吐血整理！广州高价小区涨幅榜出炉！买二手房，看这篇文章就够了

广州的楼市行情，正在走着“反季节”路线。

此前我们统计过，广州即将面世的新盘里，预计有17个会卖10万+。结果一踏进酷夏，限价令开始发威，广州大批楼盘“降价”卖起了毛坯房。

但比起开发商的各式招数，二手房业主才是最令市场捉摸不透的。

原本属于二手房淡季的年初，行情却持续火热。

来到6月，限贷停贷、二手免征增值税2改5双管齐下，给楼市服了两剂“降温”药。

结果呢，一边是美林海岸降价1255万成交，一边是美林湖畔花园成交单价突破8.9万。

二手房，真是迷雾重重。现在买二手房，需要更加慎重。

我试图拨开迷雾，整理二手房涨幅的榜单，给大家还原一个广州二手房全景图。

哪些高价二手房小区涨得最高？每个区的二手房“天花板”，有何不同？

这篇先从各区的“成交单价天花板”聊起。

你猜，各区二手房在链家上的最高网签单价是多少？

结果可能让你大吃一惊：

番禺最高成交单价逼近10万！黄埔卖出8万，增城5万成交，南沙已经去到6万……

穿越了吗？没有，这些都是实打实的成交纪录。

广州从2019年至今，1400+套二手房的成交价超过7万/平！

但，记不记得我半年前说过，通常中介销售发朋友圈说的“XX小区成交一套房子，价格破纪录”，多半是卖复式。

复式的价格一般比普通大平层价格要高，自带特殊性。

比如去年底，侨鑫汇悦台29万/平高价成交的就是一套顶层复式单位，广钢新城卖出7万/平的保利堂悦，也是复式。

因此公平起见，我把别墅、复式这类“开挂”房源全都剔除掉，得出下面这张图。仔细看，信息量不少。

先看越秀、天河、海珠、荔湾、白云，中心五区的最高成交单价，无一不是今年刷新的。

介于中心跟郊区之间的黄埔、番禺、南沙，最高成交价同样是今年刷新。

反之，增城、花都、从化，外郊三区通通保持着去年甚至前年的记录。

如何解释这个现象？

没买房的朋友会说：太可怕了，中心区的房子越涨越贵，买不起啊。

换个角度想，这也证明中心区的价值所在——持续有动力突破房价“天花板”。

用差不多的价格买新房，四年过去，高价二手房的价格差距可以达到多大？

我给你举个栗子，就明白了。

同样是高价楼盘，海珠的保利天悦，2016年新房均价6万/平，比当时荔湾卖7万/平的珠光御景壹号要低。

结果四年过去，现在保利天悦已经找不到10万/平以下的二手住宅。

反之，御景壹号在售时，定价一度高达11万/平，但二手最高成交单价只有一套9.3万，其余都是7、8万。

不过，御景壹号已经是表现不错的小区了，近一年的成交涨幅为17.5%，排在中游位置。

下面这张高价房源对应的二手楼盘成交均价涨幅前20名榜单，能更明显地看出广州各个区域间的差异。

至于荔湾其他偏豪宅的楼盘，比如金众西关海，同样没能上升到更高的层级。一手售价从6.8万/平上升到8万/平，二手成交均价仍停留在5万+。

这边荔湾缺乏豪宅氛围，那头坐拥一众山畔豪宅的白云区，也有点尴尬。

二手价格掉不下来，但也冲不上去。

0.2%、7.2%、15.2%的成交涨幅，低于海珠、天河、越秀甚至番禺、黄埔的楼盘。

而且，在卖大平层这件事上，白云的成交难度要高很多。

白云成交单价最贵的10套二手房，平均成交周期167天，在11区排名几乎垫底，只比从化好一点点。

白云的豪宅，似乎更适合不太考虑流动性的千万富豪。

从高价二手房来看，中心五区，也有一道明显分水岭。

二手成交单价破10万的房子，被天河、海珠、越秀“三巨头”包揽。

而荔湾、白云跟“三巨头”之间的二手最高成交单价，还差了一个增城。

这是荔湾、白云高价二手盘的窘境——高不成，低不就，跟番禺、黄埔的价格差距越缩越小。

比如荔湾，成交单价最贵的10套二手房，9套都是珠光御景壹号，完全是“一家独大”。

但凡出现垄断势头，多多少少说明这个市场存在着问题。

荔湾的问题，是缺乏10万+的一手盘。

御景壹号撑起荔湾二手“天花板”的前提在于，它是荔湾唯一售价突破10万/平的一手盘。

荔湾高价盘一家独大，南沙则是双寡头对打。

南沙成交最贵的前十名榜单，准确说只有两名玩家：星河山海湾，南沙金茂湾。

剔除一套6.4万/平成交的滨海花园别墅后，南沙二手房“天花板”，是由南沙金茂湾创造的4.7万/平纪录。

这价格，比横沥岛的新盘还要贵。

一如去年土拍市场上，南沙湾跟明珠湾灵山岛尖争得你死我活，今年的二手市场，这两个板块依然是“死对头”，价格咬得很紧。

由于灵山岛尖去年才正式有新项目入市，南沙金茂湾自然成了二手房的种子选手，代表明珠湾“出战”。

从比分来看，金茂湾登上成交单价榜的次数更多，稍胜一筹。

不过，大家留意到没有，南沙的榜单上，毛坯跟精装几乎各占一半。

推测不少买家是证满两年就立马拿出来出售。

既然有一家独大，当然也有百家争鸣。

成交价最贵的前10名榜单中，楼盘名字最多样的，要数黄埔跟番禺。

这两个区，不仅最高成交单价直追中心区，涨幅也一度赶超珠江新城的楼盘。

像老黄埔的万科金色悦府，近一年成交均价涨幅高达55%，称得上是“创造各区房价天花板”的二手盘里头最牛逼的，比珠江新城的保利心语花园（38.6%）还要高。

老黄埔跟科学城作为黄埔的佼佼者，不少楼盘成交均价比去年涨了超过1万/平。

这里说明一下，可能有朋友问，黄埔成交价最高的房源，难道不是在万科山景城吗？

如果只按成交单价排行，黄埔最贵的10套房源，确实有7套来自万科山景城。

但仔细看，万科山景城的成交价格差异非常大：从2、3万到7、8万都有。

原因就在于，当中包含了70-80平的复式或者三层洋房产品，继而诞生了8万+/平的成交价。

当然，山景城的住宅涨幅也还不错，达到26.7%。

老黄埔跟科学城两大板块的较量，就像南沙湾跟明珠湾在南沙“称霸”，很大程度上给各位买房者指明了该区的价值高地。

增城的高地也基本定了。成交最贵的二手房，都集中在新塘-白江板块。

二手挂牌量向来很大的番禺，表现同样可圈可点。

除去华南碧桂园几套8-9万/平成交的别墅外，番禺的最高成交价诞生大学城——星汇文华，价格已逼近7万。

此外，高价成交房源对应的楼盘，升值表现最好的不是万博“网红盘”万科欧泊，而是星河湾半岛一号园，今年的成交均价比去年涨了28%。

放眼整个番禺，高价成交房源其实集中在三个板块：泛万博、厦滘跟大学城。

对应我们之前的人口数据，洛浦、南村、大石，正好就是番禺常住人口增长前三的街道。

这再次说明，人口兴旺，对楼市发挥着很重要的支撑作用。

纵观这些突破当地二手房“天花板”的楼盘，唯独花都、从化的情况跟中心区截然相反。

花都、从化不少曾经创造单价成交记录的楼盘，均价比去年跌了。

所以，买郊区，一定要谨慎。

楼市强者恒强，在核心区域选择“领头羊”楼盘，是一个不错的策略。

记住，买房之前，要再问自己一句：

今天看中的房子，以后好卖吗？

在没搞懂之前，不要乱买房。

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