【同策监测】5月全国商品住宅市场监测月报：二线成交仍在上涨，一线去化明显多个城市存量告急 / 四六文摘

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本月观点及政策汇总

数据快报

进入五月，房企推盘相比四月有所减缓，一线城市住宅市场供应规模5月大幅减少，市场成交规模环比小幅下降，但市场热度依旧不减，新盘去化率较高，从存量方面来看，深圳市场存量仅为182.32万平米，处于低水平，市场需要大量供应满足合理需求；二线城市成交规模环比大幅上涨，均价同环比均上涨，主要受到成交区域的影响；三四线城市成交同环比均小幅上涨，均价环比持平，同比上涨明显。

热点政策汇总

5月，财政部提出，要积极稳妥推进房产税立法和改革；住建部召开40个城市发展保障性租赁住房座谈会；北京简化了购房审核程序；天津支持盘活租赁住房，奖补最高达100万；河南放宽郑州落户条件，并且全面取消其他城市户口迁移限制；广州延长公积金贷款年限，持续打击“两违”和小产权房非法销售行为；合肥将新建商品房楼盘进行电子化管理；绍兴加大住宅用地供应、采用“限房价、限地价”方式出让宅地、建立健全房地联动机制；宁波建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制；深圳房贷利率全面上调，提高户籍迁入条件；杭州上调房贷利率；湖州中心城区实行限购、推行公证摇号销售；南京提高无房家庭购房条件。

▶ 发改委：扩大保障性租赁住房供给、完善长租房政策

5月18日，国家发展改革委召开5月份例行新闻发布会。保障租赁住房问题：扩大保障性租赁住房供给，完善长租房政策。

▶ 财政部：积极推进房地产税立法和改革

5月6日，财政部部长刘昆在经济日报撰文提到，推动构建新发展格局，促进高质量发展，必须加快建立现代财税体制；将完善和健全税收制度体系，逐步提高直接税比重，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

5月11日，财政部联合四部门召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

▶ 住房和城乡建设部：召开发展保障性租赁住房工作座谈会

5月24日，住房和城乡建设部于5月12日、14日分别在沈阳、广州召开发展保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳等40个城市人民政府负责人分两批参加。40个城市由政府给予政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，坚持小户型、低租金，重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房，包括利用农村集体建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，落实了一批保障性租赁住房项目，提出了保障性租赁住房2021年计划。

▶ 北京：简化购房审核程序

5月7日，北京发布《关于进一步简化购房资格审核程序的通知》。精简登记受理要件，居民家庭购房资格通过联网审核的，在申请不动产权登记受理环节，不再核验居民家庭购房资格证明材料；加强事中事后监管，各区房屋交易管理部门每月抽查一定比例的购房资格申请材料；提高联网审核效率，利用大数据强化审核数据监测分析。

▶ 天津：盘活租赁住房奖补最高100万

5月6日，天津发布《天津市中央财政支持住房租赁市场发展试点资金使用管理办法》。盘活租赁住房奖补，包括经纪机构盘活房源奖补和住房租赁企业盘活房源奖补，最高100万元；经相关部门认定的人才租赁住房项目，可给予奖补。

▶ 广州：延长公积金贷款年限、打击“两违”和小产权房非法销售行为

5月6日，广州住房公积金管理中心发布了关于公开征求对新修订的《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》的意见的公告。公积金贷款期限拟延长，公积金贷款年限从20年延长至30年，明确二手房贷款期限与楼龄之和不超过50年（目前现行规定为40年）；5月21日，广州发布《广州市花都区住房和城乡建设局关于进一步加强房地产中介机构管理的通知》；加强对该区房地产中介机构及房地产金融管理，防止经营用途贷款违规流入房地产领域，坚决打击“两违”和小产权房非法销售行为。

▶ 合肥：新建商品房楼盘管理电子化

5月6日，合肥市新建商品房楼盘表管理办法出台。合肥市将通过楼盘表对房屋交易与产权各项业务进行管理，新房相关的备案交易等所有信息“一表打尽”；实现商品房楼盘表业务办理材料“全程电子化”。建立楼盘表将为房产、公安、民政、法院、教育等城市管理信息的高度共享互联互通做好准备。对市民来说，可以保障房屋交易安全；房地产开发企业应当在新建商品房销售前、竣工验收后以幢（栋）为单位分别申请建立预售和现房楼盘表。

▶ 绍兴：加大住宅用地供应、采用“限房价、限地价”方式出让宅地、建立健全房地联动机制

5月7日，绍兴发布《关于进一步促进绍兴市房地产市场平稳健康发展的通知》。切实加大住宅用地供应，严格净地出让；试行公证摇号公开销售，采用“限房价、限地价”方式出让的住宅用地项目；提高预售许可条件；建立健全房地联动机制，实行地价房价联动机制，将房价引导前置到土地出让环节；加强房地产市场秩序整治。

▶ 宁波：建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制

5月10日，宁波市委促进二手住房市场信息透明、理性交易，建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制。先行发布宁波市实验小学、海曙外国语学校（青林湾校区、五江口校区）、宁波大学附属学校、华泰小学（东校区、西校区）、堇山小学、宋诏桥小学、四眼碶小学（新河校区）、镇海区中心学校、镇海应行久外语实验学校9个热点学区范围内，112个小区的二手住房交易参考价格。

5月21日，宁波市住建局发布《关于明确在住房征收货币补偿安置工作中执行限购限售政策有关事项的通知》：市六区内国有土地上住房被征收人以及集体土地上住宅被拆迁人，以无房家庭名义优先认购新建商品住房的，所购住房自取得不动产权证书之日起限售5年。

▶ 深圳：房贷利率全面上调，提高户籍迁入条件

5月6日，深圳建行今起上调首套及二套房房贷利率。首套房贷款利率执行LPR+45BP（相当于5.10%），二套房贷执行LPR+95BP（相当于5.60%），相比之前分别上调15BP和35BP。

5月15日，《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要（草案）》提交审议。5月24日《深圳市户籍迁入若干规定（征求意见稿）》。将核准类学历型人才的底线要求调整为全日制本科，技术型人才底线要求调整为“中级职称+全日制大专”，技能型人才的底线要求调整为技师；夫妻投靠基本要求由结婚时间及被投靠人入深户时间满2年调整为满5年，并增加高层次人才、高级职称、高级技师和硕士以上学历人员原则上只享受一次不受时间限制优先解决配偶随迁问题的条件。5月28日，深圳发布《深圳市住房和住建局关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》。

▶ 杭州：银行上调房贷利率

5月21日，杭州多家银行上调房贷利率，首套房5.4%，二套房5.5%。

▶ 湖州：中心城区实行限购、推行公证摇号销售

5月18日，湖州发布《关于进一步加强我市房地产市场调控的通知》。热点区域执行“限房价、限地价、竞配建、竞自持”的房地价联动机制；中心城区（新房及二手）限售2年（自取证日起）；中心城区登记人数大于可售房源的项目、“限房价、限地价”项目实行公证摇号；网签后除父母、配偶、子女外不可更名；推行公证摇号销售；强化住房保障，各区县加大保障性住房的建设力度；加强房地产市场整治。

▶ 上海：限购政策持续升级

5月14日，上海银保监局开出多张罚单。其中因违规发放贷款流入房地产市场，平安银行、广发银行、民生银行等多家银行遭处罚。5月28日，上海发布限购套数最新规定：在上海已取得产证，已网签备案，已取得新房入围获得认购资格等3种情况，在购买二手房查询名下套数中，均认定为购房套数。购房者已经获得一手房认购资格的，也将被认定为购房套数。

宏观房地产数据分析

截至5月，从房地产开发投资角度来看，全国投资增速回落。1—5月份，全国房地产开发投资54318亿元，同比增长18.3%；比2019年1—5月份增长17.9%，两年平均增长8.6%。其中，住宅投资40750亿元，增长20.7%。

一线城市商品住宅市场

一线城市商品住宅量价走势-月度

5月一线城市住宅市场供应大幅下降，供应规模处于历史较低水平，四个一线城市成交规模均环比小幅下降；成交均价环比小幅上涨，主要是由于均价较高的深圳、上海本月成交规模占比增加导致的。

典型城市商品住宅量价走势——深圳

5月，深圳供应规模连续三月持续上涨，但仍处于较低水平，成交规模持续下降，均价仍然保持在较高水平，但市场热度得到降温；5月6日，深圳建行今起上调首套及二套房房贷利率，首套房贷款利率执行LPR+45BP（相当于5.10%），二套房贷执行LPR+95BP（相当于5.60%），相比之前分别上调15BP和35BP，在之前建立了二手房价格参考机制后，本次上调房贷利率进一步的促进新房市场热度降低。

典型城市商品住宅量价走势——上海

5月25日，上海网上房地产发布第二批集中供应新建商品住宅项目清单，涉及47个商品住宅项目，供应量达到156万方，比第一批增加了50万方，增量巨大；5月上海住宅供应量较上月减少至38.93万平方米，成交规模持续走低，为58.58万平方米；价格方面，新房成交均价有所回升，主要受新盘所处的区域性影响，闵行区颛桥板块的上海星河湾项目和徐汇区龙华板块的尚海湾豪庭为本月成交金额主力；

一线城市商品住宅库存量及去化周期

一线城市本月供应规模小幅下降，成交与供应相比上涨更为明显，库存整体有小幅下降，其中，深圳库存量降至200万平米以下，处于不健康范围，市场需要大量供应满足合理需求。

二线城市商品住宅市场

二线城市商品住宅量价走势-月度

5月，二线城市供应环比大幅上涨，市场需求被激发，本月成交持续上涨至2816.92万平米，环比上涨7.92%，达到近两年来最高成交规模；其中，重庆、厦门、西安、长沙在5月成交规模大幅上涨，市场热度较高；而成都、郑州、合肥成交规模环比下降，市场回归理性平稳发展；均价受成交区域性影响，环比大幅上涨至19695元/平米。

典型城市商品住宅量价走势——杭州

5月杭州商品住宅累计供应133.4万平米，且需求强劲，成交规模达到400万平米，达到历史最高，新房市场平均去化8.7成，平均中签率15%，29个项目开盘当天即罄，但流摇情况亦不容小视，超4成流摇；“热点住房项目”滨江博语华庭于5月7日加推的391套房源共有10473组家庭报名，成为自建发金辉紫璋台后，杭州2021年第二个“万人摇”楼盘，5月共15个项目中签率低于10%，导致限售，其中溪上俪庭以1.87%中签率刷新2021年中签率新低。

典型城市商品住宅量价走势——南京

五月虽为传统的“淡季”，但是市场依然较为火热，本月供应较上月有所减少，但是分布依然广泛，纯新盘入市取得了比较好的去化成绩；南部新城、两桥、河西、仙林湖、江北核心区等热门板块热度依旧，上市项目均为摇号热盘，开盘当天去化普遍在8成以上甚至售罄；一些板块开始提高首付比列；远郊板块去化依然较差，市场整体依然呈现两极分化的状态。随着土拍市场的火热，市场价格预期的走高，未来部分刚需盘去化可能得到一定改善。