「最高院案例」房屋变更备案登记作为让与担保，无处分权、不靠谱
2013年7月至2014年3月间，怀化市宝庆投资有限公司（以下简称宝庆投资公司）、怀化市雄风共蠃股权投资基金管理有限公司（以下简称雄风共赢公司）先后向蔡日东借款77万元，月息2分，本随息清。
2014年8月12号，雄风共赢公司的法定代表人周怡桃向怀化金顺公司出具更名申请书，申请将其购买的金海名苑A幢1806、2406号房产变更至蔡日东名下，作为蔡日东借本息的担保。
因宝庆投资公司、雄风共赢公司未履行还本付息的义务，蔡日东提起诉讼，经法院作出（2016）湘12民终1012号民事判决及（2016）湘12民终1278号民事判决，该两份判决均认定周怡桃将其认购的金海名苑小区A幢1806号、2406号房屋网签至蔡日东名下，系用于前述债权的非典型担保，而非抵偿债务。
2018年7月3日，金顺公司以不能清偿到期债务，且现有资产不足以清偿全部债务为由，向法院申请重整。法院于2018年7月11日作出（2018）湘12破申2号民事裁定，受理金顺公司的重整申请。
2018年7月27日，蔡日东向金顺公司管理人申报债权，金顺公司管理人审查意见为不予确认。
2018年11月21日，金顺公司管理人申请法院解除周怡桃等104位购房债权人所购“金海名苑”203套房屋的网签，法院于2018年12月10日作出（2018）湘12破4号之二民事裁定，裁定解除周怡桃等104位购房债权人所购“金海名苑”203套房屋的网签。
蔡日东向法院起诉请求：确认蔡日东对金顺公司开发的金海名苑A幢1806号、2406号房产享有非典型担保物权。
本院经审查认为，让与担保是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条规定：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。”可见让与担保法律关系的成立需债务人或者第三人与债权人之间达成用债务人或者第三人所拥有的财产来对债务人所负债务到期履行设定担保意思表示的合意。本案中，虽然在债务人雄风公司法定代表人周怡桃与债权人蔡日东之间达成了以金海名苑A幢1806号、2406号房产作为其债务履行担保的合意，但上述房产是否属于周怡桃所拥有的房产，周怡桃是否有权利进行处分是关键所在。金海名苑A幢1806号、2406号房产虽先后网签至周怡桃以及蔡日东名下，但并未进行法律规定的不动产变更登记，案涉房产的所有权仍属于金顺公司所有。
蔡日东主张金顺公司将空白合同交由周怡桃并协助办理蔡日东关于案涉房产的网签手续系金顺公司已知并认可以案涉房产为标的物对宝庆投资公司、雄风公司向蔡日东所负债务进行担保的意思表示。但上述行为的发生并不必然产生让与担保的法律效果，且根据金顺公司一审答辩意见以及二审庭审中的陈述，金顺公司对于雄风公司法定代表人周怡桃将案涉房产变更网签至蔡日东名下以担保该公司与蔡日东借贷关系的担保行为不予认可，亦没有要为宝庆投资公司、雄风公司的债务提供担保的意思表示，因此蔡日东的再审申请主张并无充分事实依据支撑，原判决认定蔡日东与金顺公司之间以案涉房产为标的物的让与担保法律关系不成立，并无不当。
民法理论中的让与担保，是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于债权人，而使债权人在不超过担保目的范围内，于债务清偿后，担保标的物应返还于债务人或者第三人，债务不履行时，债权人得就该标的物受偿的非典型担保方式。从本则案例中，最高院再次陈述了物权变动的基础为是否享有对该物权进行处分的权利，这也符合物权变动的基本规则。其二，让与担保合同的当事人需要具备真实进行让与担保的真实意思表示，本案中最高院也同样论述是由于金顺公司并没有为债务提供担保的真实意思表示，最终导致该物权并未确认。
蔡日东、怀化金顺房地产开发有限公司物权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（2021）最高法民申1697号