俞斯佳：城市更新实践与创新
与过去大开发时代不一样，城市更新面临新的时代特征。
“城市更新的项目非常复杂和多元，如果要介入这个领域，要有思想准备，这份工作并没有想象那么简单，它不是一个赚快钱的事业。”俞斯佳说。
有时候，设计、规划、城市更新圈内人称他鱼爷，鱼爷平常喜爱跑步，他说这与从事城市更新的事业大抵相似，要做长跑型选手，有马拉松式的坚韧和毅力。
上海现代城市更新研究院院长、曾任上海市规划国土资源局总工程师的俞斯佳，参与了大量上海重大规划和城市更新项目，如上海市城市总体规划、历史文化风貌区保护规划，世博会、上海虹桥枢纽、外滩源、思南公馆等等，也参与上海市静安区东斯文里石库门里弄的“营救行动”。
“上海作为特大型城市，外延增量式扩张时代已经结束，进入到存量提升为主的内涵增长时代。城市更新是城市发展转型的必然阶段。”近日，俞斯佳接受《中国房地产金融》专访时说。
俞斯佳谈及的城市发展模式转型，正是许多城市都需要直面和思考的问题。与过去大开发时代不一样，城市更新面临新的时代特征，需要实践、探索创新适合中国城市发展的经验与模式，这也正是上海现代城市更新研究院，与许多城市更新同仁为之持续努力的方向。
城市为什么要更新
“城市更新是一个宽泛的概念，包括以往我们理解的动迁、老旧小区改造，也包括现在探讨的城市有机更新。”俞斯佳说，城市更新看上去是一个新话题，但实际与城市的发展相伴而生，与城市历史进程共同成长，伴随城市成长的全过程。
上海的城市发展和更新，贯穿了自开埠以来的100多年时间，特别是新中国成立后，城市建设经历了工业中心、经济中心和“五大中心”的转型发展，城市扩张的速度和规模远超过去，城市布局从中心城区的简单扩展到城郊统筹协调中心城区的建设，经历了“见缝插楼”“拆改留”“留改拆”三个阶段，恰好对应了工业化、城镇化、城市更新三个历史时期。
“成功的城市必须建造房子，以便满足人们不断增长的居住需求，但这并不意味着建造房子会带来成功。”哈佛大学经济学教授爱德华·格莱泽在其《城市的胜利》一书中写道。这也启示城市的扩展并不是无限制的，城市发展需要学会收敛。
作为中国的特大型城市，上海土地增量开发并不是无节制的。2014年，上海全面实施土地全生命周期管理，通过土地利用方式转变促进城市更新发展。相继发布了《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》、《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》、《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》等政策文件。2015年，上海出台《上海市城市更新实施办法》，在土地资源紧约束条件下探索上海城市可持续发展。
《上海市总体规划(2017-2035)》(下称“上海2035规划”)中指出，坚持规划建设用地总规模负增长，着力治理“大城市病”，积极探索超大城市发展模式的转型途径。到2035年，上海市常住人口控制在2500万左右，建设用地总规模不超过3200平方公里。
上海2035规划中还提出，推动城市更新，注重存量优化，实现城市内涵式发展要求。“积极探索渐进式、可持续的有机更新模式，以存量用地的更新利用来满足城市未来发展的空间需求，同时做好城市文化的保护与传承，倒逼土地利用方式由外延粗放式扩张向内涵式效益提升转变，促进空间利用向集约紧凑、功能复合、低碳高效转变。”
城市发展的转变不仅仅面临土地层面的约束。“经过这几十年的发展，城市的规模已经到了一个临界点，城市的无序扩张，会对城市带来负面的问题，比如交通问题、就业问题、产业问题、环境问题。”俞斯佳说，这些“大城市病”不仅需要解决，城市建设的模式也面临改变。从过去新增开发的“大开大合”模式，到既有建筑存量空间改造的更新模式，这种转变对城市建设者提出了挑战。
除此之外，还有来自居民生活方式、工作方式的改变所带来的新要求。上海2035规划中提出要建设15分钟社区生活圈，以社区生活圈为单元配置社区级公共服务设施，将生活圈作为社区公共资源配置和社会治理的基本单元。
“为什么要打造15分钟社区生活圈?说明现在的民众除了关注小家之外，开始关注公共空间。”俞斯佳说，像公共绿化设施、公共食堂、为老服务中心、快递小站等公共空间，是人们不可或缺的，也是过去城市发展中忽略的。
俞斯佳和他的团队曾做过一项调查发现，居民住宅周边最希望配套的设施有哪些?排名第二的是图书馆。“你很难想象在数字媒体发达的当下，像传统的图书馆，怎么会出现这么高的选择比例。后来经过深入调研，发现居民确有这个需求。”现在的图书馆与其说是一个借阅书籍的场所，不如说是交往互动的空间，退休长者日常读书阅报，也可与老友聚会见面，小学生放学之后自习写作业，成年人下班及周末时间充电进修。
被忽略的还有曾经的“烟火气”。俞斯佳说，通过城市更新，可以创造很多人与人交往的空间，无论咖啡馆、手工作坊，还是小酒吧、花店，能创造出很多生活方式类的小业态、小空间、小广场，这样的城市会特别丰富、有意思，城市就会具有“烟火气”。“过去我们在宏观的城市大规划中考虑较少，现在需要通过精细化的更新设计将它实现出来。”
类似老百姓对图书馆的渴盼、人们对“烟火气”的怀念，是城市发展到一定程度出现的新需求。从政府治理城市角度来看，城市扩大之后，原有城市规划也面临新调整的需求。
正是基于上述的种种背景和城市更新的紧迫性，俞斯佳携手城市规划、设计、建设领域的专家、学者及资深人士组建上海现代城市更新研究院，“作为一个学术平台、第三方智库，我们希望去深入研究和探索城市更新中的一个个问题，找到相应的解决方案，为上海的城市更新事业提供体制外的声音，和前沿的理论研究与学术探索。”
城市更新为什么要创新
俞斯佳通过近几年的实践和探索，结合几十个比较有意义的城市更新案例，总结出当前城市更新的四个规律:零星成为常态、主体回归多元、设计提升价值、增量反哺公益。
零星成为常态，是指未来城市发展，大片区的开发会越来越少，更多的是存量、局部的改造、更新。大到一个厂房、小到一个街区广场，这种零星的空间，会成为城市更新最主要和最常见的对象。
主体回归多元，是指城市更新需要多方参与进来。“增量开发时代的主体比较单一，政府或者开发商主导。而在城市更新领域，需要政府、社会机构、民众、NGO组织多方参与，过去政府大包大揽、企业包干的方式较难持续。”俞斯佳说。
位于美国纽约市曼哈顿岛西侧的高线公园(HighLinePark)，就是多方主体参与的成果。高线公园原是一座为避免地面交通事故而修建的铁轨工程，上世纪60年代被废弃，80年代中计划拆毁，90年代高线周边的居民极力保护，成立了非营利组织“HighLine之友”(FHL)倡议高线保存再利用。2002年市民自发组织保护这一计划得到纽约市政府的支持，由政府企业参与出资、FHL主导，整个项目改造大获成功，成为媲美纽约中央公园的新的公共空间。
“高线公园的成功，让人们看到了多方主体参与城市更新的可能性，这也是美国近年城市更新的典型标志，有力地促进了民间力量参与进来。”俞斯佳说，多方或者混合主体推动的城市更新，反而能有效激发城市更新的活力。
设计提升价值，是指城市更新过程中，要发挥设计师的作用。上海永嘉路309弄改造的“口袋公园”，便是其中一个案例，这个位于上海老城区的开放公共空间，简洁而不失设计风格，有旱喷装置、休憩长廊、迷你咖啡馆，设计师花费了很多心思，让它变身为一个周边居民交流、活动、休息的空间。
“这个口袋公园投资并不是很高，设计的效果一下子体现出来，为这一片区的居民创造出多样化的生活方式，老人休闲聊天、遛鸟、打太极，音乐爱好者组织音乐会，孩子嬉闹玩耍，举办各类集市活动。”俞斯佳说，好设计让小空间实现大功能，也将社会价值、生态价值、文化价值全方位体现出来。
俞斯佳认为，城市更新中设计还要“大师做小事”。“通过我们这几年在街道层面的微更新，发现'大师做小事’非常有必要，能够体现城市更新的真正意义。”
上海武康路之所以改造成功，背后与“大师做小事”分不开。武康路的整体设计和各个节点的设计均由同济大学的教授们领衔参与，更新之后的整体风格，提升了武康路的品质，成为网红打卡的新地标。
增量反哺公益，是指城市更新的过程中，会创造出一些增量空间，这些增量空间优先反哺公益，包括公共食堂、图书馆、快递小站、为老服务中心等。优先公益之后，还有富裕增量空间，可借助社会化运作进行商业经营。俞斯佳表示，城市更新如果走可持续的模式，必须有比较好的商业模式，兼顾公益与持续经营，如果政府永远出资贴钱改造，这条城市更新道路走不远。
“城市更新是一项长期的事业，需要有一定的韧性，靠一时的激情还不够。”在俞斯佳看来，参与城市更新越深入，越能发现还有很多障碍和瓶颈要突破。
第一，参与城市更新要有十足的准备，做好长期参与的心理准备。因为城市更新的项目周期往往都比较长。同时，还涉及与政府、业主、周边相关机构和个体的沟通，沟通事项繁琐而复杂，但所有沟通都需要协调再协调，否则这个项目很难进行下去。
“更新过程中，更要考虑导入业态、功能。这种后导入的模式与大开发策划、设计、建造、招商一体化完全不一样。”俞斯佳说，城市更新项目建设完成，后续运营管理中能否经得起考验，决定了城市更新项目最终的成败。
第二，城市更新领域政策、规范亟待突破。当前很多政策规范针对大开发成片新建项目，在改造老旧小区这种物业时，有些技术规范会限制项目的推进，“螺蛳壳里做道场”的项目，政策与此并不相配套的地方需要突破。
可喜的是，住建部已两次发布《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单》，为城市更新提供政策指引。同时，上海城市更新立法工作也在紧锣密鼓的展开，这对于加速推进城市更新将提供有力的支撑。
面对城市更新出现的难题和政策瓶颈，俞斯佳带领上海现代城市更新研究院，在实践与学术层面积极创新和突破，他希望打造一个“三维立体”的城市更新平台，推动这一领域向前发展。这个三维立体的平台，用“X轴、Y轴、Z轴”来构建，代表了城市更新实践的三个方向。
X轴是城市更新中最常见和熟悉的一个方向，涉及策划、设计、施工、建设。“当前的设计、开发、研究机构和政府部门都熟悉这一方向，不熟悉的是我们需要突破和打通的Y轴和Z轴。”俞斯佳说。
Y轴包括两部分，投资、运营和管理，这一方向要探索打通城市更新投资、运营和管理的闭环。“目前城市更新依赖政府的投入，短期看是没有问题，但政府退出之后，后续的运营维护谁来负责，第三方企业是否能够将运营管理做好，这就对城市更新项目后续管理提出要求。”俞斯佳说。
Z轴的方向，代表了城市更新学术的研究与数据库的打造。俞斯佳认为，在建造、设计、投资、管理上成功了，也仅仅代表在一个项目上取得成功，需要探索更为有意义的一条道路，那就是学术层面的突破。“希望通过城市更新实践，梳理出核心的问题，在学术上做的更为坚实，包括立法政策层面、城市更新理论研究、商业模式上的经验等等。”而建立城市更新数据库，需要长久地深耕下去，大数据的价值和优势将助力城市更新数字化转型、城市智慧管理、项目数字管理。
“我们期望与更多的同仁和机构，推动城市有机更新一直发展下去，中国在这个领域刚刚起步，所有的工作也仅仅是序曲。”俞斯佳说。