再过5年，总价200万的房子还能值多少钱？2位专家看法一致

一直以来，大家对未来5年国内房价走势看法不一，没买房的人希望房价下跌，原因有二：其一是房价下跌之后，买房更容易，如果从2万/平降到1.5万/平，那么面积同样为100平的房子就会便宜50万。

其二是有可能出现“抛售潮”，尤其是在二手房市场上，随着挂牌房源量不断增加，可选择性也就更高了，砍价也更容易。当然，对于买过房的人来说，更希望房价上涨，这样才能赚得更多。下面是摘录的2位网友的观点，快看看你更赞同哪种呢？

王女士：现在房价已经很高了，而很多人的月收入都在5000元以下，哪里有能力购买高价楼盘？而且五年前买房的人基本都赚了一倍，等到潮水退去之后，投资房产的热度也会随之消失，最后的结果可能是有钱人的房产从350万降到100万，只不过是价值的贬值而已，而对于贷款买房的刚需来说，等到还完20年、30年的房贷之后，才发现原来自己一直都在给银行打工。

赵先生：受到全球性通胀的影响，大宗商品价格持续走高，不论是房产还是现金都不例外，在这种情况下，国人需要一种方式来抵消通胀，在过去5年，大多数人的首选办法都是购置房产，但是随着近些年调控力度不断加强，房价上涨的势头正在减缓，但是如果通胀持续下去，房价仍然是易涨难降。

那么作为普通人的我们，又该如何看待这个问题呢？对于没买房的人来说，如果未来房价还会上涨，什么时候才是买房的合适时机？而对于买过房的人来说，现在手上持有多套房子，如果未来房价处于下跌状态，那么应该什么时候出手呢？为了更加清楚地搞明白这个问题，下面就以未来5年，总价200万的房子到底值多少钱？

对此，李迅雷和马光远这2位专家意见一致。短时间之内，房价上涨并不奇怪，但是从长远眼光来看，如果谁说房价一定上涨，那就是为了博人眼球，观点如下：

在今年年初，经济学家李迅雷表示：根据国家统计局数据显示，2020年全国70个大中城市中有43个城市的二手房上涨，26个城市下跌，还有一个持平，而通过和上一年对比，可以发现上涨城市减少了11个，而下跌的城市反而增加了10个。说明当下全国楼市分化越来越明显，并且在未来5年，房价下降的城市数量会超过上涨的城市数量。

而这有点类似“二八现象”，也就是重要的占比仅有20%，而次要的占比却达到了80%。客观来说，这个观点和我们的认知存在很大差异，尤其是现在很多城市房价仍然上涨，即便是再过5年时间，上涨城市和下跌城市的差距也不会达到60%，不过我认为未来楼市分化是大趋势，特别是体现在热点城市和中小城市之间。

此外，另一位经济专家马光远也提出了自己的看法，他提出未来楼市存在“三个20%”：第一个是20%的城市具有投资价值，大家都知道，现在国内人口越来越集中在城市群和都市圈，而这点正好对应人口；第二个是只有20%的房企能够生存下来，据统计，今年全国已有近300家房企破产，而且再加上央行加强资金调控，未来房企生存难度不断提高。

还有一个是未来只有20%的楼盘具有投资价值，不可否认，不论是在5年前还是10年前，国人对地段的追捧始终没有结束，每个城市的人口布局都存在共性，那就是“市区人口多、远城区人口少”，而这也决定了市区的楼盘价格高于远城区的楼盘，投资价值也是一样。

结合两位专家的观点，未来楼市会逐渐分化，少部分的楼盘或城市房价会处于上涨状态，其实这点也正好对应了国内人口流动，毕竟当拥有了充足的人口，才能转化成住房需求，而这也是一二线城市的空置率小于三四线城市的重要原因，从投资角度来说，没有人口支撑，以后很有可能出现“卖不掉租不掉”的情况。

根据统计，近5年的房价涨幅约为5%，算下来未来5年，一套总价为200年的房子能涨到约255万，但是不要忘记持有房产的成本，尤其是每个月的房贷利息、物业费、折旧成本等，按照部分专家的观点，这部分成本大约是房屋总价的6%左右，算下来未来5年，总价为200万的房子实际价值约为177万元。可以看出，投资房产并非那么简单。

总结：从投资角度来说，以上两位专家的意见是一致的，未来5年房价“阳光普照”的可能性很小，房价上涨的城市数量小于下跌的城市数量，换句话说就是“三个20%”，对于有投资打算的人群来说，除了要考虑升值潜力之外，日常持有的成本也要考虑，抵消之后才是真正的收益。