本文由工隆建通研究员整理
来源：信贷白话
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6月10日，中共中央国务院发布《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》，表示通过改革在浙江率先形成的促进共同富裕的目标体系、工作体系、政策体系、评价体系高质量发展体系，为全国其他地方促进共同富裕探索路径、积累经验、提供示范。在高质量发展的道路上，浙江省一向扮演着开拓者和领头羊的角色，早在2019年年初，当各地还纠结于城市旧改城更的一二级开发打通、老旧小区改造的自平衡难，浙江悄然启动了未来社区建设，并开启多阶段试点工作，效果显著。城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）中规定，住宅用地占城市总用地的比例通常在25%-40%之间，尽管现实中，我国城市的这个比重长期低于30%，但也远比用地标准中工业（15%-30%）、道路（10%-25%）、绿地（10%-15%）等的比例要高。居住空间在城市中占有绝对主导地位，对城市价值不言而喻。“未来社区”正是继开发区、创意园区、特色小镇、存量更新等热点之后，针对城市中用地面积最大空间的一次聚焦。一直以来，信贷白话对其前景都持积极态度，认为未来社区必将是未来一段时期内发展建设的大势。
一、什么是未来社区
邻里关系淡漠、交通拥堵、服务品质不高、空间布局不合理等问题，都是现有居住模式下暴露出的痛点。未来社区的营造目的，就是要给这些短板找出合理的解决方案。
根据率先提出未来社区概念的《浙江省未来社区建设试点工作方案》，未来社区可以简单用 “139”三个数字简单概括，即围绕人们对美好生活的向往这一中心，以人本化、生态化、数字化三维价值坐标为导向，通过构建邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务、治理九大场景打造的具有归属感、舒适感和未来感的新型城市功能单元。
相较传统社区，未来社区更“以人为本”，注重满足居民对美好生活的需求及优质环境的打造，重视数字技术在社区建设运营中的应用及低碳生活方式和生产方式的实施。
根据上图浙江省发改委公布的针对9大场景的未来社区综合指标和分项指标来看，未来社区的核心不再是社区的外表、配套等，而是内在逻辑，能否创造打动人的场所空间跟氛围，能否满足人现时和动态变化的需求，真正做到为城市活力持续赋能。根据浙江省未来社区试点建设方案，未来社区创建类型主要为整合提升类、拆除重建类、拆改结合类、规划新建类和全域类。针对整体建筑质量与环境品质较好，但离“美好家园”要求还有差距的存量社区，开展整合提升类创建。主要以数字化智慧化改造和“补短板”式“三化九场景”功能嵌入为主，整合社区现有运营资源，增补优质社区公共服务配套，重塑社区生活圈活力。落实未来社区数字社会建设要求，实现场景“线上”智慧化功能全实现、服务应用实施单元全覆盖，并逐步向规划单元延伸覆盖；“查漏补缺”优化完善软场景设施配置，灵活采取补建、购置、置换、租赁、改造等方式配套相关设施，全面响应约束性指标要求，保障场景设施的普惠共享性，满足向社区全体群众开放要求，确保实现10分钟社区生活圈功能；参照硬场景建设标准要求，酌情实施社区环境和硬件设施的改造提升。针对2000年以前建成、普遍采用多孔板建材、存在较大安全隐患的住宅小区，开展拆除重建类创建，以建设具有浙江特色的高级改造形态为目标，系统性打造“三化九场景”体系，积极落实建设运营一体化，兼顾未来发展适度留白，实现“一次改到位”。针对存在质量安全隐患的老旧小区与建筑环境品质较好的住宅小区混杂的社区，开展拆改结合类创建。统筹协调保留与拆建区域，实施城镇老旧小区改造与片区联动城市有机更新相结合，系统性开展“三化九场景”功能与业态植入，保留部分参考“整合提升类”方式，拆建部分参考“拆除重建类”方式。通过统一的“线上”未来社区智慧服务平台，叠加邻里中心和公共服务空间等“线下”设施，将旧改新建区域整合于一体，实现线上线下服务设施全社区普惠共享，构建较完备的社区生活圈。依托省重大发展平台，优先在人口集聚潜力大、公共交通便捷、地上地下空间复合开发禀赋好的城市发展核心区中，开展规划新建类创建。系统性打造“三化九场景”体系，立足投资建设运营一体化，全方位探索新文化、新技术、新业态、新模式创新与应用，逐步形成“引领型”的社区规划建设标准体系，打造未来生活方式变革的美好家园示范标杆。在条件成熟的相对独立城市区域或主要平台范围，全域响应未来社区建设理念、标准和模式，开展全域类创建。系统制定未来社区创建中长期规划和实施计划，滚动实施、整体推进包含整合提升、拆除重建、拆改结合、规划新建等多类别创建项目群建设。全域未来社区一方面需参照前四种类型做好单点上的创建工作，另一方面需统筹创建项目群的城市公共服务功能织补，构建完善的九大场景功能空间“拓扑网络”和“城市大脑”系统。在浙江省公布的2021年未来社区建设名单中，含整合提升类39个，拆除重建类17个，拆改结合类27个，规划新建类4个，以及全域类2个。
三、为什么要做未来社区？
由上述对未来社区“139”顶层设计概念的阐释，其优势已经尽数体现了。既是绿色低碳智慧的“有机生命体”、宜居宜游的“生活共同体”、又是资源高效配置的“社会综合体”，更是数字社会城市基本功能单元系统，为我们构建一个数字化、现代化、更便捷、更亲密、更绿色的生活场景。
首先，未来社区为人与人之间的关系、人与自然之间的关系、人与生态之间的关系密切程度的提升创造了可能性。
重房地产轻人文是当今社区的通病，邻里关系淡漠，缺少文化交流载体平台。而在未来社区的创建蓝图里，通过打造邻里交流空间、开放社区形态，形成邻里精神共同体，密切人与人之间的关系，复燃本已逐渐消失的“远亲不如近邻”的友邻文化。
同时，未来社区提倡“循环无废”的低碳理念，能够有效解决现有社区能源供给方式单一、综合利用效率不高、资源利用方式粗放的痛点；再通过绿色立体社区生态环境的建造，使人与自然、城市与生态形成平衡，促进发展。
其次，未来社区将教育、康养、就业创业等资源集成，以TOD模式搭建社区空间格局，为人们的生活提供了极高的便利性的同时，降低了享受优质生活品质的成本。
除此之外，站在投资开发者的角度，未来社区的优势也很明显。
对于地方政府来说，目前老旧小区改造的资金主要以政府投入为主，远远不能满足需要，政府负担重，资金缺口难以弥补，难以自平衡，与其一味在老旧小区的困境里走迷宫，不如打开思维，朝着未来社区建设的方向改造，不仅能增强对社会资本的吸引力，还能有效促进项目的自平衡。
对于房地产企业来说，在“三条红线”及房地产贷款不得超过25%的高压下，业内一度出现及其严重的内卷，与其在传统房地产项目上与同行打消耗战，不如另辟蹊径，借势未来社区建设东风，寻求新的项目机会。
对于银行业来说，棚改旧改项目难以推进，同样受房地产25%贷款限制而放贷时畏手畏脚六神无主时，展开对未来社区的研究，以审批的智慧赋能营销，不失为一个好的出口。
温州集新未来社区在约78万方的社区体量中，通过高线连廊将3个地块以及各类配套设施组成的生活场景串联起来，形成具有地域特色、具备全生活服务链、可持续生长的微型城市。同时把社区开发与运营的对象真正回归到“人”，通过“一家人的熟人社区”、“一碗汤的距离”“一站式的社区平衡”、“一辈子的学习社区”、“一公里的生活解决方案”、“一条龙智能服务系统”的“六个一”场景构成美好生活图景，并从“W-LIFE未来社区生态系统”出发，提出了未来社区“5W价值主张”，带给温州一个崭新的生活世界。自入市以来，集新未来社区便在温州掀起了一阵“未来”购房热潮，33700元/平方米的毛坯均价虽较高于周边项目售价，但依旧拥有领先的市场地位，4个月劲销41亿，销售套数达1000+，火爆人气刷新温州市场，体现了市民对于这个项目的认可。
云帆未来社区作为钱塘新区新兴热土之上的省首批未来社区， 锚定“TOD”、“智慧产业”、“数字社区”三大关键标签，建立起一个出行更高效、创业更轻松、居住更舒适、邻里更和谐的美好生活平台，担纲起助力钱塘新区发展、杭州大湾区美好未来的使命。在外观上，曾获得“建筑界奥斯卡奖”普立兹克建筑奖的大师扎哈·哈迪德团队通过先创的建筑设计，打造了一个颇具未来感、代表云帆迎风而行的建筑形象，不仅树立了钱塘新区城市颜值标杆，更通过标杆的力量推动城市形象升级。云帆未来社区两次开盘共计推出2252套房源，吸引了逾万人登记，中签趋势更是呈断崖式下跌，堪称全程按着“加速键”前行，云帆未来社区硬核产品力的魅力，也让钱塘新区这片土地再次迎来高光时刻！
在已经成功落地的未来社区试点项目鼓舞下，2020年12月金地集团成功斩获舟山定海城西未来社区地块，有幸共同参与构建“省级首批舟山首个未来社区”的试点建设工作，将以中国基础社区建设为蓝本，引入新加坡“垂直森林建筑”理念，构建户户自带空中花园的M-TOD立体花园社区，打造首个M-TOD交通系统。同时园区内自带3万方邻里中心、配建12班幼儿园，专业化的颐养生活服务，构建一个面向人人的未来社区。
秉承“畅通互联、自然和鸣、关系场景、缤纷共建、数字生活”五大关键法则，提出M-TOD出行系统的未来社区、登山望海的城市山地社区、具有垂直生活体验的峡谷花园社区、引入地域文化特色的民生服务社区、数字化管控的智慧社区，建立起一个出行更高效、居住更舒适、邻里更和谐的美好生活平台。
可以预见，舟山未来社区的到来不仅是舟山备受瞩目的“新地标”，更是舟山描摹出未来城市发展和品质生活的样子，成为城市未来生活建设的重要样本。根据《浙江省人民政府关于印发浙江省未来社区建设试点工作方案的通知》，提出在满足原权利人利益、符合未来社区建设标准、可市场化操作的前提下，测算设定改造地块容积率，提升开发强度，通过地上地下增量面积的合理限价售租，可基本实现资金平衡；实行带方案土地出让模式，适度降低用地成本，提高综合配套水平。另外，2019年11月11日发布的《浙江省人民政府办公厅关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》提出：· 科学合理确定地块容积率、建筑限高等规划技术指标。允许试点项目的公共立体绿化合理计入绿地率。· 支持时试点项目合理确定防灾安全通道、架空空间喝公共开敞空间不计费（算）容积率。· 支持试点项目空中花园阳台的绿化部分不计入住宅建筑面积和容积率。· 对符合条件的土地高效符合利用试点项目，纳入存量盘活挂钩机制和管理，按规定配比新增建设用地计划指标。· 在建筑设基金、建设运营方案确定后，可以“带方案”进行土地公开出让。· 除国家和省另有规定外，改造更新类试点项目对应土地出让收益，剔除上缴国家部分，其余全部用于支持试点项目建设，保障资金总体平衡，切实提升财政资金使用绩效。未来社区之所以能，离不开浙江省为其试点推行提供的强大政策保障。值得一提的是其对容积率、绿化率瓶颈的突破。在符合日照和消防基础上，在满足航空净空、风景名胜区保护、历史文化街区保护等特殊管控要求的前提下，允许合理提高容积率，充分利用空间资源；突破计容规则，更体现在由“商业导向”向“公共导向”转变。
将立体绿化计入绿地率，未来社区给出了由“平面二维”到“立体三维”的思路，这样，屋顶、露台绿化按不同的覆土厚度设相应的折算系数、计入绿化用地面积；外立面、廊柱、围栏等实施墙（面）体绿化的，折算后也可以计入绿化用地面积。
不仅如此，明确加大资金保障力度和畅通融资渠道更是为未来社区建设保驾护航。
未来社区更注重智能化、大数据的运用，与智慧城市的衔接，更注重邻里关系（人与人的和谐）以及生态环境（人与自然的和谐）。
在城市建成区内建设未来社区的项目，相比旧改拆得更少，相比老旧小区改造，它又拆得更多，有更多新建面积，便于实现自平衡。如果说，老旧小区改造只是解决人们的实际需求，解决生活便利的问题，未来社区则还要解决人们的想象需求，它代表了人民对美好生活的向往。正是为了努力实现这种向往，所以要进行奋斗、进行创新。也正是有了对美好生活的向往，为满足这种向往，就必须拆除一些旧建筑，走在高质量发展前列的浙江省以为全国其他各省做出了很好的示范，希望其他各省都能响应中央的号召，向浙江看齐，借势而起，共同向更和谐、更绿色、更智慧的未来生活迈进。因为，人民，所有人民，不管在哪个省，他们都有对美好生活的向往！（本文由工隆建通研究员根据浙江省发改委网站资料等公开网络资料整理，如涉及版权问题请留言与我们联系，以便我们尽快处理）
