如何计算片区项目中土地出让金留存比例？

hi，今天来聊聊片区开发项目中如何计算土地出让金留存比例。

在片区综合开发项目中，资金平衡测算是很重要的一点，那么在资金平衡测算中，有一个重要的参数—土地出让金地方留存比例，我们有时候会不太重视，或者是政府方直接给的一个数字，我们没有去深究这个比例是如何计算来的。那么今天我们就谈谈这个比例是如何确定的。

1、与政府留存对应的就是政府提留部分，那么为什么会有提留部分？

根据《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综【2006】68号文）：土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出。

征地拆迁补偿和土地开发支出不必多说，这个一般都是直接的做地成本，不属于提留的部分。

一般各个地方的提留部分都是包含在支农支出、城市建设支出和其他支出里，这些提留都是拿出来作为统筹使用的，在市级土地财政进入区级时就已经提走了。

支农支出：包括用于保持被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农民社会保障支出、农业土地开发支出、农田水利建设支出以及农村基础设施建设支出。
常见的提留名称有“农业土地开发资金”、“被征地农民社会保障资金”、“农田水利建设资金”等。

城市建设支出：包括完善国有土地使用功能的配套设施建设以及城市基础设施建设支出，具体有城市道路、桥涵、公共绿地、公共厕所、消防设施等基础设施建设支出。如常见的地铁轻轨城市会有“轨道建设专项资金”。

其他支出：包含土地出让业务费、缴纳新增建设用地有偿使用费、国有土地收益基金支出、城镇廉租住房保障支出及支付破产或改制国有企业职工安置费用等。

这里国有土地收益基金是个大头，很多地方能够按土地出让收入的5%计提。

2、浙江省2011年下发文件《浙江省人民政府关于进一步加强国有土地使用权出让收支管理的通知》，对土地出让金提留做了更加明显的规定。

①用于农业土地开发的土地出让金：按土地出让平均收益的15%计提；

②国有土地收益基金：按国有土地使用权出让总成交价款的3-5%计提；

③廉租住房保障资金：按国有土地使用权出让收益的10%以上或国有土地使用权出让收入总额的2%以上计提；

④农田水利建设资金：按国有土地使用权出让收益的10%或国有土地使用权出让收入总额的2%计提；

⑤教育资金：具体按国家和省政策规定计提；

⑥社会保障资金：按不低于国有土地使用权出让收入总额的5%计提；

⑦国家和省政府规定应计提的其他专项资金。

这七项中，有的计算基数为土地出让收入总额，有的为土地出让收益，土地出让收益基本上等于土地出让收入扣除土地做地成本。

从上面表中看出，在还没有包括各个地方由于专项建设计提的资金的情况下，计提比例已经达到23.5%，即留存比例最高也只能达到76.5%，所以有时候当听到有人说留存比例能到80-90%的时候，心里应该有个疑问，或许他是不懂、或许他是骗你的。

但也不排除有的地方政府会有很特别的政策。

一般开发区或新区等非完全行政区的计提比例会更高一点。

下面是我们曾经历的浙江某开发区的计提比例表，不同用地类型可能计提比例也不同，经营性用地土地出让金留存比例已经不足60%。

3、说完土地出让金的比例，再说说税收的事。

很多情况下，政府提出在封闭的区域内增量的财政税收收入也作为还款来源，你说要不要？

要当然是最好，但实际上有点“鸡肋”。

一是因为实际操作比较难。

二是合作期短，合作期内能够产生的税收有限。

比如很多房地产相关的税收是需要清算的，一个项目结束可能要4-5年，很多片区开发项目合作期可能都要结束了；产业税收就更不必说了，招商引资税收优惠，三免两减半，也没啥新增税收收入了。

三是区县能够留存的税收比例比土地出让金留存比例要低很多，很多地方在30%-40%左右。

下面列举一下浙江某个区各种税收留存的比例，因为税收很多具有统一性，其他地方也可大致参考。

大头是增值税和所得税，区县只能分到百分之三十多，综合下来整体税收区县留存能够大约到40%左右。

最后，具体到项目，无论是土地出让金还是税收，一定需要收集当地相关政策文件，同时需要当地自规部门与财政部门对各个计提比例进行确认，毕竟耳听为虚，眼见为实。

好啦，以上就是关于土地出让金留存比例的问题，如有想法，欢迎探讨