大盘点丨2020年全国大宗物业成交案例（附项目解析）

Part 01

2020大宗地产交易4大总结

和2019年相比，项目交易总数同比下降24%

和2019年相比，项目成交总金额同比下降36%

写字楼依旧占据大宗交易最大份额，较2019年相比，同比增长13.5%，且80%集中在北上广等一线城市。

外资今年在中国投资比较谨慎，成交金额仅占总额15.7%，和2019年相比，同比下降17.6%，北京外资成交金额首次超过上海。

Part 02

大宗案例（完整版文末获取）

上海绿地外滩中心(董家渡)系列交易

作为上海国际金融中心新地标，绿地外滩中心已成为中外金融机构抢滩登陆的热点和中外金融巨头布局未来的新聚集地。现今绿地外滩中心的两个主要股东——绿地集团和安信信托。

2019年7月中国人民保险集团股份有限公司签约入驻绿地外滩中心总部办公楼：A1和A2栋。

2020年5月，上海银行48.5亿元收购上海绿地外滩中心T2办公楼。

2020年8月7日，国海证券13.8亿元收购C1栋自持办公。

2020年8月，建信人寿55.5亿元收购上海绿地外滩中心T4栋办公楼。

平安信托43亿收购上海歌斐中心

2020年底，平安信托以43亿的价格收购上海黄浦区核心商办项目歌斐中心，现已更名为上海平安浦江财富中心。

歌斐中心是昔日孙宏斌和宋卫平的亲密合作项目。项目原是香港新世界主席郑裕彤女婿杜惠恺所控制“上海新富港大型城市综合体”的一部分；2013年6月，融创、绿城以79.96亿元收购了整个综合体，交给上海融创绿城投资控股有限公司管理，并改名为“绿城盛世滨江”。

2014年底，诺亚财富旗下歌斐资产以31.26亿元的价格收购了写字楼部分，2016年，歌斐中心正式亮相上海滨江板块。

北京首单类REITs市场化退出

12月29日，全球最大的不动产基金管理公司之一普洛斯收购中关村核心物业盈都大厦D座，这也是北京市场上首单类REITs市场化退出。此前的2017年1月，华远地产以华远·盈都大厦D座为底层资产，发行类REITS产品，发行规模7.36亿元。这是北京市国资委下属企业在国内发行的第一单类REITs产品，同时也是中证机构间报价系统内发行的第一单类REITs产品。

除了此次类REITs项目成功实现大宗交易方式的退出，在2019年，凯德27.52亿完成对上海浦发大厦的收购，当时被誉为上交所首单类REITs项目成功市场化退出。

基汇资本接盘太古香港物业

太古地产公告称，2020年11月9日与买家订立买卖协议，出售太古城中心第一座物业100%权益，对价为98.45亿港元。公告显示，买方为一家于英属处女群岛注册成立的公司Rocha Land Limited。据了解，该买家的真实身份是香港房地产私募基金管理公司基汇资本，以及包括Schroder Pamfleet在内的财团。

这是继2018年成功收购太古城中心三座部分楼层、太古城中心四座后，基汇资本又一次对太古城项目出手。卖清太古城中心项目中写字楼版块，只剩下二期商场项目继续持有。

黑石40.62亿完成广州物流园收购

2021年1月19日，黑石以40.62亿元完成对富力地产拥有广州国际机场综合物流园70%股权的收购事宜。

2010年，黑石牵头组成的基金财团对寿光农产品物流园进行大约6亿美元的投资，该笔投资是其在中国的首次Pre－IPO式交易，同时也是在中国的第二个重大投资。最终因寿光未取得相关经营拍照撤资套现。

2013年，黑石回归中国物流市场，并曾在2017年参与竞购普洛斯，不过最终被万科、厚朴、高瓴等组成的财团所击退。

领盛收购14万㎡物流资产包

2021年1月6日消息称，领盛近日收购上海及北京周边核心区域高标准现代物流仓储设施。该资产包包含位于上海及北京周边的物流资产，体量约14万㎡。

2020年4月10日，领盛宣布推出的中国物流基金成功完成首期募集，共获得承诺出资规模达6.81亿美元。

作为领盛在中国市场的首支专项物流基金，目标市场为中国物流产业重点分布区域的一二线枢纽城市，包括长三角地区（大上海）、环渤海地区（大北京）和粤港澳大湾区（华南地区）。

双11厦门第一高楼（阿里法拍）

2020年11月11日，烂尾23年的厦门第一高楼流拍后，二拍被中国绿发集团以29.12亿拍得。烂尾23年，厦门国际中心的命运也是一波三折。

1997年，厦门国际中心（前身是邮电大厦），设计通过规划。

2003年，厦门市邮电局因为资金不足，完成8层裙楼部分工程搁浅。

2010年，福建永榕电力集团李炳江20亿接手，更名厦门国际中心。

2016年，资金链断裂，项目停工。

2017年12月，深圳“星源系”企业接盘厦门国际中心全部股权。

万禹大厦十年终落定（阿里法拍）

2020年10月27日，烂尾6年的万禹大厦在阿里拍卖挂牌 7个亿的打包价，经过21报价，华鸿嘉信以7.84亿的价格,成功拍下。

2010年，广建置业的许承阜1.2亿拿下该地。

2013年，项目取得预售证，销售部分房源。

2014年底，资金链断裂导致在建工程无法继续推进。

2018年5月，许老板因非法吸收公众存款罪被判处有期徒刑7年6个月。

在万禹大厦“停摆”的6年间，钱江世纪城已成了万人抢摊的“宇宙中心”，房价一路飙涨。

明天广场19.9亿（阿里法拍）

2020年11月30日，明天广场经历两次流拍终于被神秘买家以19.9亿接盘，标的物为上海明天广场7至32层房产共计246套房产（不含23层避难层），买家承担契税、印花税及淘宝法拍费用，至少需支付20.52亿。纵观明天广场历史，可谓是上海滩的明星风云项目。

前身为社保基金投资的五个房地产大项目，2005年，上海安联投资有意将明天广场以32亿出售，随后第二年，明天广场转到上海国资委旗下的国盛集团全资子公司手中。

2013年10月，明天广场7至32层（不含23层避难层）在上海联合产权交易所挂出，起始挂牌总价（含债务）为23.86亿，最终被“华信系”收入囊中。

Part 03

全国大宗交易汇总

1

长三角地区

2020年共录得长三角地区大宗交易案例36例，总计成交金额约588亿元人民币。

长三角区域办公类项目占比约65%，如单看上海市，办公类项目依旧占比最高占74%，商业占比第二为13%，且针对写字楼市场，上海在全国交易数量排名第一，占比39%，其中自有型买家收购需求旺盛，相较于投资型买家交易份额增长显著。而外资项目占到12.9%，外资成交金额仅占到8.4%。

在环沪地区，基汇资本看好阿里巴巴的集聚效应收购杭州欧美金融城办公楼，易商红木在江苏继续布局物流地产。

2

京津冀地区

2020年共录得京津冀地区大宗交易案例32例，总计成交金额约553亿元人民币。

京津翼地区交易基本集中在北京，其他地区仅天津1例海航综合体项目。北京市办公项目占比51.6%，物业类型上仍占据最大交易份额，北京和上海二者办公项目数量占据全国所有办公项目的66%。商业及综合体项目物业类型上占比35.4%。

值得注意得是，在2020年北京取代上海成为外资新宠，外资成交金额155.7亿，占比28.8%，排名国内第一。

3

粤港澳地区

2020年共录得粤港澳地区大宗交易案例46例，总计涉及金额约960亿元人民币。

交易城市集中在广州、深圳、香港、东莞、佛山、珠海等。其中广州项目占比最高为43.5%，深圳占10.9%，香港占28.2%。

物业类型上，对比京津翼与长三角地区分布更加分散，在数量上，商办及综合体占比32.6%，办公项目占比30.4%，工业地产占比15.2%，其中物流园特别受黑石、易商红木等外资青睐。

4

其他地区

2020年共录得其他地区大宗交易案例31例，总计涉及金额约534亿元人民币。

从区域城市来看，其他地区中成都为成交最多的城市，共计5例，此外武汉、青岛、沈阳、大连、贵州等二线城市亦有所成交。

其他城市成交金额占全部交易金额的比重为20.1%，数量占比为21.2%，其中土地占比51.6%，办公、商业分别有5、6例，全部为内资交易。

Part 04

2020年大宗报告预览

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