上海法拍房：司法拍卖流程

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01

法拍房来源

一般情况下，一套房子的房主如果有以下几种情况出现，那么这套房子就会成为“法拍房”。

1、商业贷款产生

商业贷款引起的法拍案件

房主（被执行人）向银行贷款买了房子，或者拿这套房子在银行办理抵押贷款，之后房主因为某些原因无法准时如数的偿还贷款了，这时候银行就会向法院提出民事诉讼，要求贷款人把抵押物拍卖变现，用来偿还银行贷款。

2、民间借贷产生

比如：甲借乙的钱，约定把甲的自有房产抵押给乙。甲到期之后不还款，依照法律条文规定，乙不能直接取得抵押房产，只能向法院申请甲还款，并向法院出示抵押或者借款协议，向法院申请在执行阶段拍卖甲的房产用来还款。

3、司法没收产生

吴小晖，原安邦保险董事长

比如：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。

4、无主财产

这个很容易理解，就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖，但现实生活中几乎很少发生。

5、离婚财产纠纷&继承纠纷

继承纠纷引起的司法拍卖

比如：离婚时，对共同财产分配意见不一致，法院会建议执行拍卖房产，以拍卖所得款进行分配；遗产继承时，对于遗产分配意见不一致，法院同样会建议执行房产，拍卖所得款项进行遗产分配。

6、二手房买卖合同纠纷

二手房买卖合同纠纷

在进行二手房买卖时，因上家或下家违约而上诉法院时，针对涉案金额，向法院申请冻结或扣押查封相应财产，若资不抵债，就会拍卖名下房产。

02

法拍房执行

房产在拍卖之前，法院会出具相关的执行裁定文书，这个举动也表明房产正式进入强制执行阶段。在执行阶段中，法拍房将暂时属于债权方，房主将不参与房子的出售，销售法拍房将在高院入围的几个平台中以拍卖形式（价高者得）进行交易。

第一次拍卖：

可以办理按揭贷款购买房产，起拍价约为评估价的7折，保证金范围一般是起拍价格的5%~20%（取整数）之间，通常是10%左右。如果无人竞拍，一拍流拍，法院会询问债权方与被执行人是否可以和解，一般情况下不会达成和解，那么执行将进入第二次拍卖。

第二次拍卖：

可以办理按揭贷款购买，起拍价约为第一次拍卖起拍价的7折左右，保证金范围一般是第二次起拍价的10%左右。如果还是无人竞拍，二拍流拍，法院会继续询问是否和解，和解失败将直接进入变卖阶段。

第三次拍卖/变卖：

第三次拍卖即变卖阶段，需要全额支付，不可以贷款购买。变卖的保证金就是全部的变卖款。保证金比例越高，对于购买人而言门槛越高。如果变卖失败，将还会再继续一拍、二拍、变卖。

03

法拍房成交/执行结束

拍卖款去向：

某房产拍卖依据-裁定文书

在法院出具的执行裁定文书中，会明确注明，拍卖所得款去向。

房屋交付：一般情况下，法院不负责房屋的过户以及交付，并在拍卖公告中标注“自行了解标的所在地的房产过户流程，并自行办理过户事宜”。