周二市场说 | “金九银十”已难再,调控依旧年年来

“金九银十”这个说法应该没有了,九、十月成交量可能会出现比较大的反差。

转眼又到了地产人每年期盼的金秋九月,自2014年以来,中央已经连续两年发布“9·30新政红包”。

这两次调控方式如出一辙,分别调低首付比例至30%、25%;行业背景也有共通之处,2014年是市场持续低迷,7、8、9月商品住宅成交量同比跌幅都超过10%,2015年是市场陡然转冷, 9月成交面积同比增速为9%,较7月份的增速高位下滑了12个百分点;成效也都立竿见影,在上海、深圳、南京、苏州等城市带领下,2014、2015年10月份重点城市成交量均迎来了普遍回升。由此来看,为了保证四季度市场成交的稳定,9、10月发布重大政策、出现成交转折似乎已经成为了近年的市场“规律”。

但今年可能还会多一些变化因素:以往中央和地方的政策面是“同紧共松”,如2014年8、9月的全面限购解绑, 2013年的设立房价调控目标,以及更早一些的限购全面铺开均是如此。今年则是宽松和限制政策同步出台,在福建、成都、大连、山西、西安、沈阳等省市出台宽松性政策的同时,上海、深圳、南京、苏州、合肥等城市也在出台政策打压。而这,也正是中央“一城一策”方针所希望达到的市场调控机制。

聚焦到出台限制性政策的热点城市来看,已经取得明显成效的城市,接下来调控“升级”的可能性不大,典型如深圳、苏州,8月份成交量分别只有27万、49万平方米,市场热度显著回落,再度打压需求已无必要,深圳更是在9月1日落地了户籍政策新政,放宽降低入户门槛来做大需求“蛋糕”;而调控效果不明显,甚至市场持续高热的城市,接下政策仍有可能继续加码,如上海8月份成交量暴增至170万平方米,南京、合肥也都在100万平方米以上,其中南京、合肥房价更是持续快速上涨。

对于目前政策面依旧趋宽的城市而言,近期市场较热的应当警惕,杭州、天津下半年来成交量保持高位,8月份市场成交量分别达到了165、179万平方米,房价涨幅也均跻身全国前十,接下来均有出台地方限制性政策的可能;而成交不理想的城市也不用过于担心,参照9月初的沈阳,接下来或将陆续推出需求刺激性政策,助力市场去库存。

“金九银十”这个说法应该没有了,九、十月成交量可能会出现比较大的反差。反而是九月份市场比较差的城市,只要库存压力别太高,倒可以对十月份报以比较大的期望。

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