从顺丰房托,了解下什么是REITs

一、公司介绍

顺丰房地产投资信托基金(基金类型:REITS)已经通过港交所聆讯即将上市,该信托基金由顺丰房托资产管理有限公司管理(顺丰旗下子公司),其投资业务是投资全球范围内可产生收入的房地产、初步重点为物流地产(说白了这次就是场内基金上市募集);要想判断顺丰房地产投资信托基金到底有没有想象空间,得先理解什么是REITS;

二、什么是REITs

REITs指房地产信托投资基金,其募集的资金专门用于投资房地产市场,本次上市募集的顺丰房地产投资信托基金也属于REITs;

1、REITs起源

在房地产市场高速发展的过程中,无论是机构还是普通民众很多有投资房地产市场的诉求:

房地产市场投资收益虽好、但缺点也很明显:

  • 资金门槛高

  • 流动性差

  • 交易税门槛高

  • 限购措施多

为解决房地产市场普通投资者投资难的问题,让公众投资者能够以较少的资金投资大规模的基础设施项目,享受基础设施稳定的现金流带来的收益。上世纪60年代美国设计了REITs信托--投资人投资REITs、REITs信托用投资人的钱再投资房地产市场;

2、REITs的特点

  • 基金的投资范围明确:房地产投资,根据房地产市场类型不同、REITs类型较为丰富;

  • 也区分公私募型

  • 基金收益分成特殊

收益来源:来源于租金收入和房地产升值;

收益分成比例:须向基金单位持有人派发不少于特定比例(一般为90%)的可供分派收入(一般为当年租金及其他业务收入扣减必要成本、费用等之后的现金得益)。

基金持有人可获得稳定的、较高比例的分红,且基金交易流动性较高(相对于房地产直接投资而言),风险相对较低(相对于高杠杆的房企股而言)。

三、顺丰房托咋样

资产质量较优、出租率高

顺丰房托基金的初始投资组合为中国佛山、中国芜湖和中国香港的三项物业,合计可出租面积为30.799万平方米,物业评估总值为60.94亿港元,平均出租率约为95.3%,后续会承接顺丰控股旗下部分物业(顺丰房托基金拥有顺丰控股期限物业的优先购买权);

租期方面,顺丰关联租户的租期通常为不超过5年,第三方租赁的期限则介乎1-5年之间;截至去年底,可出租总面积及总租金收入的加权平均租赁届满期分别为3.6年及3.9年。同时,租期内每年资金可递增3%-5%,稳定的租赁结构也是公司重要的业绩保障。

利润收入双降

2018-2020年度,顺丰房托基金的收入分别为4.89亿港元、3.51亿港元以及2.81亿港元;归属股东净利润分别为2.98亿港元、1.75亿港元和2688万港元(期内投资物业公允值变动导致大幅的未实现亏损,非经营利润大幅下降)

四、总结

REITs虽收益相对稳定、但也难有业绩惊喜。因为租约大致确定,期限也较长,租金收入、成本和开支基本稳定。

美国过去10年REITs的涨幅为275%左右,平均每年20多个点;新加坡、美国市场近几年上市的REITs大多数首日上市涨跌也在3个点以内;

但作为首个将于香港并以物流为主的房地产投资信托基金,顺丰房托有没有新的可能性了?可以期待~

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