实战辩词|开发商夸大宣传，业主如何维权？——《解除房屋买卖合同律师函》

按语：丁咛（化名）女士购买了云*商业管理有限公司（以下简称“云*公司”）开发的铂*中心4.8米挑高商铺，后发现所购房屋性质与云*公司前期宣传不符，工作人员对房屋的介绍存在误导不实。其后，丁咛女士多次与开发商沟通协商，无果，求助于江苏九州祥和律师事务所崔保华律师。

丁女士陈述，签订合同前，销售人员向其介绍：商铺挑高空间大，将来可以加盖隔层，商住两用。很快就签订了商品房买卖合同并交付了订金及首付款。后经了解，商铺只能用于经营不能用于生活居住，且不得加盖隔层，遂要求退房还款，被开发商拒绝。

因销售人员的介绍均为口头承诺，证据不足，且该承诺不能代表开发商的意志，崔律师让其约谈销售人员，并悄悄录音为证。同时，经仔细研读开发商宣传手册，终于找到了隐藏的有力证据，开发商将所售房屋描述为：“小面积LOFT户型，灵活多变，楼下精致生活、楼上品味人生，有限的空间为生活创造无限的可能”，该内容暗示所售商铺可以加盖隔层，并可用于居家，显然违反了NJ市规划局、国土资源局、住房保障和房产局《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》规定。遂以此为据向开发商寄发律师函，要求解除购房协议，退还购房定金及部分首付款共22万元。

起初，云*公司拒收律师函，后经崔律师电话沟通，其与丁咛女士面谈协商，同意解除购房协议并退款，此事圆满解决。

律师助理：戚艳丽    责任编辑：陈慕花

江苏九州祥和律师事务所

律 师 函

(2019)九州律函字***号

NJ云*商业管理有限公司：

本律师受委托人丁咛女士之委托，经江苏九州祥和律师事务所之委派，现就贵司与委托人商品房认购协议一事，致函如下：

2019年6月21日，在贵司工作人员陪同下，丁咛女士参观了位于NJ市JN区*********处，由贵司开发建设的**中心4.8米挑高LOFT样板房。贵司工作人员苗某向丁咛女士介绍，该房屋可以加建隔层，改造空间，既可以商用又可以居家。贵司宣传册上亦描述“项目面积约33-56㎡小面积loft户型，灵活多变，楼下精致生活、楼上品味人生，有限的空间为生活创造无限的可能。”另据贵司业务员陈述，后期贵司将对该房屋进行烟道及下水道改造，创造符合生活居住条件的配套设施。结合贵司业务员介绍和宣传册信息，意味着该房屋可建loft阁楼，具备楼上楼下的生活空间，既可以办公又可以居住。基于对该宣传的信任，丁咛女士当日即与贵司签订《商品房认购协议》（购房号：****）并交付定金2万元整。2019年6月28日，丁咛女士又交付部分首付款20万元整。

后经调查核实，NJ市规划局、国土资源局、住房保障和房产局于2017年3月8日共同出台《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》文件，第二条明确规定：“房地产开发企业在销售商业办公等非住宅类建筑前应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层，并在认购书和购房合同与购房人明确约定。对规划核实后擅自在内部分加层、增加建筑面积等违法建设行为一经举报查实，各职能部门需按照相关规定严肃查处。”根据该文件，贵司所售房屋虽层高4.8米，但不能加建隔层，亦不得作为住宅使用，更不可能实现贵司所宣传的“楼下精致生活、楼上品味人生”。

2019年8月12日，因对此产生疑虑，丁咛女士再次至贵司销售处核实，由业务员许某接待。其向丁咛女士陈述：“我顶多只能保证后期把它做成上下两层，作为两户。我把房子卖给你，至于你把这房子作为办公用，或者自己住，或租给别人，那是客户自己的选择，我不能保证客户一定是做什么去使用。但要做为公寓去使用的必要条件，我完全可以创造出来满足你。包括里面的烟道，下水道一切给你做好。如果还不放心，后期公司方再给你做个合同，所有的一切条件我们都给你创造好。我们会按照协议，把烟道下水道做好，隔层这块我们是不包的。正常我们交付的挑高的，不带隔层。隔层可以自己做，也可以找我们的装修方做。至于我们的双钥匙，是装修的风格。就像软装硬装一样。”

本律师认为，贵司在签订《商品房认购协议》过程中涉嫌虚假宣传，故意隐瞒与订立合同相关的重大事实，诱导消费者将商办用房误认为公寓住房，存在欺诈消费者的行为。《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。”鉴于贵司在合同签订过程中对房屋性质虚假宣传，欺诈委托人，致委托人产生错误认识而做出错误决定，委托人特委托本律师向贵司要求如下：1、解除《商品房认购协议》（编号：22019****）；2、请于收函后7日内向委托人退还购房定金2万元和首付款20万元，共22万元。

以上函告，望收函后引起重视并及时与委托人或本律师联系。逾期不与我方联系或逾期不履行，本律师将根据委托人之委托向人民法院提起诉讼，依法追缴首付款及双倍定金，并据欺诈行为向贵司追究惩罚性赔偿，由贵司承担本案诉讼费及因维权支付的交通、误工等费用。

特此函告，望慎思！

律师（签名）：崔保华

江苏九州祥和律师事务所

二〇一九年八月十五日

附：

一、联系方式

1、江苏九州祥和律师事务所 崔保华律师

联系电话：[phone]  13809024288

E-mail：[e-mail]

联系地址：江苏省南京市太平巷16号

2、丁咛 联系电话：177******77

联系地址：NJ市**区**路**号

二、账户信息

开户人：丁咛；开户行：**银行南京分行**支行；银行账号：6**************2

三、贵司宣传册复印件1份