停产停业损失补偿归房屋所有权人还是承租人？
对于非住宅房屋停产停业损失补偿归属所有权人还是承租人的问题，法理上存在不同观点。本文通过研究分析广东省各地国有土地上房屋征收与补偿实施办法来探讨上述问题，以抛砖引玉。
No.1 停产停业损失补偿的起源
律 房 律 地
停产停业损失补偿源起1991年发布实施的《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿”。后2001年修订的《城市房屋拆迁管理条例》废止，承之以《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）。《征收条例》第二十三条进一步规定了停产停业损失补偿的计算方式，即“根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”。
No.2 停产停业损失补偿的归属分析
律 房 律 地
（一）停产停业损失补偿的本质
《征收条例》第二十三条规定依据“房屋被征收前的效益、停产停业期限”来计算停产停业损失补偿，由此看出，停产停业损失补偿是指因征收房屋造成停产、停业损失的补偿，是基于征收了用于生产、经营的房屋，致使使用被征收房屋的生产者、经营者无法继续使用房屋所造成的损失，故停产停业损失补偿本质上是对经营者无法正常使用房屋获利的补偿。
此处的“经营者”是指房屋所有权人还是承租人呢？一方面，承租人租用被征收房屋生产、经营，其是名正言顺的经营者。但另一方面，房屋所有权人出租被征收房屋盈利，也是一种经营行为。
小结：停产停业损失补偿的本质是对“经营者”的补偿。但未能明确“经营者”是指房屋所有权人还是承租人。似乎解决了“经营者”的认定即可解决停产停业损失补偿的归属判断。故我们不妨通过停产停业损失补偿具体补偿标准的规定来进一步判断“经营者”的认定。
（二）停产停业损失补偿的标准
《广东省住房和城乡建设厅关于实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关具体问题的通知》（粤建房〔2013〕26号）第四点分别对“房屋被征收前的效益”、“停产停业期限”作进一步明确：
1、房屋被征收前的效益
房屋被征收前的效益原则上以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。
从“房屋被征收前的效益”规定来看，不能确认“税后利润”指房屋所有权人出租房屋所取得的税后利润，还是指房屋承租人承租房屋经营所取得的税后利润。
2、停产停业损失补偿期限
停产停业期限的确定，选择货币补偿的按6个月计算；选择产权调换的，停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止。
“停产停业期限”区分选择货币补偿及产权调换两种情况，这两种选择基于房屋所有权人的不同选择而有所不同。
我们不妨设想下如停产停业损失补偿归属房屋承租人，两种选择下的具体补偿情况：
（1）选择货币补偿的，则按6个月“房屋被征收前的效益”计算停产停业损失补偿。如停产停业损失补偿归属房屋承租人，而房屋所有权人取得建筑物补偿款，这样看来停产停业损失补偿归承租人合情合理。
（2）选择产权调换的，则停产停业损失补偿需支付至产权调换房屋通知交付之日止。因承租人并不享有房屋所有权，此时如停产停业损失补偿归属房屋承租人，则房屋所有权人丧失了自实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日期间的房屋权益。而无论是从物权角度还是合同债权角度，承租人获得实际搬迁之日起至产权调换房屋交付之日期间的停产停业损失补偿是没有依据的。
小结：从广东省关于停产停业损失补偿标准来看，停产停业损失补偿应当归属房屋所有权人。但是，承租人确因征收而需另寻他处安置、甚至无法继续经营而导致直接经营收入减少、员工遣散支出、额外费用支出等经济损失问题，又应如何平衡呢？我们继续往下看。
No.3 法律法规对承租人补偿权益的保障
律 房 律 地
承租人在征收过程中的地位在历史上是存在变化的，法律政策上对承租人的保障规定也存在变化。
（一）承租人的地位
2001年11月之前，房屋承租人也是被拆迁人，享有获得拆补利益的直接地位。《城市房屋拆迁管理条例》第3条第2款规定“本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。”
2001年11月（含）之后，房屋承租人剔除被拆迁人行列，改变了此前直接享有拆补利益的地位。2001年6月国务院颁布的新《城市房屋拆迁管理条例》（2001年11月1日实施）第4条第3款规定：“本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”
承租人之所以被剔除被拆迁人行列，主要是受1999年《合同法》的影响。基于合同相对性的基本原则，承租人的补偿利益属于其与房屋所有权人间的租赁合同关系，与合同外的拆迁人（征收人）无关。
（二）广东多数地区对停产停业损失补偿的规定及实践操作
1、承认承租人有权获得停产停业损失补偿，但具体由租赁双方协商：合同有约定的，按合同约定处理，合同未约定或约定不明确的，由双方协商；2、由房屋所有权人负责清租。
◆如《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府规【2017】18号）第三十三条第二款“被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任。被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。”
◆如《珠海市人民政府关于印发珠海市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知》（珠府〔2017〕75号）第三十五条第二款“被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任。被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。”
广州市、珠海市均明确按上述的思路处理停产停业损失补偿。其他地区政策规定虽明确规定承租人的补偿安置利益处理方式，但实践操作中，均是由房屋所有权人向承租人支付补偿款并清退承租人。
◆江苏省、北京市的政策处理思路与广州是一致的。《江苏省高级人民法院关于国有土地上房屋征收与补偿行政案件若干问题审理指南》第10点规定，仅在双方明确约定承租人无权获得停产停业损失等补偿的情况下，承租人才丧失享有停产停业损失等补偿的权利。《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第九条规定，承租人依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。
上述处理思路严格依照《国有房屋征收条例》将承租人剔除被征收人行列的初衷，即秉承合同相对性原则，被征收人为房屋所有权人，承租人的拆补利益应按其与房屋所有权人双方约定或协商解决。
（三）广东少部分地区直接补偿承租人的拆补安置利益。
《中山市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十四条规定“房屋征收范围确定前，拥有合法产权但未经规划部门批准，擅自改变房屋用途的，对房屋价值，根据房地产权属证书、房屋登记簿登记的用途按市场评估价进行补偿；对持有效营业执照并经税务登记的经营者，按本办法规定补偿搬迁费、停产停业损失补偿等”。
中山的政策规定赋予承租人的直接补偿安置利益，突破了合同相对性原则，给予承租人拆补利益最大程度的保障。但如租赁合同约定因征收获得任何补偿均归属房屋所有权人的，一方面承租人依据政策规定主张停产停业损失补偿，一方面房屋所有权人依据租赁合同提出异议，此时将使补偿工作推向两难的尴尬处境。
No.4 广东省司法裁判案例
律 房 律 地
（一）承租人起诉征收主体
1、起诉事由：因征收主体作出征收决定后直接向房屋所有权人补偿，而未向承租人补偿，承租人起诉至法院要求征收主体依法向承租人补偿。
2、法院认为：根据《征补条例》规定，被征收人仅限房屋所有权人，承租人并非被征收人，故承租人无权就征收决定起诉征收主体。
3、相关案例：
案例1：（2018）粤行终641号案中，开平市人民法院（一审法院）认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，被征收人明确限定在房屋所有权人范围内，不包括房屋承租人。征收补偿决定只能对房屋所有权人进行补偿。房屋承租人与房屋所有权人之间的房屋租赁关系属于民事关系，应当依据双方租赁合同的约定通过民事诉讼程序另行解决。广东省高级人民法院（二审法院）认为：政府房屋征收机构的补偿对象通常为被征收人即房屋所有权人，但补偿项目中包含了属于承租人的损失补偿内容，如装饰部分房屋价值补偿、停产停业损失补偿等。因此，承租人可通过房屋所有权人向政府房屋征收机构提交相关证据材料，并提出相应的补偿要求，经协商一致达成补偿协议或者由作出房屋征收决定的人民政府依法作出补偿决定。故驳回承租人的起诉。
案例2：（2017）粤行终56号案中，广东省高级人民法院认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定、第四条第二款规定，承租人不是案涉土地被征收人，也不是《补偿合同》的签约方，其与《补偿合同》不存在法律上的利害关系。故驳回承租人的起诉。
（二）承租人起诉房屋所有权人
1、起诉事由：房屋所有权人实际获得被征收房屋补偿款后，未向承租人支付停产停业损失补偿或承租人认为房屋所有权人未足额支付承租人应得补偿款，故承租人起诉房屋所有权人要求支付补偿款。
2、法院认为：房屋所有权人负有向承租人分配停产停业补偿款的义务。房屋所有权人与承租人之间有约定的，根据约定分配应属承租人的停产停业损失等补偿，没有约定的，协商处理。
3、相关案例：
案例1：（2018）粤民申13382号案中，广东省高级人民法院认为：承租人与房屋所有权人所签《商铺租赁合同》约定，租赁期内涉案商铺如被政府拆迁或被有关部门征用，征用单位对承租物业土地房屋的补偿归房屋所有权人，其余双方按各自被征拆时界定的被征对象和条件向征拆方按《广州市城市房屋拆迁管理条例》索赔。根据合同约定，在租赁期限内因商铺被征收造成的停产停业补偿款应归承租人享有。
案例2：（2020）粤民申8722号案、（2020）粤民申8723号案中，广东省高级人民法院认为：根据《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条第二款规定，房屋所有权人与经营者应依照合同约定分配停产停业损失补偿；没有约定的，协商分配。因此，所有权人负有向实际经营者分配相关补偿款的义务。
案例3：（2016）粤19民终9373号案中，东莞市中级人民法院认为：承租人因土地及建筑物被征收必然会发生搬迁费及停业经济损失等，补偿协议书中明确了补偿项目包括设备搬迁补偿、停业经济损失补偿，房屋所有权人理应考虑因征收导致租赁合同提前解除给承租人带来的损失。
No.5 关于停产停业损失补偿归属及处置方式的总结
律 房 律 地
（一）停产停业损失补偿归属
1、从征拆层面来看，主要解决的是物权关系，被征收人为房屋所有权人而非承租人，故停产停业损失补偿归属房屋所有权人。
2、至于承租人是否享有被征收房屋停产停业损失补偿及具体分配比例问题，属于承租人与房屋所有权人之间的合同经济关系，应根据合同约定或双方协商处理。
（二）停产停业损失补偿处置方式
在征收过程中，法定补偿对象为房屋所有权人。应由房屋所有权人负责清租、负责理清与承租人的合同经济关系。政策上承认承租人享有停产停业损失利益，但具体应根据承租人与房屋所有权人的约定处理。
房地新书
律房律地数据库使用方法
1.关注“律房律地”公众号，点击首页左下角“数据库”。
2.在手机或PC浏览器地址栏中输入网址：“law168.com.cn”
3.安卓版手机可在数据库中下载APP。
4.百度搜索“律房律地”。
律房律地--旧改魔术师，擅长解决房地疑难复杂问题，业务范围包括商事诉讼代理、旧改策划与咨询、不动产经纪与代理、不良资产投资。欢迎社会各界人士推荐项目与合作机会。
左右滑动查看更多
”
报刊作者/ 律房律地
从政策中读出商机，在解读中把握先机。湾区旧改政策的深入解读，尽在《湾区城市更新政策动态月刊》（穗莞佛版），详情联系微信号：LFLD666
”