上海法拍房市场的金九银十成色如何？
MARKETDATA
九/月/成/交/分/析
十一假期刚过，大家修完长假开始工作了吧，我们九月份法拍房成交报告也出来啦，一起快速回顾下吧。
2020年9月份，共计304套房产进入挂牌拍卖阶段。最终暂缓23套，流拍55套，撤拍14套，中止2套，剩余成交210套，其中住宅成交141套。套均参拍人数为9人，整体溢价率为102%，和八月热度维持一致，金九银十的成色低不了。
01
数据汇总
9月1日至9月30日，上海法拍房市场共计成交210套房源，其中大家关注最多的住宅类成交141套。相较于8月成交的118套，有近20%的增幅，太不容易啦。
一起先看看，在你的预算范围内，能买的房子有多少？
300万以下，成交18套；
300-500万，成交39套；
500-800万，成交22套；
800-1000万，成交21套；
1000-1500万，成交17套；
1500万以上，成交29套。
相比八月的成交结构，9月简直就是刚需的福音啊。500万以共占比40%，足足有57套！而上个月这个总价段的房源也就41套。
我们再来看看个总价段的竞争热度：
300万以下，超评估价溢价12.3%，考虑税费方面的优势，整体比二手交易到手价贵10%左右；
300-500万，超评估价溢价13.7%，考虑税费方面的优势，整体比二手交易到手价贵8%左右；
500-800万，超评估价溢价0.9%，考虑税费方面的优势，整体比二手交易到手价便宜5.5%左右；
800-1000万，比评估价低9.8%，考虑税费方面的优势，整体比二手交易到手价便宜15%左右；
1000-1500万，超评估价溢价4.8%，考虑税费方面的优势，整体比二手交易到手价便宜3%左右；
1500万以上，超评估价溢价1.6%，虑税费方面的优势，整体比二手交易到手价便宜5%左右；
(数据说明:①虽然法拍房的评估价并不完全等于真实的市场价格，但溢价率可以作为横向对比的标尺，衡量不同总价段的热度；②上海法拍房大多数税费各付，比二手房房东到手价少增值税和个税；房源数量较少，整体数据分析会和单套实际情况有较大差异)
总的来说总价500万以上的法拍房平均都是比二手房要便宜的，特别是800-1000万价段整体比二手房要便宜15%。
对于刚需来说，破限购的上车上海房子的整体成本，大概是8%-10%左右，也就是20-40万左右。现在多出20-40万，总好过未来几年不确定的房价，还房贷总比交房租合算，刚需客户的出价心理大概就是这样了。
02
区域分析
哪个板块比较热门呢？上海各区的成交热度与成交溢价率情况如下：
热度最高的区域为老静安，套均竞拍人数为25人，主要的原因是9月上拍的静安房源只有两套。
一套是南京西路板块的中凯城市之光，小区位于市中心且商业配套高端大气上档次，交通生活十分便利。另一套是曹家渡板块的高荣新村，近地铁学区房。这两套报名人数都在25人左右。
热度相对最低的区域为长宁，套均参拍人数为6人。主要是有三套别墅总价高，报名人数较少，所以区域总体平均参拍人数较少。
溢价率最高的区域也是老静安，平均以超出市场价37%的价格成交，参拍人数多自然拍的价格就随之增高。
溢价率最低的区域同时也是长宁区，平均以市场价71.8%的价格成交，主要是古美中央花园和田园别墅差不多6折成交，拉低了平均溢价率。
细分到板块，大家可以瞅瞅：上海各板块的成交热度与成交溢价率情况：
热度最高的板块为南京西路板块，套均竞拍人数为24人，同时也是溢价率最高的板块，就是上文说的中凯城市之光，好房子抢的人多，就不多说啦。
热度最低的板块为七宝板块，套均参拍人数为4人。九月份七宝板块拍卖的是三套东苑大千美墅的平层，别墅小区里面的大平层产品，总价900-1000万左右，面积段和总价段都不上不下，一人报名无人出价，流拍。
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成交之最
最热房源
高荣小区
9月最多人参拍成交的房源：高荣小区
高荣小区位于静安区曹家渡板块，生活配套成熟。作为静安区较老的高层建筑，小区曾有大批的名人居住。
标的所在建筑共24层，标的为5楼。小区近地铁且是学区房，距离2号线江苏路站600米，对口万航渡路小学、市西中学、七一中学，师资力量雄厚。
不仅适合自住，租金也不低，未来想置换出手也很方便。
报名参拍人数 26人
58.73㎡
举牌次数 158次
税费各付
成交价 587万
起拍价 334万
评估价 476.4万
小区板块
静安区曹家渡板块
竣工年代
1990年
溢价最高房源
张江新苑
9月溢价最高的房源：张江新苑
小区位于张江镇中心位置，靠近张江高科技园区，小区不新但也整洁干净。
张江板块交通便利配套齐全，且年轻高收入人口多，住宅需求量大。
标的所在建筑共6层，标的为3楼，楼层为“金三银四”。
小区附近有超市，菜场等一系列生活设施。交通也相当便利，有多条线路直达市区。对面是紫薇公园，适于各种户外运动。
报名参拍人数 13人
107.58㎡
举牌次数 186次
税费各付
成交价 685万
起拍价 395万
评估价 395万
成交溢价率 173%
小区板块
浦东新区张江板块
竣工年代
2003年
最多折扣成交房源
田园别墅
9月最多折扣成交的房源：田园别墅
田园别墅都是独栋别墅，花园面积非常大，小区由于年代较老，原先设计理念上的缺陷，停车困难，过道比较小。别墅区的环境和一些2000年以后的别墅相差较远。
该标的拍卖的是这套房子40%产权份额，竞买人只获得40%的产权，办理过户、再出租、再出售都有可能遇到诸多麻烦。
这套房子有三人参拍，出价13次就结束了拍卖，最后成交折扣为58%。也是拉低了500-800万整体溢价率的重要原因！
报名参拍人数 3人
245.35㎡
举牌次数 13次
税费各付
成交价 561万
起拍价 504万
评估价 895.6万
成交折扣 58%
小区板块
长宁区西郊板块
竣工年代
1995年
05
十月待拍房源