爆料!深圳海岸城惊现5万/平的“房子”,周边已卖到10万+

5万单价就能住海岸城?

最近,南方楼事收到消息,海岸城周边现5字头单价房源。

海岸城周边住宅价格早已走到10万,5万多的“笋盘”为什么没人买?

经了解,该“笋盘”实为海岸大厦写字楼。

尽管周边房价10万+,但南方楼事调查后发现,5万的单价写字楼在海岸城周边算正常的市场价。

不过,有没有可能把这种“便宜”的写字楼买来居住?

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5万入住海岸城核心商圈?
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在单价10万+的片区,5万多的“笋盘”为什么能在市场上存活这么久?

经了解,该房源为海岸大厦东座写字楼房源,但写字楼能不能买来住呢?对比周边房价,这个价格入住海岸城核心商圈实在诱人。

贝壳找房官网显示的海岸城商圈房价地图

除海岸大厦外,海岸城商圈内的中州控股中心、天利中央广场等写字楼也在同一个价格水平。

可不可以买来住?

中原地产官网显示有海岸大厦有4套房源在售

一名业内人事表示,如果说创业公司买过来边住边办公也是可行的,市场上把办公改成公寓的案例并不少见。

不过,一线店铺的中介并不认同这一说法。

海岸城一家中介门店的小陈表示,海岸大厦的写字楼只有公共洗手间,其他地方不通水,居住不太现实。

尽管有电磁炉、炒菜机等解决不通燃气问题的科技手段,但水是万物之源,不通水真的无法实现居住功能。

美联物业全国研究中心经理张添鸣告诉南方楼事,纯办公设计的办公楼是不允许住人的,“那些类住宅在设计的时候才会加入居住条件作为参考。”

此外,创业公司一般也不会租甲级写字楼。

“对创业公司来说180元/平的月租太贵了,创业公司更多会选择租民宅、公寓楼等,70元/平的月租金,贵的也就百来块,又能住人,还能注册公司。”

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真的便宜吗?
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尽管目前海岸城商圈的写字楼价格仅为周边住宅的一半,但多名业内人士反映,这个价格并不便宜。

根据一线中介及业内人士反映,海岸大厦5万多的单价其实并不算便宜。“属于正常的市场价格水平。”

张添铭也表示,“和纯写字楼比不算便宜,但也不算贵,市场价如此,深圳写字楼市场供大于求。”

美联物业全国研究中心数据显示,2019年一季度深圳二手写字楼成交价格在50462-50843元/平间浮动,与海岸城周边写字楼价格相近。

来源:美联物业全国研究中心

张添鸣解释,该数据中,二手写字楼价格的对标是甲级写字楼,所以价格会稍高。

而海岸城商圈不算核心办公区,相比福田CBD及深圳湾、前海等片区价格还是稍微低一些。“我认为海岸城更多地还是承载商业购物餐饮娱乐等需求。”

海岸城一中介铺的小哥表示,很多中介发朋友圈宣传房源时报价经常会比正常市场价格低一些,有客户咨询会告诉客户,这套已经卖掉了,另有一套价格稍微高一点点的房源是否感兴趣。

他告诉南方楼事,海岸城周边写字楼的价格都差不多,并推荐了一套139平的中层房源,称由于写字楼交易频率低,户型小的更好转手。

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十年价格翻两倍,住宅却翻了5倍
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既然无法居住,那中规中矩的做投资前景如何呢?

对比近10年的成交价格,海岸大厦价格翻了一倍有余,而同在海岸城商圈的住宅如观海台则翻了5倍。

抛开“剑走偏锋”买来居住的想法,写字楼投资前景如何?

美联物业全国研究中心数据显示,海岸大厦2009年价格为21345元/平,在2011年翻倍到42577元/平后,一直处于平稳微涨趋势,年涨幅1000-2000元左右。

张添鸣分析,2010-2011年全国写字楼普涨,涨幅都很大。

据深圳房地产信息网监测,2010年深圳的写字楼挂牌为24709元/平方米,较2009年(19381元/平方米)上涨27.5%。

来源:咚咚找房

不过,当年这个涨幅相较住宅来说还是稍显逊色。

2010年深圳新房成交均价20205元/平方米,创历史新高,同比上涨33.3%;同年深圳二手住宅的挂牌均价为16267元/平方米,同比上涨24.2%。这是大的趋势。

而天利中央广场的价格走势与海岸大厦几乎相同。

来源:美联物业全国研究中心

也就是说,近10年来海岸城商圈的写字楼价格上涨了一倍有余。

时间线拉长后,相同地段的住宅表现如何?

链家官网显示,海岸城商圈一街之隔的观海台在2010年一套109平三房户型的二手房成交价为22903元/平;到2018年10月,该小区一套139平四房户型成交价已达121413元/平,翻了约5.3倍。

同在海岸城商圈的另一小区漾日湾畔价格也同样翻了5倍。

该小区2010年成交的一套73平两房户型单价为23228元/平,而去年12月成交的一套约100平三房户型的单价已经走到121413元/平,上涨约5.2倍。

相较于周边几栋写字楼,这几个小区的涨幅可以说是非常感人了。

资深商业地产中介老刘分析,住宅杠杆低,转手快,回报高,还带学位;“这就是住宅限购限贷限售的原因”。

而写字楼购买门槛较高,有些需注册公司;首付方面一般需要5-6成,“这样都可以买两套住宅了的首付了”。

此外,住宅需求量比写字楼大得多,转手也更容易。

再看整个深圳的写字楼价格,其走势与海岸城商圈的写字基本一致。

来源:戴德梁行研究部

尽管海岸城商圈的住宅涨幅比周边写字楼大得多,但如果对比整个深圳的二手房价格走势,其实涨跌幅度和写字楼相比并没有那么夸张的差距。

深圳贝壳研究院数据显示,2011年深圳二手房成交价格为16926元/平,与2018年的57166元/平相差约3.4倍。

来源:深圳贝壳研究院

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写字楼还能投资吗?
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尽管价格涨幅远远低于住宅,但市场上还是活跃着一部分写字楼的投资客。

对于投资写字楼,老刘建议:

一是先住宅后公寓再办公型公寓,钱多了就投资商铺和写字楼;

二是多关注片区产业布局和未来潜力大的地区;

第三点,要选沿地铁或高铁站附近;

最后,量入为出,减杠杆降负,先近后远,先小后大。

“有钱任性买,靠谱最重要。要有资产避坑意识,当然专业的经纪人很重要。”

张添鸣认为,写字楼投资长期持有可以考虑,但别买太大面积的。投资写字楼玩短期没有太大意义,税费还是挺高的。

不过,投资写字楼的要素不仅看成交价格,租金回报率也是重要因素。

一般回报率5%左右就可以算得过账,海岸城的写字楼接近这个水平:月租金约180/平,目前均价5万,之前会相对高一些。

“最近租金不咋样,能维持就不错了,很多都降了。”

去年下半年到现在的租金走低的情况较多,优质的写字楼还好,部分产业园类型的写字楼的价格跌的比较多,跌幅约20%-30%。

“我有朋友160/平拿的货,现在120/平租不掉。”

一位朋友告诉南方楼事,南山科技生态园的写字楼去年150/平,现在110/平还不好租,品质稍差一点的月租金跌到80元/平。

海岸城商圈也有一些租金下跌的写字楼,跌幅约10%左右。“但入住率还算理想”,老刘表示,目前海岸城周边的写字楼新的空置率相对较高,旧一些的入驻率在70%-90%,“已经算不错了,尤其在当下。”

不过,张添鸣表示,写字楼空置率现在比之前稍高,并不是需求下降,而是供应多了,可选择性多了。

文/王秀清

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