房产投资：涨多少才不算亏？ 最近房产那么多，政策又如此频繁，一直想着要写一篇房产的文，但是今天拖明天...

最近房产那么多，政策又如此频繁，一直想着要写一篇房产的文，但是今天拖明天，明天拖后天。

今天就来写写房产投资到底赚不赚，如何计算房产投资收益。

地产周期性的观点，似乎让投资购房的朋友底气更足了，虽然最近政策频出，买房投资的热情依然不减，主流的说法是：长期一定会涨的，所以买买买总是会赚的，即使短期内跌了，假以时日终会解套，这种说法对么？

很多时候我看到这种说法都是摇头，为什么摇头呢？首先我们来说一下什么叫解套，很多人理解买入200万，卖出200万，这叫做解套，那我想说你会亏的豆腐渣都不剩。那么合理的算法是怎么样的呢？

前置假设：

投资的人都是2套房

首付比算是6成

利率算110%

按揭30年

等额本息的贷款方式

买入的是200万的现房，按照即刻装修出租来计算，以南京为例，200万总价的房屋月租金在1800元左右，一年2.16万租金。

按前置假设我们计算一下投资成本

一次性支出：120万首付、5万装修（出租标准）、6万契税房屋维修基金。总计131万，按6%的理财计算，年化收益就是7.86万（不考虑7.86万的继续产生的收益）

按月支出：贷款80万，月均还款是4500元，年还款是5.4万元

再计算一下房租收入：

200万元总价的房屋，年租金1800*12=2.16万/年

综上所述，每年的实际支出为：

7.86万+5.4万-2.16万=11.1万

换言之，如果没有买房投资，选择将131万现金用于理财投资，年收益6%，则一年后可产生7.86W收益；

若将131万投资于买房，则每年除去房租收入后，还将投入3.24W的房贷支出，一年后只有在房屋增值11.1万，房屋净资产达到142.1W（除去贷款），才能与理财投资后138.86W的资产相抵。

增值的11.1万，相当于房屋总值200万的5.55%。

意味着房屋每年必须至少增值5.55%，投资才不算亏损。

想一下现在200万买入， 5年后卖出，按照5.5%的利率需265万卖出刚好保本。（没有计算利息继续产生的收益，实际保本额应更高）

注意，265万这仅仅只是保本，而非盈利，高于265万的数字才是盈利，假设300万卖出，五年真正盈利也不过30多万，平均到每年是多少？

重点是，目前你意向投资的板块，你有信心5年后高于265万吗？

如果不能肯定，那么房地产还值得你去投资么？（算的比较快，时间比较紧，如果错误不要介意，只是关注重点不是计算的对错，而是方式的思考）

每一位房产投资人，在你投资前，是否有通过这样的计算，确认过自己的最低投资收益？