康桥悦生活赴港上市，物管费偏低，人力成本却处高位
临近春节，物企上市潮再迎小高峰。
2月9日晚间，继建业新生活、鑫苑服务等河南物企相继上市后，康桥悦生活集团有限公司（下称“康桥悦生活”）和领悦服务同一天开始了IPO冲刺之旅，目的地均为港交所。
招股书显示，康桥悦生活常年深耕于河南区域，直至2018年才开始进一步拓展河南以外地区。但以该公司目前的发展情况来看，河南地区仍为发展重点。
截至2020年9月30日，康桥悦生活拥有100个在管物业，总在管建筑面积约为1370万平方米，覆盖三个省的17个城市。截至同日，公司已签约管理218个物业，总合同建筑面积为3650万平方米，覆盖八个省的28个城市。
2018年、2019年以及2020年9月30日（下称“报告期”），康桥悦生活位于河南省的在管总建筑面积分别占其在管总建筑面积约100%、95.3%及95%。
与大多数房企一样，康桥悦生活的业务也划分为三类：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。报告期内，该公司来自物业管理服务的总收入分别为1.33亿元、1.77亿元、1.82亿元，分别占总收入的57.9%、48.7%、49.6%，而该业务中来自河南省在管物业所得的物业管理服务收入分别占总物业管理服务收入约100%、99.5%及91.8%。
为了拓展，康桥悦生活近年完成了三家公司的股权收购，但仍有两家位于河南。2019年，康桥悦生活完成收购浙江蓝盛的51%股权，2020年10月则分别收购郑州吉祥及郑州郑燃各51%的股权。
据了解，郑州吉祥及郑州郑燃专注于就多元化物业组合提供物业管理服务，截至最后实际可行日期，二者合计在管建筑面积为70万平方米。
自2020年10月1日及直至最后实际可行日期，康桥悦生活已签约管理27项物业，总建筑面积为330万平方米，包括住宅及非住宅物业。
除了业务区域分布集中在河南地区外，康桥悦生活来自康桥集团开发物业的在管面积也出现了增长的迹象。报告期内，康桥集团开发的物业分别占康桥悦生活在管建筑面积的37.8%、39.9%及39.3%。
同期，康桥悦生活来自康桥集团的物业管理服务收入占比则分别为53.5%、51.5%、49.7%。此外，该公司从康桥集团产生的非业主增值服务的收入分别占非业主增值服务总收入的70.6%、64.6%及64.8%。
报告期内，康桥悦生活来自前五大客户的收入分别为0.7亿元、1.37亿元及1.32亿元，分别占总收入的30.8%、37.6%及36%。其中，来自单一最大客户康桥集团的收入分别为0.58亿元、1.19亿元及1.18亿元，分别约占总收入的25.3%、32.8%及32.4%。
与平均物业管理费常年偏低相反的是，康桥悦生活的人力成本则常年处于高位。报告期内，该公司的雇员福利开支及人力成本（计入销售成本）分别为1.23亿元、1.67亿元、1.64亿元，为公司销售成本中最大一部分，分别占同期销售成本约70.2%、66.3%及68.1%。
而根据中指研究院的资料，2017年至2019年，物业服务百强企业的人力成本分别占其总销售成本的55.8%、57.8%及59.1%。
关于这一点，康桥悦生活坦言，公司已制定了各种内部措施，以降低成本，防止或减少这种不足。从募资用途来看，康桥悦生活计划使用部分募集资金投资智能化营运及内部管理系统以提升服务质量及客户体验。
负债方面，报告期内，康桥悦生活的银行借款分别约为4700万元、5510万元及354.4万元。其同期资本负债率分别为149.2%、86.6%及258.3%，仍处于高位。
见习记者 吴典
编辑 沈玉洁
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