体片区基本情况。
虽然说安托山位于香蜜湖比较边缘的地段，但是片区的地铁配套和学区配套都无可挑剔。
目前片区的两条地铁线2号线和7号线，前者串联了深圳豪宅区，后者则是途径交通枢纽和成熟商圈。
安托山地铁站则是2号线和7号线的交汇站，500米范围内覆盖了万科瑧山府、锦庐花园、天健公馆、安峦公馆、雅福居等楼盘。
在学校教育资源上，安托山片区也很“硬”。
从学位房地图上可以看到，片区所在的小学学区是红岭实验小学。而红岭中学是深圳八大名校之一，加上划分到了豪宅小区，不管是学校基因还是生源，相对来说都比较优质。
至于红岭实验小学是否能成为名校，只是时间问题。
目前学区范围内仅有万科瑧山府、安峦公馆、锦庐花园三个小区。
图源 咚咚找房
此外，红岭实验小学对应的初中划给了深高南，深高南在2019年初中部考上四大比例约32%，福田区排名第2名。
要知道，以前片区是教科院二小（试点对口直升教科院附中）的学区范围，现在变成深高南对万科瑧山府、安峦公馆、锦庐花园这三个小区的业主来说，无异于天上掉馅饼。
有一点大家需要注意，高级中学初中部学区范围内的楼盘多，学位也比较紧张，不排除未来安托山初中学区划到深康学校的可能性。
图源 咚咚找房
但比较可惜的是，目前片区内缺少成规模的商业购物中心。
西部比较大的购物中心只有福到来购物中心，在深云村社区外；东部则是嗨您（HiRunning）购物中心，位于侨香村对面。
而以万科瑧山府、万科香蜜府、锦庐花园等住宅为主的中部区域，商业主要以楼盘底商为主。
但比较有趣的是，南方楼事发现新盘的底商主要以房产中介门店为主。
光是在瑧山府的裙楼商铺，就有10家左右，走两步就有一家门面。其中中原就有4家，乐有家3家，1家德祐，1糯家和1家美联物业。
值得一提的是，万科香蜜府自带的1.8万㎡的商业，未来或是安托山地铁口的比较大型的商业配套，目前还在招商中。
当然，片区紧挨香蜜湖片区和华侨城片区，虽然片区内没有聚集商业，但是可以直接共享香年广场、九方荟等商业配套。
新盘蓄势待发
占据好地段，好学位，又是老大哥片区，对于很多想在福田买改善楼盘的人来说，安托山是一个很好的选择。
奈何片区二手房价格高且放盘少，大家伸长脖子等待传闻即将入市的深铁懿府和海德园。
这两个项目一个在片区西部一个在东部，有一定区别，我们分别来看项目进度和基本情况。
深铁懿府位于安托山西部，也属于南山区沙河街道，是安托山停车场综合上盖项目。
项目占地面积13.55万㎡，规定建筑面积53.34万㎡，其中住宅37.8万㎡，这里边人才房就占了15万㎡，占比非常大。
图源 幸福楼言堂
实地看项目，楼盘和经济适用房深云村仅一街之隔。
深安路一侧的建筑体已成片出地面8-10层不等。
按现场施工图显示，项目高度138.75米，共29/43层，预计在2022年4月30日竣工。
上下滑动查看项目进度
南方楼事在现场未看到营销中心，致电销售对方表示还没建好，开盘时间还未确定。
和工地门口保安闲聊得知，今年12月会有部分地块开盘，有意向的读者可以多加留意。
虽然有地铁7号线深云站，但是步行需要绕过深云村，从北环大道辅路往深安路方向走600米左右才能到达项目，不能说是纯正的地铁物业。
另外，目前片区内商业配套较少，只有深云村附带的福来到购物中心，但因为紧贴侨城北区，可以共享香年广场等商业。
未来深铁懿府建成后，项目自身的2.2万㎡的商业，大概率可以弥补片区的空缺。
在深铁懿府斜对面的，是九年一贯制公办学校，中国科学院深圳先进科学技术研究院实验学校，目前深云村被划入这个学区。
因为深铁懿府自带幼儿园以及中小学，未来是否会被划入这个学区目前不好说。
整体来看，深铁懿府所在的区域基本被安托山博物公园和塘朗山包围，形成一个独立的小区域。
就目前来说，商业配套稍有不足，但未来项目自带的商业可以弥补这个小缺陷。
海德园位于安托山片区东部，
项目分为A、B两区，中间由规划道路安托山三路相隔，其中：
A区占地面积约3.02万㎡，建筑面积约17.47万㎡，容积率约3.44。共有6栋，其中1-4栋为纯住宅，5栋分为A、B两座，楼下带有底商，6栋为幼儿园。
B区占地面积约0.86万㎡，建筑面积约5.76万㎡，容积率约4.28。只有1栋建筑，分为A、B两座，带有底商。
A区：
B区：
项目东面是红极一时的万科瑧山府，西面是困扰安托山多年的混泥土场，正南面是安托山10-03地块保障房和红岭实验小学。
目前项目南面以及西面已经有不少建筑出地面，目测4-5层左右。
项目所处和万科瑧山府也只有一条街的距离，现在对比来看，海德园所在的位置还比较荒凉。
等项目和保障房施工完成，整体面貌将会大大改善。
现场施工图显示，项目最高高度达144.3米，约37-45层左右，预计在2023年5月21日竣工。
按网上流传的项目户型图，房源从89㎡-248㎡不等，其中89㎡、160㎡和148㎡面积段分布较多。
现在项目和地铁安托山站A口大约300米左右，出了地铁口就能看到楼盘绿网。
南方楼事实探中发现，安托山四路上有未开通的安托山E口，和项目仅100多米，可以说海德园是妥妥的地铁物业。
和深铁懿府一样，海德园周边也没有成规模的商业购物中心。
目前最近的商业就是臻山府的底商，但是如前文所说这些底商大部分是以地产中介门店为主。
地图直线距离600多米处，在侨香村对面有一家嗨您购物中心，基本可以满足日常需求。
看到这里，相信大家最关心的还是项目旁边的混凝土厂现在是什么情况，什么时候搬走？
南方楼事在网上查询显示，2012年有居民就混凝土厂影响生活问题在领导留言板提问，当时市政办公厅回复是“已转相关单位认真研究。”
2014年，在家论坛网友表示咨询国土局，当时得到的答复是年底搬完。
但6年时间过去，工厂仍然存在。
在深圳政府在线和福田政府查询工厂相关规划或搬迁信息，也未搜索到任何相关信息。
按这个情况来看，短时间内工厂迅速撤离的可能性不大。
但是按政府的规划，工厂背面的安托山公园规划设有配套文化中心、5000余平方米的地下停车空间等等，要成为福田绿廊，所以工厂搬离只是时间问题。
至于什么时候会搬，这还真不好说，毕竟安托山公园项目也还在艰难推进中。
▼
大概有人想问：
要不要“打新”深铁懿府？要不要“打新”海德园？
参考片区内过往新盘的开盘情况，再结合现在楼盘周边的二手房10万+的价格，如果倒挂明显，万人空巷也是有可能的，毕竟“漂亮的姑娘不愁嫁”。
所以，这已经不是“要不要”的问题，而是“能不能”。
与其纠结要不要，还不如全面考察项目、思考如何做好备选，这些才是比较重要的。
距离2021年还有51天，年末能不能买套房回家过年，就看最后这一个多月了。
祝君好运。