经典个人实操案例：如何在一周内卖掉名下两套房
前一篇我讲述了我家买学区房劳心劳力的过程，幸而有了平米的帮助才圆满达到目标。
很多人说买房容易卖房难，只要有钱看中就可以买，而卖房有时挂了几个月甚至半年还没卖掉。
但在我们身上正好相反，我家置换中两套房子都一周左右就卖掉了！
下面我想和大家分享一下卖房的过程和经验，以及置换中先买还是先卖的心路历程。
第一套
关键词：异地，产证不满2年，投资房，毛坯。
打算置换时，我们就决定先把外地的一套房子卖掉。这套是几年前买的期房，买的目的就是为了投资增值的，因此一可以办产证我们就赶紧去办了。
事实证明非常英明。到我们卖时正好产证2年不到一些，2年到期交易的。
因为是异地，我们打算短平快出掉。一有换房想法时离产证2年还有好几个月，我们没有马上挂牌，而是先看了段时间想要的房源，感觉了一下。在秋天离这套产证还有1个月的时候挂牌了。
先问了下中介市场价，钥匙交给链家，反正毛坯没有不放心。
周五挂的牌，但过了个周末发现没什么带看量，向中介打听后得知，此小区在售房源比较多，价格也差不多，我们这套在4楼，没有特别优势，大概要等另两套价格差不多但楼层更好的卖掉后，带看量才会上来。当即我们把价格下调了10万。
二线城市房价不比上海，少了10万马上带看量上来了。两天后有人来谈价，当时我们和平米的顾问提了下，顾问说没有交意向金的谈价都不作数，有些只是中介来探底价的。觉得有道理。
周五晚上有个意向客户来谈价。有了平米的嘱咐，我们很霸气的说了句“交意向金再来谈价”。
这个客户很快交了意向金，并希望价格能再低5万，正好是我的心里底线。但是不能这么快答应啊！
对方希望我能去当地面谈，大概了解了下对方的情况后，我答应再少2万，并且要求在对方同意价格的基础上再定机票。这里来回拉锯了一阵子。
虽然人在异地，有些不便。但一旦决定卖房，就要尽量抽时间去配合，这点认识很重要！先生出差很忙，但每个时间节点我们都是第一时间过去，有时他出差后飞机过去，我下班后晚上火车卧铺睡一晚，第二天直奔交易中心和先生碰头。
当晚我订了第二天的火车赶去外地。见了下家，看起来认真靠谱。一般买卖房我都会看看对方，尽量找看起来靠谱的，买房以看房子为主，卖房则以价格和下家靠谱度为主。
后来下家和我讲了为什么选我们的房子：
1）比起装修得花里胡哨的，毛坯房弄起来简单。
2）这个房子保利物业，生活方便，有个新建的学校，以后小孩念书方便。
3）价格合适。
4）当时同小区还有另外一套房子备选，但是产证要3个月后满两年，而我们的房子再过3周就满2年了，扣掉贷款审批的时间正好。这样她就不用多担心两个月是否会节外生枝。
没想到这套各方面都一般的毛坯房一周时间就卖掉了！
回想起来，挂牌的时间点，根据市场情况快速调整价格，随时看房，及我们虽在外地但第一时间配合，都是促成的因素。
还有个小经验，链家不仅网上看房平台做的好，还会有每周带看反馈，包括一周内带看次数，每组看房人的后续想法等，对于卖房者，尤其是在异地的是个很好的反馈，利于及时调整价格。
卖房合同
在这个过程中，我们也没忘记看房。平米顾问一直建议我们，在目前市场平稳时先卖再买，中介也是这么说的，但自住的和投资房感觉不一样。
自住了快10年有感情，如果先卖了到时没看中合适的怎么办？是不是不得不买个将就的？是不是得先租房、搬家、买房、再搬家？这里省略无数个理由。
自住的不卖，就总觉得还有退路。
外地的这套，我甚至都记不清门牌号。因此卖掉外地这套后，一时我还没下决心把上海的自住房也卖了。
我心里的算盘是，外地这套的钱，加上手头和父母的积蓄，能大概凑个新房首付。等新房敲定了，再挂牌自住的，这样该多安心啊。你看，完美主义又神婆上身了，感觉这计划简直无缝衔接啊！
看房一段时间，对中介也越来越了解。有的中介一问你自己房子还没卖掉，立马兴趣大跌。这里关乎的不止是你是否有钱首付，还关乎你买房的诚意有多大，他是否能短期内做成你这笔生意。
后来在看房过程中发现，要想捡漏，也得有捡漏的资本，比如首付的现金多。又没有多的现金，又想多谈点价下来，难度大啊！对于置换，又想谈价，又想谈个长周期，难度大啊！
扪心自问，如果我要卖房子去置换，人家说看中了我的房子，但要等他卖掉自己的房子才能交易，我也不愿意啊。我甚至还在网上问过这个问题，结果80%的网友都不愿意等。
直到我看中了一套房子，因为有较大金额的抵押总价偏低，所以需要较多的首付来解抵押，手头资金不够。而如果我早点卖掉自住房的话，就不用那么麻烦了。
我终于下定了决心。
第二套
关键字：自住房，低楼层
没有遮挡的低楼层，小区环境不错
我们的房子还有少量的贷款，但考虑换房后就提前把贷款还清了。这也要感谢平米的服务，咨询他们后了解到，从预约还贷、到最后款清出结清证明需要一个来月的时间。我们提前做了这一步，挂牌时贷款已结清，也让后面卖房及交易的流程特别快。
通常我建议周五挂牌，周末一般看房人比较多，便于观察看房群体和他们的反应。但我们因为一些事情周日上午挂的牌。
挂牌的价格也是仔细研究过的。之前先根据链家APP上的房源价格、成交价格、比较自己房子的楼层位置装修等有个预期，再和几个中介打听一下定的价。因为自住，同样希望“短平快”出售，不宜挂的虚高，以避免长期有人不停上门看房而打扰生活太久。
各大中介认为这个价格合理。不过当他们上门看房拍照时，都无一例外的惊喜了一下。虽然是3楼，但前面没有遮挡，深秋的暖阳照进来，光线很好。
自住了10年，但我们每隔几年会更新一些家具灯饰，总体风格很简洁，看起来像只住了三四年的样子。房子格局正气，茶几地毯特地拿掉客厅显得更大，阳台收拾美美的。
链家经理当即说“你们这房， 一两个月可能就卖掉了”。
收拾好的阳台让你很想住进来吧
为了方便看房，工作日安排老人在家，有带看预约我也尽量在家，以便解答一些问题，观察看房情况。
根据我的观察，一眼看中我们房子的基本都是要结婚或结婚不久的小夫妻，从装修风格，小区环境等各方面确实也比较符合他们的需求。
下个周五，链家发来了每周反馈，一共7组带看，2-3组没有锁定目标区域属于随便看看，2组表示楼层低了兴趣一般，1组表示还不错想继续看看，1组有明确意向。
很快，这组有明确意向的来谈。
一是希望价格低一点，二是他们要把自住的一房卖了，希望有较长时间的周期。
虽然中介一再强调对方的房子很好卖，两天后甚至说已经有人看中他们的一房，只要我同意卖给他们，他们就签约把那个一房卖了。我还是表示要考虑一下，当天晚上给回复。
看来这是和我们一样的谨慎派，希望无缝衔接。
但我也是要拿钱去买房，这样的连环买意味资金到位比较慢。而且，我这里还有个付款方式更好的意向客户。
一排房产中介，不管白猫黑猫， 能卖掉房的就是好猫
我家小区门口一排中介，我挂牌两家大的中介后，很快所有的中介都知道了。挂牌不嫌多，只要卖得快！这第二个意向客户就是一家不大的中介带来的。
挂牌当天下午来看了一次，第二天又带男方父母复看了一次。这也是一对要结婚的小夫妻，第二次要走的时候，男的指着我家门口墙上的照片轻声对女的说“你看，照片看起来很幸福啊”，声音充满了憧憬，我感觉有戏。
中介说，他们不需要置换，几乎全款买。在他们还想复看第三次的时候，也就是挂牌后第9天，因为第一组意向客户来谈，我决定给第二组的小夫妻通个气。
我猜他们是心动的，本来想带女方父母再看一次，但现在听说有其他人要下定了，当天晚上就赶过来签字了。
过了一两天，当另一家大中介和我说，现在这片区两房首推我家时，我告知房子已卖，对方吃惊不已，表示真没想到那么快。
房子卖得很满意，减了几万但接近挂牌价高于一点心里价，而且还同意我返租半年。资金到位快，交易时间短。所有家具电器，只要我需要可以全部带走，免去一项项讨论去留的麻烦。
写在最后
总结下来，几条卖房心得：
1.挂牌不嫌多，只要卖得快！提前准备一个专门的买房卖房装修号码。
2.看房时间尽量方便。毛坯的给中介钥匙，可以多给几家。自住的可以安排老人在家，有租客的解除租约。
3.房子关系尽量清楚。产证满二满五了吗？贷款还剩多少要不要结清？
4.少即是多。断舍离后尤显宽敞干净。毛坯房也上佳。
5.定价要准，并根据情况迅速调整。挂牌价除了听中介建议，还要类比同小区同类型房源，比楼层比装修比位置比税差，近期成交价比挂牌价更有参考价值。对于置换不值得为了多卖一两万慢慢等待，浪费掉自己的入手时机。不如挑个付款方式好的买家，到手的现金放个短期理财几个月就可能追回。
总之，创造条件，让你的房子成为在售房源里的战斗机！