燕郊一业主4年拒交物业费被起诉！法院这样判决.....

 燕郊全攻略 前天

物业费，是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

据悉燕郊很多业主不满意物业提供的服务，想以不交物业费作为反抗的手段，但是被物业公司起诉之后，赢得并不多。近日，廊坊市中级人民法院民事判决书【2020冀10民终3318号】显示，燕郊东贸国际小区业主赵某因不满物业提供的服务，拒交物业费，被物业采取限制购水、购电措施。

物业上诉到三河市人民法院请求：依法判令赵某缴纳拖欠的物业服务费11970元及滞纳金10485.72元。值得注意的是，一审判决交物业费的80%，物业上诉到廊坊中院，中院支持物业诉求，改判全额交物业费。本案中，业主、物业、法院对同一事实的看法也值得推敲。

事件经过

赵某于2013年8月9日购买了东贸国际房屋一套，建筑面积为83.82平方米。三河市燕郊意华物业服务有限公司系东贸国际小区的物业公司，负责为该小区提供物业管理服务。

东贸国际物业费按照住宅每月每平方米2.38元标准收取，业主按年缴纳物业服务费。因赵某不满意物业提供的服务，尚未缴纳2015年至2019年的物业服务费。

赵某辩称

物业公司未按前期物业服务合同和临时管理规约的约定提供物业服务，其收费标准与服务质量不相适应，应降低物业费收费标准。

1、园区地下停车场脏、乱、差，没有保洁打扫，地面破损严重，物业私自划停车位，占用停车位把停车位改成仓储室和快递仓库，将通道改成停车位，严重影响行车安全，侵犯业主共同利益，业主反映多次。

2、从所有园区业主入住至今，物业公司从未公示过业主共用部分，墙体、电梯间等广告收入，更没有向所有小区业主公示过全体业主每年交纳物业费的收支情况。

3、物业公司2017年私自砍伐园区内树木，将东西两侧绿化的树木全部砍伐，改建成道路。

4、物业公司私搭乱建，东贸服装城商业楼在没有任何审批手续的情况下，私自接出占地几千平方米的建筑面积，业主多次就违法建筑物向物业及有关部门反映，均未解决。

5、物业公司代收水电费，经常以部分业主不交物业费为由限购水电。

6、物业公司占用园区非机动车停放点，使得一些居民电动车随意停放，甚至放在楼道内，楼道里有的地方又堆放杂物，存在诸多安全隐患。物业公司发现电动车停放楼道内未按规定履行拖离或扣留的义务。

7、楼道内的很多消防设施和电梯存在安全隐患，本应定期进行检查和检测，而物业疏于管理，消防栓的阀门经常处于开置状态，曾发生两次着火的事件且是在同一个楼，电梯坠落也时有发生。

8、园区六号楼附近的垃圾处理站，服装城上万商户产生的垃圾及商业区餐饮产生的垃圾每天从园区南门运至垃圾处理站，疫情期间也是，导致小区内业主的垃圾没有足够地方存放，经常垃圾桶周围的垃圾到处都是，不能及时打扫，小区环境脏、乱、差。

9、物业管理不到位，小区内经常发生偷盗事件。

10、小区挂有园林式小区牌匾，而本小区绿化遭到严重破坏，根本达不到园林式小区要求，物业费理应降低。

11、根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》的通知第二十二条规定，物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，业主可以要求减收物业服务费用。

物业辩称

1，地下停车场偶尔出现脏乱现象不可避免，但并非持续状态；

2，不存在物业私自划停车位及将通道改成停车位情形；

3，不存在将停车位改成仓库的情况，相关位置原规划就不是停车位；

4，不存在私自砍伐树木将绿化改成道路的情况；

5，限制购买水电是因赵某数年不交物业费的无奈之举；

6，电动车随意停放是业主的个人行为，与物业无关；

7，电梯故障，物业积极进行了维修，维修工作不可能短时间完成，目前电梯均正常运行；

8，不存在小区垃圾无位置存放现象；

9，偶发偷盗不能视为物业管理责任；

10，东贸国际小区原本规划的东侧、西侧道路就是行车道，小区内为人行步道，人车分流明确，对道路的维修改造行为是为了让业主出入更方便、更安全，是有利于业主的，是在积极履行物业服务合同，并非砍伐树木破坏园区绿化的行为。

11，赵某提供的现场照片不能证明物业在提供管理服务过程中存在过错，物业管理服务涉及到小区的方方面面，具有连续性、持续性的特点，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，赵某拍摄的照片是静态的，具有片面性和局限性，不能全面客观地反映物业管理的真实情况。

法院判决

双方的主要争议在于意华物业公司是否存在物业服务不到位问题及是否应减少物业费。

对于意华物业公司将小区东西侧绿化带改为道路问题，该项改造并非用于经营获利，系为方便业主通行及人车分离管理需要，故不能认定意华物业公司的服务存在过错。

对于物业费、广告费未公示问题，物业费交纳与相关费用收支情况是否公开不存在对价关系，业主认为物业公司未公开收支情况侵犯其知情权的，可依法另行主张权利。

对于购房时承诺的幼儿园、会所及园林小区未实现问题，属于业主与开发商之间的商品房销售合同纠纷范畴，与物业服务无关。

对于地下车库改建库房问题，因赵某未提交证据证明地下车库的规划、权属状态及改建的实施主体，不能认定意华物业公司的服务存在不当之处。若认为改建行为存在安全隐患，可向相关行政主管部门主张权利。

对于东贸服装城商业楼没有审批手续私自扩建问题,并无证据证明侵占了小区公共区域，与本案缺乏关联。

对于小区存在偷盗事件问题，赵某未提交相应证据证明，不能认定与意华物业公司的管理有关。

对于地下车库脏乱，消防设施、电梯未定期检查，垃圾桶周围有垃圾未及时清理，疫情期间管理不严，电动车随意停放，业主在楼道存放杂物等问题，赵某虽提交了照片、视频，但不能反映小区的持续及整体服务水平，不足以构成其拒交物业费的理由，且一个小区整体环境的好坏与物业公司的服务规范程度、业主整体素质、小区的自然老化程度、预期整体规划及相关配套设施的完善程度、建筑质量、业主的交费率、物业费标准的高低及运营成本等多重因素密切相关，无论哪个因素出现问题都会影响小区良好环境的运转，并有可能导致小区环境质量的整体下降，业主拒付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作及对小区的正常管理都会造成影响，影响小区全体业主的利益。

且赵某从2015年开始拒绝缴纳物业费，但其并未证明意华物业公司自2015年就存在物业服务不到位问题。

故现有证据尚不足以证明意华物业公司提供的物业服务与合同约定标准达到差距明显的程度，一审判决酌情降低物业费不妥，本院予以纠正。

赵某应向意华物业公司交纳2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费11,969.5元（2.38元/月/平方米×83.82平方米×60个月）。另外应当指出，意华物业公司在提供物业服务过程中，应严格按约定提供服务，主动与业主进行及时有效的沟通，虚心接收业主提出的合理化意见，不断提高物业服务水平，为业主提供良好的服务。

意华物业公司以限购水、电的方式催缴物业费不当，应予改正。因意华物业公司确实存在需改进、完善服务的方面，主张的滞纳金，本院不予支持。

综上所述，意华物业公司的上诉请求部分成立，相应主张本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初10538号民事判决。

二、赵某自本判决生效之日起十日内向三河市燕郊意华物业服务有限公司支付物业服务费人民币11,969.5元。

三、驳回三河市燕郊意华物业服务有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

来源：燕郊生活。