喊出“三年千亿”的大唐地产要赴港上市了，99%项目销售收入来自于这三个城市……
图片来源：图虫创意
中小房企赴港上市的队伍再添一员。
近日，大唐地产递交了上市申请。这家现在总部位于福建省厦门市的房企于1985年在中国台湾创立，至今已有逾30年的历史。近年来，其销售规模快速攀升。诸葛找房数据研究中心提供的数据显示，2016年-2018年间，其流量销售金额从86.1亿元跃居308.6亿元。
不过，招股说明书显示，这快速增加的销售额主要来自于福建漳州、广西南宁、天津三地项目的贡献。2016-2018年间，上述三座城市的贡献在总销售物业收益中占比分别达到76%、98.9%、98.8%。
布局的局限并未限制大唐地产对规模的想象，其在2019年树立了“3年1000亿+，进入全国房企50强的战略目标”。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱在接受《国际金融报》记者采访时指出，上市能够给企业带来融资渠道，改善财务结构，但上市是公司发展的充分条件，不是必要条件，大唐地产冲击千亿的目标能否实现还要根据企业自身的运营情况，不能单纯依靠上市。
财经评论员严跃进指出，很多企业都在提“千亿”目标，但客观来讲，当前房地产行业环境下，市场周期、政策调控等都是企业发展过程中需要注意的。
大唐地产名气虽然不大，但却拥有34年开发历史，发轫于台湾，1994年进入厦门，并于1999年获得了厦门市“优秀广告奖”、“优秀营销楼盘奖”；2008年进入广西布局南宁。
也正是在2008年，大唐地产创始人余英仪辞世。据彼时媒体报道，大唐已拟定于2009年在香港挂牌，上市工作已在筹备中，但因创始人的变故而搁浅。
2010年，曾登上福建女首富宝座的黄晞通过旗下的福信香港收购了大唐地产70%的股权，并将福信集团投资的房地产业务与大唐地产进行整合。不过，此后大唐地产的扩张步伐却有些缓慢。
收购完成后的第一年，2011年，大唐地产由厦门扩展至漳州；但直到2015年才进入了天津，2017年进入长沙。
此时，大唐地产加快了发展速度。诸葛找房数据研究中心提供的数据显示，2016年-2018年间，大唐地产的流量销售金额分别为86.1亿元、144.7亿元和308.6亿元，销售规模不断提升。2019年，大唐地产在中指院评选的中国房地产百强企业中，位列第74名。
截至目前，大唐地产开发区域包括厦门、深圳、南宁、天津、西安、南京等15省20余市，形成了全国性布局。
不过，尽管称业务布局扩展至国内主要四大经济区，包括海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济区及长江中游经济区，但为其业绩作出主要贡献的仍是其较早布局的三座城市，即漳州、南宁和天津。
图片来源：大唐地产招股说明书
2016-2018年间，上述三座城市销售物业产生的收益在大唐地产销售物业总收益中的占比分别为76%、98.9%、98.8%。
2019年前6个月里，仅漳州项目贡献的收益额就约为17.41亿元，在其销售物业产生的总收益中占比达到71.8%；再加上南宁、天津，则占比可达99.7%。
目前，大唐地产的土地储备依然主要位于上述三地。
截至2019年9月30日，大唐地产应占估计建筑面积约为780万平方米。在全国范围内有69个物业开发项目，包括联营、合营项目在内，其中11个位于漳州、20个位于南宁、9个位于天津，在土储总量中占比分别为10.6%、39.7%、16.7%。
这样的布局状况对大唐地产来说存在较大的风险，其也在招股说明书中直言，“预计将继续从该等市场产生大部分收益。因此，我们较业务地域覆盖更广阔的部分中国竞争对手所面临的地域集中风险更高”。
即便如此，大唐地产还在持续深耕上述地区。公开信息显示，11月5日，漳州出让3宗地块，大唐地产以6.07亿元拿下其中2个；10月11日，其以总价约2亿元收入广西南宁一块商住地；9月25日，大唐地产在漳州以2.4亿元收入一宗地块。
大唐地产也在拓展版图，落子湖南岳阳、广西柳州、广西贵港等城市，并时隔多年，以7.5亿+配建住宅19440平方米的代价竞得福州一宗地块，重返榕城。
事实上，近日社科院发布报告称，2020年，房价有望实现软着陆，其中对包括天津在内的10座城市给出了“一般下跌”的预警；而三四线城市房价总体将下跌。“金九银十”成色不足的现象在更是成为今年各房企共同遭遇的境况。
在这样的背景下，大唐地产想要冲击千亿目标并不容易。
严跃进向《国际金融报》记者表示，研究机构的预测并不必然发生，但一些地方政策比较多，对市场还是有很大影响，“要继续加强对全国其他城市布局”。
王小嫱直言，2019年1-11月，大唐地产在行业中排名第78，地产销售金额为298.3亿元，预计全年销售额较去年小幅增长，“由于300亿元和千亿还有段距离，3年增加700亿元，平均每年增加200亿元，且预计2020年整体市场也不会出现大幅好转迹象，以稳中趋升为主，其实现目标还是有一定的压力”。
背靠福建女首富的大唐地产，也没能逃过房企规模与负债同步扩张的“魔咒”。
2016-2018年间，大唐地产的负债总额分别为186.69亿元、257.79亿元、297.51亿元；截至2019年6月末，这一指标达到了312.86亿元。
同期，其净负债比率则实现了快速下降，分别为1085.3%、1087.9%、408.8%，到了2019年6月末，这一指标已经降低至185.6%。不过，亿翰智库数据显示，2019年上半年，中国上市房企的平均净负债率为100.53%。大唐地产明显“超标”了。
这其中，截至2019年6月末，大唐地产的借款总额达到75.98亿元，一年内应偿还的借款约为17.3亿元，一至两年内应需偿还的借款约为31.69亿元；同期，大唐地产的现金及现金等价物约为19.42亿元，在债务覆盖上略显紧张。
于是，在当前国内融资环境不断收紧，银行、信托、海外债等多重融资通道出现较多阻碍的情况下，上市也自然也就成为大唐地产这类中小房企寻求资金、拓展融资渠道的重要方式。
大唐地产在披露募资用途时，明确提到了用于偿还部分计息银行借款，其中一笔按固定年利率9%计息及于2022年6月到期，还有一笔银行借款按固定年利率8.5025%计息及于2021年8月到期。
相较于上述银行借款，大唐地产在偿还信托融资上面临的压力或许更大。
截至9月30日，其信托融资借款的本金结余总额约为24.99亿元；这8笔信托融资中，有7笔将于2020年底前到期，总计约17.98亿元；同时，年利率在10%以上的有6笔，最高一笔达到了14%。
记者 郑娜
编辑 沈玉洁