压力城市系列之一沈阳：住宅自救，商办难以自拔

丁祖昱评楼市，独家原创点评。沈阳其实还是压力城市中成交量较大的，商品房历年成交量能达到1500多万㎡，但是，即便如此，沈阳的开发企业还是纷纷抱怨挣不到钱，究竟为何？

今天开始，我会专门对二线城市中，压力巨大的城市逐一做分析。克而瑞对整个二线城市做了全方面的分析，既有表现出色的，也有压力巨大的，其中，东北、西部都是压力巨大城市的重灾区。今天先讲第一个——沈阳。

沈阳其实还是压力城市中成交量较大的，商品房历年成交量能达到1500多万㎡，但是，即便如此，沈阳的开发企业还是纷纷抱怨挣不到钱，究竟为何？我们可以先看看宏观指标。

首先，看看常住户籍人口比，能在1以上，人口导入能力只能说还可以，在二线城市中处于中等水平。但是从供求情况来看，就不是很乐观了，住房需求缺口已经是负的7629万㎡，说明现在的住房供应已经严重过剩，土地消化周期也远大于1，未来2-3年将仍然是供大于求的水平。不过，从盈利空间来看，沈阳商品房均价/土地均价之比尚能达到3.62，地价相对楼价而言还是相对便宜的，但为什么赚不到钱，这个问题值得深思！

接下来我们来看下住宅的情况。2012年到2014年，连续三年供大于求，导致库存量节节攀高，消化周期更是居高不下，2014年连续9个月维持在30个月以上，最高的时候是去年8月，达到35.2个月，去化压力不是一般的高。今年供应量才开始大幅下降，这是由于一方面企业拿地规模有所缩减；另一方面，企业也开始有意控制推盘节奏。

再来看看商办的情况。供应过剩的状况相比住宅要严重的多，最近几年的供求比已经达到1.7左右，更糟的是，今年的供应量和成交量相比去年虽都有所下滑，但是供应下滑的幅度远没有跟上成交的节奏，供求比不降反升。而且还有大量的商办土地有待开发，未来供求关系难以改善。

沈阳住宅压力虽然较大，但至少还有很高的销售量，开发商虽然挣钱不多但还能挣吆喝。然而，如果开发企业选择在沈阳做商办，可能就是一场梦魇，赔钱也没有需求，可能一个商办项目就能毁了一家企业。沈阳的问题也是二线压力城市这的共同问题，其他城市具体情况，且听我下回分解。

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