签约后却发现丢了购房资格，怎么解？
房地产价格涨势迅猛，国家一再号召，提出“房子是用来住的，不是用来炒的”、“要准确把握住房的居住属性”。多地政府已经针对房地产市场出台宏观调控政策，从购房数量、购房人资格、购房贷款首付比例、税费、限售年限等方面着手。
房价不断上涨，限购政策层层加码，“在途”的房屋买卖容易受到限购政策变化的影响，网友戏称为“在跟中介去看房的路上丢了购房资格”。
限购政策对房屋交易产生限制影响的典型情形
限购政策出台前/变化前，交易双方已达成购房意向并签订了合同，后因政策变化买受人失去购房资格或者无法办理贷款，导致交易无法完成。实践中，此情形下交易双方容易就是否解除合同、是否承担违约责任产生纠纷。此类纠纷评判标准主要看限购政策对合同履行的阻碍程度，下面进行简要分析。
一、合同是否有效
合同效力一般不受限购政策影响。限购政策不属于《民法典》第一百五十三条规定的“法律、行政法规的强制性规定”，即使限购政策出台导致买受人不再具有购房资格，合同效力也无变化。若买受人借名买房，此种场景法律关系更为复杂，此处不展开论述。
二、合同是否解除
如前所述，限购政策一般从购房资格、银行贷款、税费等方面着手。其中，限购政策的影响集中体现在购房资格与银行贷款两方面。实践中，法院一般会根据合同约定、当事人履约能力判断政策变化是否构成实质性障碍，从而决定合同是否应当解除。
（1）购房资格政策变化。买受人不再具有购房资格，买受房屋所有权、办理过户登记的合同根本目的已经无法实现，此时合同无法继续履行。司法实践中法院倾向性认为，这属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，判令合同解除。
（2）银行贷款、按揭政策变化。若房屋买卖合同明确约定了无法获得贷款的解决条款，如约定按揭贷款无法办理时应按其他方式支付剩余房款，此时易被推定为订立合同时已经预见到履约的风险，不满足合同法定解除要件，判令继续履行合同。
三、合同解除后的处理
如一方存在过错，按照《民法典》第五百六十六条，合同解除后应当赔偿另一方因此所遭受的损失，例如一方拖延办理过户或贷款手续直至限购政策出台。
此外，如合同签订至解除期间，房价剧烈上涨，也有部分法院会结合个案具体情况，支持房屋差价补偿的诉讼请求。
四、案例直击
（2018）沪0115民初7218号房屋买卖合同纠纷案件中，原被告双方于2015年签订合同，约定2018年办理过户转让手续，但2016年3月25日上海市政府出台“沪九条”，对购房资格进行限制。根据“沪九条”，原告不具有购房资格。浦东新区法院最终认定，由于合同履行过程中购房新政的出台，导致该买卖合同客观上无法履行，故判决解除双方签署的《沪居房产（动迁房）买卖合同》。
后出售人起诉要求被告搬离房屋，买受人反诉主张房屋差价补偿（案号：（2020）沪01民终3810号）。如前所述，该案中合同因买受人丧失购房资格无法过户而解除，但买受人已经支付了大部分房款，购房用途为自住，且已占有使用并装修，在房屋价格确实剧烈上涨出卖人因此获益的情形下，法院根据公平原则，酌情确定房屋差价补偿金额为60万元（合同解除时房价上涨金额的30%左右）。
五、结语
限购政策各地不同，且经常更新，建议各位读者朋友在做出认购决定前，充分了解当地的购房政策，认真评估自身是否符合购房一系列的资格要求。合同履行过程中，尽快办理过户登记，否则很可能面临“计划赶不上限购政策变化”的窘境。
【参考书籍】袁华之主编，《房地产法律实务与案例精解》第72-86页。
饶庆松
大成律师事务所合伙人
大成深圳房建部副主任
广西北海国际仲裁院仲裁员
《时代周报》特邀法律评论员
热爱横渡，三次横渡琼州海峡
2016年挑战往返横渡
彻夜坚持19小时50公里
公开出版物有《横渡，不一样的人生》
曾成功代理死刑改判无罪案件
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