北京、上海一手住房卖了7800亿，二手住房却卖了11700亿

丁祖昱评楼市，独家原创点评。

当前二手住房市场已经从原来只是作为一个不可忽视力量的存在，逐步成为了城市房地产市场的重要组成。相信在不久的将来，二手房市场将成为中国主导市场。

2015年是中国房地产销售大年，大家都认为一手住房市场相当不错，特别是北京、上海分别位居销售金额的前两名。其中，上海卖了4792亿元，创历史天量；北京卖了3044亿元，同比增长44%。但万万没想到的是，北京、上海二手住房市场规模远远超越了一手住房。其中，北京二手住房卖了19万套、1740万平方米、3983亿元，同比分别上涨80%、83%和100%；上海则卖了36万套，3046万平方米、7678亿元，较2014年分别增长105%、113%和152%。从金额来看，两市一手住房成交总金额达到7800亿元，占全国一手住宅总成交金额的11%，而两个城市二手住房共成交11700亿元，和全国一手房成交金额相比，占到16%。由此可见，二手房市场特别是京沪的二手房市场今天已经远超一手住房的海量市场。

再来看看其他主要城市二手房成交表现，但限于数据原因，部分城市二手房成交只有面积，因此，只能从面积对其一、二手住房作比较。从八个城市数据中我们可以看到，仅有上海、北京和深圳二手住房成交超过了一手住宅房，其中上海超过最多，达到1548万平方米，南京、苏州一、二住房成交则相对接近，成都则相差十分巨大。如若从二手住房的同比增长来看，大部分城市增长较快，上海、苏州涨幅达到110%以上。可以说二手房市场和一手住房市场一样，跨上了一个大台阶。

综合来看据，可以发现二手房市场活跃、火爆的城市都具备以下几个特征：第一，房地产市场整体相对成熟。北上广深房地产市场都已近培育十多年，随着市场逐步成熟，二手必然将成为更为重要力量，在全球来看也都如此，美国二手房与一手房成交量之比大约为9。所以，市场越成熟，二手住房占的比重就越高。第二，整体房价相对较高，像北京、上海、深圳均价已经超过2.5元/平方米。由于房价持续攀升，使得大部分刚需客户群体受到总价和交通等其他因素影响，传统的消费思维由偏好一手住房逐渐转向二手住房；第三，差距越来越大，即二手住房成交一旦超越一手住房之后，整个倒挂情况越来越明显。一方面是这些城市土地稀缺，一手住房供地越来越少；另一方面，最近十多年新增的一手住宅已经进入二手房循环中，使得二手房基数在不断增加，因此，占比也在不断提升。

当前，二手住房市场已经从原来只是作为一个不可忽视力量的存在，逐步成为了城市房地产市场的重要组成。那么对于业界，特别是中介服务商来说，也要根据这样的市场判断，重新调整战略并转变思路。相信在不久的将来，二手房市场将成为中国主导市场。