这套可能“捡漏”的法拍房却有个“坑”
01
案例背景
今年2月，C先生夫妇听说上海法拍房限购后可以捡漏，找到我们想要买一套法拍房。
C先生夫妇都在大虹桥商务区工作，两人在年前领了结婚证，但受限于首付紧张一直都没买房。
找到我们的时候，两人储蓄加上家里支持，可以拿出150万左右的资金，准备利用首套资格贷款买一套房龄较新400万左右的两房。
刚好在2月底上拍了一套位于闵行华漕板块正虹桥商务核心区的房子，是2008年竣工的次新房，两室一厅，小区环境也不错，小区离C先生夫妇工作的地方很近，步行可达，各方面都符合C先生的需求。并且这套房热度不高，感觉有捡漏空间。
确认C先生夫妇准备参拍后，我们便开始对这套房子开始尽调。
02
尽调结果
这套房产公告显示的法院查封就有7个，另外还有一个公安查封。依据我们的经验，涉及刑事案件无疑了。
经过我们尽调小组细致的调研梳理后，发现涉及的案件远不止7个法院的查封这么多，被执行人夫妇加上经营的公司共涉及纠纷高达32宗，其中7宗涉及到该房屋的查封。
涉及到的公安查封，并不是因为伤人性质刑事案件，而是涉嫌非法集资的诈骗案件，排除了房源潜在的恶性风险。
虽然案件尽调安全性通过了，但这个公安查封却严重影响了贷款方案。
为什么呢？公安查封有什么问题吗？涉及到公安查封的案件，绝大部分的银行都会比较谨慎。
银行除了一方面担心凶杀伤害性案件影响房屋价值，另一方面银行更担心的是，有公安查封的房子，房屋产证及他项证的办理时间有很强的不确定性，有可能远大于担保期限内的6个月。
为什么有公安查封的房子，房产证和他项证办理时间会有很强的不确定性呢？
很多没有实际操作经验的朋友们并不知道，想要完成法拍房的过户，不仅需要法院出具的四书，还需要将房屋所有的查封和抵押全部涤除才行。
通常法院系统内的查封涤除起来相对简单，毕竟是一个系统内的，好协调。
但是涉及到公安查封的涤除，是需要公安体系去解查封的。而这个案件能不能解查封，还需要根据案件有没有完结来决定。
遗憾的是，很多公安查封的案件并不是和法拍同步结案的。这就导致公安查封无法短时间内解除，也就无法过户，无法办理产证，银行拿不到他项证。
当我们把这套房子的情况给到合作的几家提供法拍贷的银行，都明确表示无法通过审批。有一两家愿意能审核通过的银行，又因为担保公司无法给有公安查封的房子出担保，而不能放款。
唯一有一家银行和保险提出，除非可以证明这套房子能在六个月内办理出产证，则可以通过审核。
但很可惜的是，我们尽调小组通过对关联案件的调研以及案件经办人了解到，这个案子涉及多方，确实半年内无法结案，解封时间很难确定。
调查到这里，我们就先把这个情况告诉了C先生，C先生得知后感到非常可惜，因为实在是无法短时间内凑足400万，最后放弃参拍。
C先生感慨到：幸好参拍前做了尽调，如果拍中后才发现贷款问题，那在没有能力凑够全款，要么面临悔拍扣除30万的保证金了，要么就得面临高昂的垫资过桥成本。
03
这些法拍房不能贷款
诸如此类法拍房不能贷款的情况还有很多，根据多年参拍经验的积累，我们总结出七类无法办理按揭贷款的法拍房：
1. 一套房多本产证
（一套房多产证上拍页面）
一套房多本产证其实是历史遗留问题。
2009年，为了抑制开发商建造别墅、改善型大面积住房，多增加刚需住房的供应，政府出台了7090政策，要求开发商在建造小区时，必须满足，小区内70%的房屋，面积小于90平方米。
这个时期市场上出现了一些有2-3本产证拼合而成的别墅或大面积房屋，规避政策。这些结构和使用功能看上去为一个整体的房屋，实际上却有2-3本产证。
这种一套多产证房屋，银行贷款也会遇到问题，银行无法根据一整套房屋的价值予以贷款，分套贷款价值分割也会有问题并且在交易中心过户的时候也会受到房票限购的问题。
2. 公安查封
房屋有公安查封，大部分银行不提供贷款，少数涉刑符合结案解封标准可以贷款。
3. 房龄较老或品质不好
房龄，也就是房屋的年龄，指从小区的竣工年代起到现在的时间。一般情况下，房龄超过30年，常规银行无法办理按揭贷款。
但是对于一些品质比较好的市区住宅，像是徐汇、静安等中心地段的学区房、老洋房等，银行会根据市场价值及稀缺性进行优待，可以办理按揭贷款。
4. 违章搭建
有违章搭建的房屋，一般是指未取得建设工程规划许可证，或者违反建设的建筑。
无论是二手房，还是法拍房，一旦房屋有违章搭建记录，大部分无法办理贷款。原因是，有违章不能过户，不能办理产证，银行拿不到他项证。
清除违章建筑和注销搭建记录需要的时间比较长，如果遇到房屋有人占用，或者法院、被执行人不同意产证办理出来就交房，导致违章不能及时拆除，大部分银行也会拒批贷款。
5. 无产证
（集体土地性质法拍房上拍页面）
“无证”房屋，是指没有房产证的房屋，通常指集体土地性质下的住宅房屋，所有权属于集体，只有属于集体的大产证，个人只拥有使用权，这也就是我们常说的“小产权房”。
小产权房，是没有产权证的，因此银行无法为“小产权房”办理按揭贷款。
6. 存在长期租赁备案
我们经常会在上拍公告中看到“带租拍卖”的显示，这就表明这套法拍房有租赁备案。
长期租赁备案，一般指租赁期限超过3年，这一类法拍房银行无法确保可以未来贷款人逾期，房屋可以有效处置，所以大部分银行对于租赁备案的房屋不予以贷款。
如果没有租约，但是公告中有显示占用的法拍房，借款人在贷款时还需要写声明，承诺不会因为房屋瑕疵而与银行违约，银行才给放款。
7. 对买受人有要求
（买受人需征得批复后才能过户页面）
像是一些位于市政府附近、历史保护建筑等类型的法拍房，是对买受人有资质要求的。
在参拍过程中需要经过身份审核才可以过户，像这类在参拍之前存在房屋过户瑕疵的法拍房，银行在办理按揭贷款时会更加苛刻。
如果被没有资格的竞买人拍中了，既不能办理按揭贷款，也不能办理过户。
关于法拍房的交易，看似简单，但实际操作起来会有意想不到的突发状况出现。
这也是为什么我们一直强调做好法拍房尽调的原因，只有清楚地掌握法拍房背景信息之后，才能确保法拍房交易不会出现重大问题。
根据近几年团队积累的法拍房过户经验，整理出法拍房尽调报告流程，为每一套法拍房制作尽调报告。
尽调报告包括：标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。
点一下你会更好看耶