2020年【忌】：大湾区买新房
公众号后台回复 “进群” 即可获取交流群二维码
2020年初，几个月的疫情没有压制住深圳似火的楼市，一波一波的炒房客扎进西部，一路抬高着深圳中西部的房价，但所有人都没预料到，深圳却是因经营贷迎来了中央的重视和调查！
总之，这一波汹涌澎之后，不论是因为喧嚣的经营贷，还是因为呼之欲出的政策调控，深圳楼市的走向大概率是要受到不小的影响。
暴涨后的高位、不明朗的前景，让不少人开始把投资方向瞄向了大湾区的其他城市。
但正如标题，2020年的大湾区，忌买新房！
1
新房主导VS存量房主导
在探讨为什么忌买新房之前，我们要先闹明白，新房主导城市和二手房主导城市的楼市，到底是什么区别。
理论上来说，新房主导和二手房主导的城市，楼市其实是两个不同的世界，深圳就是典型的存量房主导城市。
所有的新房被限价，福田、南山之类的核心区域，甚至是宝安的新房开盘，开盘只要价格正常，位置正常，基本都是被秒光，排队抢房是大势。大多数需求和交易都基于二手房。
整个市场的风向标都是源于二手房，二手房的挂牌量和片区有没有热钱进去炒作，有没有学区变化等等，都是影响二手房的价格波动点。
相反，新房主导市场就与之有非常强大的差异，大量的土地供应，决定了市售的新盘小区比存量房市场在售的新盘小区多的多。这样就意味着新盘的涨跌，是决定整个市场的风向标。而引起新盘价格波动的两个点，一方面是新拍土地的地价波动，一方面则是大量的供应无法按节奏去化，资金压力大，着急回款，反之亦然。二条文章附2020年深圳新房价格表。
2
卖多少钱是看命
既没有地王土拍的抬价，又没有大量的需求端涌进，持续不断的新房和土地供应，让这些新房主导市场，去化的速度严重降低。
这并不是新鲜事，不仅仅是今年，早在2018年不少城市就已经出现类似的情况，而2019年更加严重。
当新房去化困难，客户量不足，普遍阴跌或者直接降价的阶段，对于二手房本来就不占主导地位的城市，二手房业主想要售出必然会出现低于新房价格的现象。毕竟新房相对给人感官更好，手续交易也相对简单。此时此刻，最先变化的自然也就是二手房的价格，这也就是我们讲的春江水暖鸭先知。
新房开发商因为成本，在做任何价格变化时都会做出考虑，而对于要卖房变现的业主来说，前期买的早，成本低，这个阶段需要钱，此时此刻比邻居们多卖少卖都不重要了，重要的是能变成现金才是王道，对于大多数业主来说，只要是需要用钱的阶段，行情好坏，卖多少钱基本是认命的模式。
这正是为什么，我们会抛出除了深圳外，今年并不宜买新房的原因之一。
3
真实市场差价到底有多大？
如果说，仅仅是因为一点点差价，去买相对麻烦的二手房特别是老旧小区，显然并不是一个绝对正确的选择。
但如果你知道了，新房二手房的差价有多大，特别是同一楼盘，不同期的新房二手房之间的差价，可能你就明白了，为什么我们会有今天的这个文章。
最为严重的便是中小城市，比如惠州、中山、珠海、佛山，江门和肇庆更不用说。
东莞也有类似的情况，但不是那么严的重。
时光一转， 从阳历过年到现在已经接近5个月。
这五个月，地产、经济的萧条，让大湾区光环的这些城市除了个别区域，大部分都一样步入了非常明显的二手房下行通道，部分区域的差价比2019年愈加明显。
比如，惠州、大亚湾的几个大盘：
以惠州保利阳光城为例：
按照贝壳的挂牌价格来看，1.1万-1.3万是非常常见的数据，低于1.2万的并不是极个别案例，而新盘在售的价格为1.4-1.5万，同时按照我们的观察，新的产品在得房率上还要略低于前期的产品。
大亚湾的超级大盘卓越蔚蓝海岸，也面临这类似的问题：
蔚蓝海岸的二手房甚至不少房源挂牌价格低于1.1万，而新房仍然处于，和市场平均价格接近的1.3w-1.5W的区间内。
包括惠湾区域最热门的龙光城之类的大盘，都出现了较为明显的差价。
不否认惠阳和大亚湾出现这样的现象具有一定的特殊性，它有天量的供应和前期的投资客占比高等等多方原因。
但这样的市场现状，其实并不是惠州独有，在其他城市一样明显。
比如中山市区北的超级大盘保利国际广场，去年在售新盘和惠阳接近，1.3W-1.5W之间。
而我们通过数据可以看到，不仅仅1.1万以内非常容易买到，低于1W的挂盘也有零星出现。
无论是市区还是镇区，也都出现类似比较明显的差价。像是火炬、翠亨之类的区域情况则更加严重。
不仅仅是中山，被奉为大湾区新明珠的珠海也一样存在类似的情况。
航空新城围绕扎哈遗作的小区，如保利、龙光基本二手房价格都在两万出头，因为是新区，大多数都是交房不超过五年的新小区。
而位置相对较差一点点的融创新盘的均价则叫到了26500元/平方米！
与之直线距离不到两公里的金地二手房，售价普遍在1.5W以内。这样的价差，在楼市行情好的时候甚至想都不敢想。
除了航天新城，新斗门、老香洲以及唐家的格力海岸一带，也或多或少有同样的问题。
东莞楼市整体情况相对较好，但也没有逃脱这样的魔咒。
上周末我们去东莞塘厦调研，观澜高尔夫北口的几个楼盘基本都在2万上下，年限略长的珠江骏景，普遍价格不到2万。
而塘厦初中，鲤鱼塘水库旁的碧桂园、万科，最低的单价可以卖到1.8W以内，还能看公园和水库。
相比较来说，老镇区紧邻火车道的三局新盘，却卖到了接近2.6W的价格。
江门肇庆更不用说！
不比不知道，一比吓一跳， 新二手房放在一起，一目了然。
4
到底是什么导致的？
这是一个非常复杂的问题,比如说城市的发展问题，当一个区域动能严重变弱，特别是受到疫情影响，基建也好，经济也好都受到明显的影响。
加上前期规划吹的太大，泡泡吹的太大，二手房业主的离场意识，特别是资金需要避险的阶段，加上人口流入放缓，投资信心减弱等等，都决定了这种现象的发生。
最重要的问题，仍然是我们之前反复提到的问题，就是供应量太大。
以惠州为例，大片有主未开发土地。比如我们看到的卓越蔚蓝海岸、金地自在城、龙光城、南站新城之类的项目，有的开发了10年没有开发完，有的除了在售的地块以外，周边还有大量的空地已经被房企储备，囤地后续开发。
加上我们刚刚讲过的，二手房业主心态问题，只要我需要换钱，我不管你新房的售价我也不管我前期的成本，降价到卖掉，才是王道。
所以，二手房才会出现了明显低于新房的这么一个状态。
5
结语
说了这么多，我们再强化一下市场这个概念。
大湾区九城，深圳是典型的存量房市场。
广州是典型的混合市场，既存量房占比较高，但有一定的新房市场。
而，其他7个城市，东莞、佛山、惠州、中山、江门、肇庆以及珠海，是较为明显的新房主导市场。
新房主导市场，在没有强力的限价以及长短期供应量不足问题的情况下。
在市场下行期间，买新房大概率是要亏于买同项目同区域二手房的。
而且其差价并不仅仅是账面上的差价，还要等待期，也就是从买到实际可租可住的那一天，如果租赁的租金成本。
还有二手房包含的装修和交房后自装的成本差。
这一系列的差，会明显的抹平新房的任何优势，抹平所谓的二手房税费等等。
哪怕同小区新交这一期要略贵于前期交付的期数或楼栋。
相反，深圳这种典型的二手房主导市场则是特例，你如果抱着嫌弃二手房的心态最好不要拿着资金随意进入深圳楼市，有价值的新房抢不到，买得到的大概率要么贵了要么没价值。
特别是70年公寓产品，吹的天花乱坠，实际本质上仍然是公寓，在高交易税费这个事儿上，永远不可能绕的过去。并且我们也跟很多中介聊过，除了个别稀缺景观的总裁公寓，几乎没有什么明显的交易，他们也不愿意卖公寓，因为税费的问题首付的比例、贷款的年限，挂出去也难成交，还浪费不少时间精力。
总之，一声劝，大湾区今年，不宜买新房。
除非，它优质到，二手房和新房价格一样贵。