“不要躺在权利上睡觉”，8种方法教您初步审查评估报告

评估报告在征拆案件中的重要性不言而喻，不仅征收补偿协议、征收补偿决定，连法院在审理相关案件的时候也会以评估报告作为补偿金额的依据，因此对评估报告的审查是非常重要的。

然而，评估报告本身是非常具有技术性的材料，不是专业人员很难进行有效的审查，但是从下面几个方面可以初步对评估报告进行初步审查，看看评估报告是否存在严重的问题。

一、程序上的违法违规问题会比较明显

1. 评估报告是否依法送达。根据最高人民法院的裁判案例，评估报告和补偿决定同日送达会使被征收人失去复核及鉴定评估的机会，因此送达不合法。

2. 评估机构的选定程序是否合法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条，《国有土地上房屋征收评估办法》第四条，评估机构的选择首先要通过被征收人协商选定，只有在协商不成的情况下，才应通过多决定、随机选定的等方式确定，而具体的选定方式各省、自治区、直辖市自行规定。

3. 评估机构以及评估师是否有相关资质。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条要求进行评估的房地产价格评估机构具有相应资质，有些地方的评估办法会有更加细致的资质要求。

4. 委托评估的手续是否合法。在审查委托评估手续的时候，一是要审查委托书和委托合同的内容是否《国有土地上房屋征收评估办法》第六条的详细规定；二是要注意委托书、委托合同上的评估机构和实际进行评估操作的是不是同一家评估机构，房屋征收评估业务是不能转让或变相转让的。

二、评估报告在实体上出现的错误和问题

1. 评估报告的目的和依据是否准确。目的和依据写在评估报告最前面的位置，要注意目的是否和当前征拆项目一致，依据是否适用当地征拆评估。

2. 各种事实细节是否有错误，包括评估的对象范围是否与委托书一致、是否与征收范围一致，被评估土地和房屋的性质、用途是否与事实相符等。

3. 作为参照的土地房屋是否确实相似。在评估报告选取与周边近似房屋与评估对象进行对比的部分，要确认用作参照的土地和房屋与评估对象之间的距离，位置、结构、性质是否确实与被评估房屋相似。

4. 评估报告的结果是否含税。根据法律规定，无论是被拆迁人获得的拆迁补偿款，还是因为违法强拆获得的国家赔偿，都是免缴个人所得税的，要注意评估公司是否忽视了征拆案件的特殊性，将税款包含在评估报告之内。

5. 评估时点是否有争议。因为房地产价格的变动，评估时点是影响最终评估价格的关键因素之一。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。然而，在遇到比如征收方未作出征收决定或未公告，违法强拆，拖延补偿时间太久等特殊情况是，评估时点可能会需要另行确定。

需要特别强调的是，对于评估结果有异议的，要及时申请复核和鉴定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款、《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条、第二十一条、第二十二条的规定，房屋被征收人对房地产价格评估机构受委托作出的房屋价值评估结果有异议，可以向房地产价格评估机构书面申请复核评估；对复核评估结果有异议，可以向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

根据最高人民法院的审判案例，评估报告送达了被征收人，且载明了被征收人的异议权利的情况下，因其怠于行使复核评估、复核鉴定的权利直到诉讼程序才提出异议的，法院不予支持。所以，如果对评估结果有异议的，一定要及时申请复核和鉴定，不能“躺在权利上睡觉”。