深圳、苏州、合肥等热点城市房地产风险已现！

丁祖昱评楼市，独家原创点评。以往来看，市场最火爆的时候往往意味着新一轮调整的开始。大家警惕，风险已来！

2016年春节前后，部分城市房地产市场出现了非理性的快速上升，以深圳、苏州、合肥、南京等2015年热点城市为甚。其中个别项目的价格与去年年末相比，有了50%以上的涨幅，例如深圳龙岗区的嘉亿·爵悦、合肥高新区的新华御湖上园等项目。部分刚需项目购房群体当中，投资客竟然占到其中很大比例。显然，市场已经出现了泡沫。

少数项目的房价飞涨只是市场泡沫的个案特征，若从行业整体视角来看，热点城市的房价“泡沫”更为其清晰：

从政府表态来看，两会期间，部分城市政府已经要求对价格虚长、中介混乱的情况进行治理，以整顿市场秩序，防范市场风险发生。上海近日就曾明确表示，要加强房地产市场监管、进一步规范房地产经纪行为等，这与此前年初深圳银行对中介从业人员收紧房贷遥相呼应。面对如此不理性的市场，地方政府已经意识到风险。

从市场购买力也可以看到，随着房价快速上升之后，真正的自住型客户购买力已经和房价出现了巨大的不匹配，特别是刚需客群价格敏感度高，如果房价上升50%，对实际购买力的影响远超过50%。

从案场热度来看，无论是苏州、南京、上海都出现了不同程度的下滑。例如杭州上周来人来访量、带看量上比3月第一周及之前有了明显的下降，面对持续攀升的房价，客户的观望情绪较浓。

类似的情况在历史上也出现过，2006年、2008年、2011年、2014年市场都出现过房价快速上升之后的调整。以往来看，市场最火爆的时候往往意味着新一轮调整的开始，而调整的表现方式无非是滞涨、量跌、价缩这三步，我想这一次也不会例外，至于导火线是某城市先曝出成交量大幅下降，还是某政策出台引发市场观望，我想都不重要，重要的是：大家警惕，风险已来。

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