房开企业拿地中的隐性税收成本暨法拍地税费测算
房开企业拿地的渠道五花八门，拿地的条件八门五花。在拿地环节，如果不算好税负这笔账，不注意到其中的隐形税收成本，结局只有一个：高利润的项目变成低利润的项目，赚钱的项目变成亏损的项目。现将常见拿地环节的隐性税收成本，分析如下。
司法拍卖是指人民法院在民事案件强制执行程序中，按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权的行为。司法拍卖客观上导致了被拍卖人发生转让房屋和土地使用权的涉税行为，因此会产生相关纳税义务。
每一宗法拍地的税费具体数额其实是根据土地现状以及地方税收规定来综合确定的，包括历史遗留问题等。因此税费的测算看似简单，也是比较复杂的，复杂点在于要搞清楚之前这宗地的来源，有没有及时缴纳各项税费以及出让金等等问题。
比较建议的是，如果你在法拍地方面不是老手，那就在自己测算完之后，拿上所有资料去找地方税局的朋友来核算会比较保险。很多时候明面上的税费是好核算的，由于历史原因而产生的一些费用可能更是要重点注意的。
法拍地交易中主要涉及税种包括增值税及其附加税、土地增值税、契税、印花税、企业（个人）所得税等。按税法规定，上述各税种除契税、印花税外的纳税义务人均为被执行人。但不少地方出于案件执行的现实原因，往往在拍卖公告中明确“税费由买受人承担”。（别想了，实操中基本就是买受人承担，原权利人要是有钱，也不会要被拍卖了。）
下面根据主要围绕法拍地涉及到的一些税种及其他费用、注意事项等展开讨论。
1、增值税
注意事项：
（1）有效凭证问题
纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。这里凭证是指税务部门监制的发票，法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证 债权文书，国家税务总局规定的其他凭证。
（2）关于差额纳税时无法提供发票的问题
这里面在实操中会涉及到的问题是，你的原权利人可能没有及时缴纳税费，或者没有相关凭据。这对于买受人来说，都会额外产生一笔税费用及相关罚金。一般来说如果之前是招拍挂取得的土地，基本都是有按规定缴纳出让金和税费的，无非就是凭据是否还在，不在的话，地方税局的处理方式是什么的问题。
根据《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第73号），纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。
（3）关于其它税种的计税依据是否含增值税的问题
不动产转让除需要缴纳增值税外，还涉及多个税种的纳税义务，其交易金额需要在缴纳增值税后，进行不含税换算，才能做为其它税种的计税依据。
根据《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所 得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号），“计征契税的成交价格不含增值税”，“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目”。
特别需要注意的是，上述43号文件并无对印花税的计税依据是否含增值税进行规定，一般的处理方式是，如果合同中明确约定了价税分离的，允许按不含税价来确定相关合同印花税的计税依据。
2、附加税
3、土地增值税
土地增值税的税率与土地出让金相关票据是否齐全有很大关系。
（1）土地相关资料完备：如果土地出让金相关票据完备可查，按照《土地增值税条例》，适用四级超率累进税率进行征收。
（2）土地相关资料不完备：如果土地出让金相关票据遗失或者失真，由税务机关核定征收率，实务中一般按照8%的税率进行核定征收。
4、契税
契税的纳税人为不动产和买受人。税率为3%，计税基数为不含增值税的金额。实务中需要将拍卖价格换算为不含税金额，再乘以3%计算契税。
5、印花税
税率为0.05%，依据拍卖成交确认书，或者法院裁定书上确定的金额为计税依据。印花税属于双向税，交易双方均需要分别缴纳0.05%的印花税。
6、其他注意事项
（1）完整票据
上述的5项税费，实务当中都是由买家承担。因此在接触法拍项目的过程中，进行前期测算时，需要将这部分成本先考虑进去，否则后面利润率会有较大差距。
其次，要关注的就是发票的问题。企业取得土地后，如果没有取得合法合规的发票，那么就会对增值税、土地增值税以及企业所得税产生重大的影响。因此一定要关注法拍土地这两个风险，第一是拍卖合同中是否约定买方承担所有税费。第二是谁来提供发票的风险。
（2）滞纳金、违约金
在所有的成本测算中，都要确定是否有滞纳金或者违约金的存在，这个在风险篇中有提及。一块土地被确认为“闲置土地”，那么除了有被政府召回的风险，更多的就是关于滞纳金以及开竣工违约金等一系列“罚金”。很多法拍项目都会有相关问题。复杂的项目可能还涉及拆迁安置等各项费用，因此成本测算一定是在充分调研，充分了解项目风险的情况下进行的。