尖岗山，被玩坏的豪宅区

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说起深圳豪宅，尖岗山是一个绕不过去的名字。

近十年来，尖岗山一直在豪宅和伪豪宅之间来回挣扎。

说它不是豪宅，尖岗山要山有山，要水有水，要公园有公园，自然生态环境一流，代表盘曦城和中海九号公馆全是别墅和大平层，妥妥的豪宅产品，还位于寸土寸金的西部宝安区。

说它是豪宅区，现在的房价又实在对不住豪宅这两个字，九号公馆的大平层均价不到11万，别墅均价十五六万，别说对比深圳湾和半岛的30万了，连华侨城这个没落的贵族都拍马难追，华侨城的大平层都十七八万了，别墅一不留神就卖出上亿的天价。

尖岗山当年含着金钥匙出生，大家的期望值非常高，十多年过去，豪宅卖出了白菜价，连市区的很多普宅都比不上，这就很尴尬了。

现在一说起尖岗山，大家的印象就是：哦，不就是那个冲击豪宅没成功，升值很差的地方吗?

每次尖岗山有新盘推出，哪怕有倒挂，大家都会在买和不买之间来回纠结，尖岗山啊，不涨怎么办?

好好的尖岗山为什么混成这样?

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尖岗山的天然区位，真心不差。

尖岗山西临西乡，东接西丽，南面新安，北部是铁岗水库和连绵的群山。

位于大热的宝安，距宝中直线距离6公里，前海7公里，科技园8公里，后海10公里。

我从福田中心区开车去尖岗山，35分钟抵达，如果从后海、科技园出发，能控制在20分钟左右，宝中前海就更近了，这个通勤时间可以算优秀。

自然环境，尖岗山是一片净地，片区没有农民房，没有杂乱的工厂和低端建筑，全是豪宅和商品房，干净纯粹，周边除了山水资源，还有尖岗山公园，宝安公园，企龙山公园三大公园环绕，自然环境在深圳相当难得。

交通方面，尖岗山没有地铁是缺点，但有京港澳高速和宝石路两条主路贯通，开车很方便。华侨城同样不是地铁口物业，但后期的补涨表现并不弱。

这样的一个尖岗山，为什么会跑输?

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原因在于定位错误，一错在政府的豪宅定位，二错在开发商的产品定位。

尖岗山片区，如果定位在改善而非豪宅，断不是今天的样子。

深圳有几个传统的豪宅区：深圳湾、香蜜湖、华侨城、罗湖的银湖、盐田的天麓和天琴湾。

从这几个豪宅区的共同点，不难看出政府规划豪宅的思路：有山有水有公园，自然景观好，片区小环境纯粹。

深圳湾有海景有人才公园，香蜜湖有湖景有香蜜湖公园，华侨城有天鹅湖和燕晗山，银湖有水库和银湖旅游区，天麓有海景和半山资源，天琴湾紧临小梅沙。

对比尖岗山，有山有水有公园，小环境干净，按以前的经验肯定没错。

但结果为什么错了呢，错在时代变了，深圳发展太快，房价涨的太快，房子变成了投资品而不是简单的居住品。能不能成为豪宅，山水资源和自然生态变的不重要了。

当年的几大豪宅区，除了深圳湾大红大紫，香蜜湖还算红火，华侨城勉强维持尊严，银湖，天麓和天琴湾都没落的厉害，尤其是天麓，每次比惨时都要被拉出来遛遛。

深圳湾和香蜜湖为什么能一路狂飙，保住了豪宅的面子和里子，因为占了几点：

1、位置：福田或南山的核心区位

2、产业：距后海或福田中心区很近

3、学校：香蜜湖有名校，深圳湾略弱

4、楼龄：深圳湾次新，香蜜湖略老旧

而华侨城，银湖，天麓，天琴湾，几乎四不占一。

对比深圳湾香蜜湖会发现，想在深圳成为真正的豪宅，就要在位置，产业，学位，楼龄上至少三项占优，最多再加个配套，山水景观资源沦为了最不值钱，最不能决定房价的要素。

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有了这个基础的认知，再来看尖岗山。

位置和距CBD的距离，肯定不如深圳湾香蜜湖，但不算很差；学校，没有名校，但新校在建；楼龄，算是次新。各项条件都能打个七十分，不算强也不算拉跨，按这个标准，房价即使不能一飞冲天，也不至于表现这么弱。

这里就要说到第二个定位失误了，开发商的产品定位失误。

尖岗山的第一个开发商是招商华侨城，2004年，招商和华侨城地产合作，拿下了尖岗山第一块地，这块地面积相当大，有60多万平米，占了尖岗山地块的一半，可以说，这块地的开发决定了尖岗山的成败。

这块地就是后来的曦城。

招商华侨城对曦城的产品定位，为十多年后尖岗山的失败埋下了伏笔。

60多万平米的巨型社区曦城，被开发商建成了一个纯别墅区，曦城共分六期开发，一共建了3000套别墅，分为独立、连体和双拼三种形式，是深圳最大的纯别墅社区。

别墅的优点和缺点是什么?

优点不用说了，都知道别墅住着舒服。但别墅是最好的居住品，却是一个很差的投资品。

投资属性差的原因是总价太高，转手率极低，别墅这类产品和普通人、中产、一般有钱人都没关系，只和极稀少的金字塔尖的富豪产生关联。

一个没有大众关注的产品，注定是炒不起来的，所以别墅从火过。

哪怕是深圳湾，香蜜湖，火的也只是大平层而不是别墅。

纯别墅的曦城，开盘后曲高和寡，叫好不叫座，虽然产品都卖完了，但关注者寥寥，尖岗山开局就没打响。

如果当年曦城不做纯别墅，而是做高层，洋房和别墅的高低配，给中产留一部分资源，尖岗山大概率会一炮而红，开上一个好局。

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曦城开盘几年后，2012年，中海高价拍下了尖岗山第二个地块，这次政府控制了用地规模，中海拍得的土地面积15万平米，只有曦城的1/4。

2014年中海九号公馆开盘，仍然走豪宅定位，除了联排别墅，还做了高层的大平层和复式，别墅200平左右，平层和复式普遍在180-300平，当年开盘价6-7万。

对比曦城，九号公馆做了平层已是很大的进步，但还是有两个问题，一是平层做的太大了；二是开盘价定高了，算当年的CEO盘。

同年深圳湾的曦湾天馥开盘，均价也是6万多。

七年过去，曦湾天馥涨了四倍25万起，九号公馆还不到11万，严重跑输。

曦城和九号公馆两个豪宅产品的失败，给尖岗山扣死了“伪豪宅”“跑输大盘”“投资大坑”的帽子。

从此，不管是刚需还是投资客，听到尖岗山这三个字都避之不及。

一直到去年，尖岗山才重回大众视野，原因是越秀和樾府和尖岗山壹号两个新盘相继推出，在打新热潮的带动下，尖岗山终于小火了一把。

一不留神就写了两千多字，尖岗山的发展前景和新盘分析要放到下篇来写了，下篇的内容有：

1、尖岗山豪宅区混进了万科都会这样的刚需房，是利还是弊?

2、一直没卖完的越秀和樾府值不值得买?

3、尖岗山未来几年的升值潜力究竟如何?

4、目前的尖岗山到底是洼地还是深坑?