2019，百万沪漂购房需求降级，上海房价回调至4万下方

　　美联储加息不但转鸽，而且前联储主席耶伦，认为美联储可能会减息。2018年，美中房市的压力，部分来自美元加息缩表。美元若是减息，楼市多头的资金压力，顿时缓解，在多空对峙时，身价上千万甚至过亿的多头，可以喝杯茶缓口气，不必急着降价抛售。

　　多头不抛，房价不降。

　　

　　香港因房价过高，已出现了12平米的龙床盘。开发商认为，皇帝也只睡一张龙床，而龙床最大又能有多大？

　　上海楼市，2019年最大的影响因素将是：百万沪漂购房需求降级。

　　

　　房价高位盘整，沪版“龙床盘”也将逐渐增多。考虑到上海与香港的区别，沪版“龙床盘”可能是25-40平米的一居室。

　　依靠百万沪漂，购房降级，用“龙床盘”满足家庭的住房需求，它对上海房价的意义将是：25-40平米的龙床盘成交量放量，在当前价位上得以成交；而超过50平米的普通房，少有人问津，香港人的千尺豪宅(约90平米)的观念，在百万沪漂中得以普及和认同。

　　90平米是豪宅，它不是普通人可以坐拥。60平米改善房，对于普通人来说，这将是：人生巅峰。

　　香港人对合理住房面积认知的现在，就是沪漂认知的明天。

　　

　　

　　据安居客，当前上海房价均价4.9万，比长三角省会城市杭州和南京的2.8万高1万每平左右。而上海边上的苏州，房价均价是1.8万每平左右，中部省会城市武汉是1.75万。这些对标城市，将是香港楼市所不具备，它们的存在，决定了上海房价不可能像香港那样无节制地上涨。上海房价房租上涨，会逼迫一部分沪漂，离开上海转到其他城市谋生，进而供过于求，涨价未遂。

　　上海楼市，2019年开始，龙床盘逐渐将成为主流，它意味着：总的住房面积需求，在下降。龙床盘交易量达到一定的临界量，它会使得上海楼市，转向买方市场，从而开始房价阴跌。

　　5万每平的40平米龙床盘，总价200万，它将总价锁定在200万，进而会有一小部分50平米的住房，会降价至4万每平，获得交易量。这个效果，也可以是250-300万的总价。总之，由龙床盘决定了市场的总价底部，在这个底部交易量极其活跃，进而面积较大(其实也很小)的二居室为了能卖掉，而降价至逼近该总价(总会有资金链压力过大的囤房客，需要套现缓解压力)。

　　从4.9万每平均价，回调至4万下方，相当于是急需用钱的囤房客，降价20%出售套现。

　　龙床盘在百万沪漂，内心深处佛系扎根，它将使得未来的预期需求消失。超过60平米的“大房子”将只有成功人士和有钱人才会购买，囤房后也只能卖给有钱人，或者改造成多间后出租单间。

　　所以，龙床盘的普及，在打压购买力上与百万沪漂离开上海，效果类似。百万沪漂若是因某种原因，而离开上海，它将使得上海租房空置率大增，1-2个季度后房租开始阴跌，1-2年后房价开始大幅阴跌。

　　

　　上海房价均价，是在2016年涨破4万，回调至4万下方，也就是回调到2016年初的水平。