无购房、贷款资格，我如何买到“绝版的天府一街”？
成都学区房已获授权。
买房是件让人纠结的事，十年前我就体会过了。
2010年3月，当时对“房事”还很懵懂的我，跟着来蓉工作的外地同事去南延线上看房，一看就是半年多。最后，我在当年的秋交会上发现了大源的一个新开楼盘，有一个套二户型满意又买得起，于是开始了“房奴”人生。
十年后，结婚了、生娃了，房子不够住了，于是又开始纠结换房。
和老婆讨论换房目标：不想放弃高新南的成熟配套，但居住环境要更宽松、交通要更便捷，还要兼顾学区——这就意味着换房成本可能很高。
不过，能用钱解决的都不是真正的问题。对于我家来说，最大的问题其实是按现有政策我们无购房资格、无贷款资格。（说到底还是钱……）
要破这题，自然是免不了要折腾一番。好在我们运气不错，去年9月开始谋划，春节前就拿到了新家钥匙，最近也搬完家了，可以和大家分享下其中过程。
纠结的家底
先说说自家的情况吧，这也是我们纠结的起源。
我和老婆都是成都本地80后。我老婆家住金牛区，有一套还挺宽敞的旧房子，她结婚后是我岳母在住。十几年前，我岳父生病去世后，这套房子作为遗产放在我老婆名下。2010年前后，岳母又在郫都区（那时还是郫县）红光镇用她自己名字全款买了一套新房作为养老房，但一直没住。
我家在成华区，是单位宿舍，基本算筒子楼。大源的房子是我2010年秋天按揭买的，之所以买在大源主要考虑工作单位在高新区。2012年底装修好后，我就自己搬到新家住了。没过多久，我家原来那一片旧城改造拆迁了，拿了五六十万拆迁款。我怂恿爸妈到我大源的那个小区也买了一套套二，相当于是住在一起但又隔着一碗汤的距离。房子放在我名下并贷款，按政策第二套房贷只能贷三成，正好腾出了现金搞装修。
以上都是我和老婆结婚之前的事。婚后的房产状况，总结一下就是：
我名下两套房，都有贷款；
我老婆名下一套继承房，无贷款。
乍一听，名下三套房还挺“人生赢家”的，但实际上这三套房都住着人，并非富余资产，而且当时谁知道今后会搞那么严的限购啊。
理清头绪
等2017年冬天有娃以后，一切就不一样了：
家里东西变多了，岳母过来帮忙带娃住在原来的书房，我经常加班但只能在餐桌或沙发上凑活，还有早晚高峰无休无止的堵车让市中心上班的老婆快崩溃了。
期间，小孩还没断奶的那半年，为了照顾老婆回家喂奶，我们搬去了金牛区岳母家住，但那边是老房子，没电梯、车位紧张，大人小孩出入都很不方便，到了冬天我们又搬回大源了。
细细一捋，发现我们家名义上房子不缺，但都不合适，怎么都腾挪不过来，必须得换。但这个时期房价已经变了天，政策也收紧了，我们不具备买房资格和贷款资格。
早在2017年8月，我就在大源看过几次房子，没看到特别满意的，对后续要解决的资格、资金问题也没有明确的策略，于是不了了之。
再提起换房，已经是2019年9月了。有天下班回家路上，我又再次萌生了换房的念头：众所周知由于新房二手房存在价格“剪刀差”，购房资格最苛刻的高新南区二手房成交萎缩，价格有所回落；但等到2019年末最后一批低地价的新房都清盘了，二手房价也就稳住了——现在是换房好时机啊。
跟老婆一商量，她也觉得是时候换了。那么首先就是要解决资格和资金的问题。
乾坤大挪移
解决资格问题，意味着我们夫妻名下的三套房至少需要想办法处理掉两套。之前我和自己父母沟通过，他们住的那套房子他们不愿意卖（也是搬家搬伤了），那就只能动我住的房子和我老婆名下的房子。
我自住的这套简单，结清贷款卖掉就行；我老婆名下的房子是遗产，加上已有近30年房龄，卖不起价还要补税，很不划算。经过多方查询政策，发现这种房子可以赠予给我岳母，不受限购政策制约，以后等拆迁变现。
解决资金问题，按我们商定的置换目标，总价至少在400万以上，压力不可谓不小，即便首付能争取到三成也要200多万来“启动”（包括税费和结清贷款所需的周转资金），后续还贷压力也很大，光卖掉我们自住的房子肯定不够。
那怎么办呢？
我们把目光放在了岳母在红光镇的那套闲置房。岳母退休后就在张罗这套房的装修，到2017年时已基本装好，但后来因为帮忙带小孩她也没去住，长远看估计也不会去住了。
但可以卖吗？岳母舍得卖吗？
那套房子其实居住环境不错，面积大又带花园，我一直觉得是岳母的dream house，从没好意思开口问过。最后，老婆“麻起胆子”去问了，结果岳母非常爽快地说：卖了，支持你们换大房子！
于是，换房一事的思路终于清晰了：
1. 将我老婆名下的房子赠予给岳母；
2. 将我住的房子提前结清贷款并卖掉，预计筹资180万元左右；
3. 将我父母住的房子的贷款提前结清贷款；
4. 选房买房，先走银行贷款以争取尽快拿到房子；将岳母名下的郊区房卖掉，预计筹资200万元以上，用于新房的提前还贷（部分）；
5. 过程中的税费和周转资金，通过亲友拆借、公积金来解决。
这样一来，相当于我们夫妻名下只有一套房、无贷款，具备了在高新区购房并享受首套房贷政策的资格。
当机立断
现在回过头去看，上面的思路似乎顺理成章，但我们当时起码讨论了有一个月，差不多已经是在“桌面推演”，但这才只是“万里长征第一步”。
具体到实操环节还有很多细节要处理。同时买卖必须环环相扣，一旦掉链子一大家子就只能去睡大街了。
一是尽快办理了赠予手续。这个相对比较简单，很快就办妥了。直系亲属赠予有约3个点的税费，同时因为那套房子过去是单位分配的，土地性质为划拨，还补了出让金。
二是预约银行提前结清贷款。年末时银行需要回收贷款额度，还算比较积极，建行支持在微信上查询、预约，在12月中下旬分别了结，两套房子总共还贷50多万，主要靠卖房的首付和朋友借钱来周转。
三是把现在住的房子挂牌出售。大源的套二户型还是比较吃香，我们小区交通、生活等配套不错，墨小学区房，距离伊藤、鹭洲里、沃尔玛、Upark都不远，一挂出去就挺多人来问。最后用了两三周时间卖出，在12月初和一个全款买家以208万签约，对方还付了20万定金，缓解了我们现金流状况。卖房实得近175万元。
走到这一步，我们基本凑齐了首付资金，可以选房子了。其实符合我们目标的区域其实不多，基本上可以分为四类：
泡天学区房、蒙小学区房、益小学区房和墨小学区房（本小区置换更大面积）。
后来经过讨论，我们认为泡天学区房整体价格太高，超过了承受能力，pass；
本小区置换作为保底，而且暂时也没有好的户型放出来，先不看。
于是，买房范围逐渐缩小为蒙小、益小的学区房。
从9月底确定要换房以后，我就利用空闲时间在贝壳APP上看，中间还关注过一段时间法拍房。这个过程中，我们的购房思路也在不断调整，最早是想买清水的套四自己装，但这样的话就需要外出租房一年，相当于要搬两次家；后来就想干脆还是买带装修的，省事。
之所以觉得这次换房“运气不错”，就是因为在我需要选房时，我想买的房子自己出现了。
9月底我注意到天府一街某小区有个158㎡的带装修和家电的宽敞套三在出售，要价560万左右。这个价格对我来说高了，收藏后就没再管了。
等到11月中下旬，我发现这套房子经过几次调价已经降了40万。
这个价格对我来说还是高了点，但那时候也没看到其他心仪的房源。我又仔细看了看这套房子的图片和三维效果，决定去实地考察一下。
看了之后印象不错：
这套房子位于高层，采光佳，板式结构南北通透，两梯两户；装修好还不到三年，整体看上去较新；同时小区整体品质也不错。总价是高了些，也不是理想中的四房，但考虑到房子总面积够大，并且带不错的装修和全套家具家电，整体还是值当的。
当晚，我就约上老婆和岳母又去看了一次，他们的感受和我基本一样：房子基本不用大动，可以考虑！
大方向定了，接下来就是谈价格了，最后又谈下来10万。
因为卖方在上海，我们在当周周末远程草签了一个意向，并约好等他们夫妻二人回成都时再正式办手续。同一个周末，我自己的房子也卖出去，真正做到了同时买、卖。等卖房的尾款拿到了，就有了买房这边的首付。
最后，银行在春节前放款，我们拿到了房子。不过，受新冠肺炎疫情影响，一直到3月底才正式搬家。
到4月中旬，郫都区的那套房子也签约了。我们计划拿着这笔钱，在按揭满一年后去银行提前结清一部分贷款，让每月月供正好能被我们的公积金覆盖，尽量不影响现金流。
换房感想
纠结了两三年，结果换房只用了三个月，从换房到搬家一鼓作气，啥事都没耽误。这次换房感慨还是挺多。
十年间经历过三次买房：2010年第一次买房，纯粹就是“有多大能力办多大事”；2014年替我父母选房，主要考虑离得近、好照应；2019年换房换到溜爸所说的“绝版的天府一街”，确实就是很大的考验了。
1、 时刻关注市场。其实说来也挺后悔，如果早三年换房，至少能节省一半的钱。不过我不是先知，我只是一个普通的上班族，没有多余的资产可变现，也没有多余的闲钱来投资，更不会没事就去倒腾房子，能做的也只有走一步看一步。但我觉得要对这个市场保持一个基本的关注，对房价上涨或下跌的基本逻辑有个判断。最近又关注了一下大源的二手房价，已经比去年底时有所上涨，内心还是觉得庆幸。
2、 熟悉政策无疑会让很多复杂问题简单化。对许多家庭来说，买房都是头等大事，但很多人对购房、贷款等政策不熟悉，难免走弯路，所以提前做一些准备工作还是有必要。我们夫妻俩的工作都需要和这些政策打交道，所以平时会去了解。如果不熟悉的，其实可以多问问中介，前提是中介业务素质过硬。
3、 连环买卖要留够提前量。我们这次是“赠一卖二买一”，手续多但整个过程还是挺顺，并且最后买和卖价格都还算满意，没有出现急卖被压价导致资金接不上之类的情况。我认为这主要得益于我们准备工作开始得比较早，多线齐头并进。除了赠予是自己办理的以外，三笔操作最后都是走的链家，一方面是要充分相信和依靠中介的撮合能力，另一方面自己也要保持足够的定力，对现在市场的情况有清楚的认识。
4、 对学区价值的看法。最近因为多校划片的事，网络上对学区房的价值有了很多争论。我认为，教育资源均衡肯定是发展方向，但这是个很漫长的过程。因此在很长一段时间，学区房肯定会长期存在，即便多校划片推开了，学区房增值保值的能力也会是最强的。
5、 对高新区教育发展的看法。我们家的情况其实是可以去买锦江和青羊的，但最后我们还是选择了高新南，有一个基本的判断是对高新区教育发展的信心，尤其是大源这个片区。在这里，现在已经有益州小学、蒙彼利埃小学、霍森斯小学、墨池书院小学、天府实验学校（教科院附属学校）、石室天府锦城湖校区等中小学，优质教育资源的密度很大，政府的投入力度也很大。公办教育一靠师资（说白了是财政资金的投入），二靠生源（说白了是高素质家庭）。高新南这两个都不缺，因此我认为未来潜力很大。