【转租涉税】二房东转租房屋，要交哪些税？

当下，有一些租房者将自己承租的房屋转租给第三方以赚取租金差价，也就是大家俗称的“二房东”。那么，这种转租房屋行为要交哪些税收呢？又该如何交呢？

一、增值税

转租同样是出租行为，二房东转租房屋应当按照出租不动产计算缴纳增值税。

根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）的规定，其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

如果二房东是企业，《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》规定：

一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

二、所得税

企业转租房屋收入毋庸置疑应当缴纳企业所得税，租金收入计入应纳税所得额申报缴纳企业所得税。

个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，与出租房屋一样，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。问题在于，是按转租租金全额计税，还是按租金差价计税？

根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）的规定，取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。因此，可以按租金差价计算缴纳个税，但前提是有房屋租赁合同和合法支付凭据。

需要注意的是，个人出租房屋区分住房和非住房适用不同税率。对个人按市场价格出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。对非住房依然适用20%的税率征收个税。

转租房屋还需要注意财产租赁所得个人所得税前扣除次序：首先扣除财产租赁过程中缴纳的税费，包括增值税、城建税及教育费附加、房产税；第二扣除向出租方支付的租金；第三扣除由人负担的租赁财产实际开支的修缮费用，符合规定的修缮费每月最高可扣除800元，不足800元的按实际修缮费用扣除，超过800元的部分于次月按本原则继续抵扣，直至扣完为止。最后可以扣除规定的费用扣除标准：对月租金收入不超过4000元的减除费用标准800元，4000元以上的减除费用标准20%后，余下的为应纳税所得额。

三、房产税

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。因此，租用房屋的单位和个人又转租，二房东所取得的房租收入不再缴纳房产税。

四、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定：财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。包括承租合同和转租合同，均应当按规定缴纳印花税。