相比10年前，炒房难了太多崩盘也难了很多 ▏起楼问答NO.36

文字整理丨黄皑

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问：年前杭州的红盘要锁定8年，弃选率为什么还那么低？

答：杭州楼市的真相，虽然你经常会听到众筹、代持、代冻资买房，但事实上在如此严格的限购限价时代，完完全全是短期炒作的炒房者已经少了很多。

为什么弃选率会那么低，两个原因，一是这批红盘的登记客户中本身改善性换房需求就很强，摇到就可以住钱江新城和奥体的新房，还可以有好几百万的限价红利，锁盘8年又有什么关系，要卖也是首先把自己手上现有的房子卖掉。二是即使为了投资，也都做好了长线的准备。同样是炒房，今天和10年前已经有了本质的不同。10年前，中国的城市人口更多还是金字塔结构，10个人中可能只有一个人在想着炒房，但是他1个人就可以买五六套房子。

今天，不可否认，以专业知识分子为主体的中等收入阶层增量明显，房产投资的门槛也已经大大提高，10个人可能有10个人都在想着炒房，但最后只有1个人真正有房票有资金有决心采取行动，或者是三四个人才能凑足1张房票。你可以问一下开发商中的销售副总以上的职业经理，10年前他们入行的时候，是哪些人在买，今天又是哪些人在买。所以啊，滨江集团那位被处分的销冠，要是在10年前，这样的盘她根本不会提供如此细心的服务。中国楼市下半场，无论是政府，还是开发商，购房者，投资者，都已经变了。

那些等着杭州这样的新一线城市楼市崩盘的购房者，还是早点上车吧。相比10年前，炒房已经难了很多，同样的，要让楼市崩盘也就难了很多。房源当然会分化，但那些降价的房源你也会看不上。

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问：请问笕桥板块如何？未来有上涨空间吗？目前申花和亚运村该如何选择呢？

答：笕桥和申花，都是非常适合自住的，包括接下来也有大量新房上来的文晖。但与亚运村比起来，前面三个都看得到天花板，而亚运村目前看不到天花板。如果亚运村的商业、学校和大量的公共设施，能够按目前的势头引进，于自住于投资，都是优选。

问：没有杭州社保，买房子是买许村好还是临安好？

答：那首要是地铁口，许村离杭海城际的站点比较远。还有一个地方，是海宁奥特莱斯附近，这里在规划下沙至长安的城际，可以密切关注。

问：富春湾新城怎么样？

答：1.8万的富春湾新城和2.2万的银湖，目前是买银湖更划算，不过，2.2万的银湖房源已经不多了哦。虽然说起来，富春湾新城与秦望一江之隔，差价超过1万，但秦望有一定的特殊性，是全富阳当地客户的塔尖改善产品，而作为富阳的刚需也好，杭州主城区外溢的刚需也好，银湖就更划算了：一，银湖的地铁已经开通了，离杭州主城区更近，远期还规划14号线，更是能与杭州人口主要的集聚地城西通上。二，银湖的商业和各类配套更成熟，城南万达广场和彩虹快速路都已经快启用。富阳目前2万元左右的板块，顺序上先看银湖，再看东洲，再看富春湾新城。当然，作为预算不够，只能上1.8万的富春湾新城，也可以。毕竟，这是杭州规划地铁房占的门槛价了，可以选择融创与中交合作的楼盘。

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问：我有套蔚蓝领秀二期89方的房子，投资的话，还可以继续持有吗？长睦板块有前途吗？

答：卓越蔚蓝领秀是位于江干区和余杭区交界的一个楼盘，也是创下过2万人摇的红盘，一三期属于江干区，二期属于余杭区。行政区划的差别在于学区，江干区这边虽然还算不上学区房，但是好过余杭的星桥街道的。你手上的二期是余杭区，在学区上要吃亏一些。但是，蔚蓝领秀的户型和品质，在整个丁桥和星桥板块，都算是优秀的，离3号线的地铁站也很近。地铁3号线，对于杭州城北和城西的购房者来说，其实是性价比很高的一条线。所以，从目前来看，建议你还是继续持有，一方面，余杭与江干的拉平，以及3号线的便利还没有体现出来，另一方面，你卖掉，要多交增值税，新房又很难摇，而且即使摇到了户型也不会比这个好。

问：以前上学时家人用我的名字在苏州买过房，现在已经卖了，算二套房吗？目前本人来滨江西兴上班，首付准备180万，有哪些好房推荐呢？

答：在房票上不算二套，在贷款上，看你苏州的房子有没有贷过款。首付180万，房价可以到600万。谨慎一点，买400万左右的房子，可以选择萧山市北，南站新城，之江，浦沿。

问：这个月入手了富阳银湖板块顺源府，工作地点在滨江，对于富阳银湖板块是比较看好的，因为靠近西湖区和三江汇之江板块(主要离主城区近一些)。不知道后期它的发展潜力大吗？银湖板块和富阳主城区的房价涨幅谁更有潜力呢？

答：银湖可以的。豪宅的消费属性更强，为什么眼下买杭州主城区的房子我们推荐买豪宅，那是因为杭州限价限得太严厉。像御潮府和江河鸣翠一套房有四五百万的限价红利。而富阳主城区的秦望豪宅，一方面确实很受富阳本地改善客户的欢迎，另一方面对于杭州主城区的刚需客户来说，是不太会选择的。我们房价的涨幅，说到底，还是这个地方对人口的吸引能力。富阳作为杭州主城区的外溢承载地，肯定是银湖更受杭州主城区的刚需置业者欢迎。

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