周二市场说|降准是房地产的“强心针”吗？
6月24日，央行二次降准，自2018年7月5日起，下调多家银行人民币存款准备金率0.5个百分点，预计可释放资金约7000亿。而从近期的股市表现来看，中美贸易战直接恶化了人们对后市预期，降准在一定程度上稍微缓解了市场的恐慌情绪，但股市整体低迷的情况尚未得到根本改变。当然我们更关注的还是这次降准对房地产的影响，尽管相关文件都表明了这一次降准针对的对象和房地产几乎没有关联，但大家普遍都认为，降准会对房地产产生巨大利好。而降准对房地产的利好作用，主要体现在以下三个方面：
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提振信心，预计三季度地产行业基本面仍将整体向好
第一，也是最重要的还是信心问题，今年4、5、6三个月，中国央行已经连续三次放松货币政策，包括两次降准以及扩大MLF的抵押品范围。而去年以来的“去杠杆”政策，实际对房地产的杀伤力还是很大的，据CRIC监测，2017年108家企业的境内融资下降了11.2个百分点。总体而言，不管这个政策本身是否针对房地产，但市场资金面的宽松是毋庸置疑的，信心上的恢复对房地产行业本身来说也是至关重要的。
从国家统计局公布的2018年1-5月全国房地产行业的各项数据来看，在“降准”的刺激下，行业基本面整体向好，前5月商品房销售面积、金额同比分别增2.9%和11.9%，单月增速创去年7月以来新高。房地产开发投资额同比累计增速10.2%，整体持续高位运行；新开工面积、土地购置面积增速上行，总体保持快速增长。
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对消费者个贷产生积极影响，短贷表现更为突出
第二，对消费者，即个贷这块也会有直接受益，短贷表现将更加突出，中长期贷款也将恢复。2018年前5月，居民中长期贷款增速为-13%，然而居民短期贷款增速为25%，且在4月份降准之后，4月和5月单月增速分别为37%和25%。同时，居民户贷款累积同比增速也在5月转正。应该说政府也意识到，之前的去杠杆和信贷收缩“错杀”了部分正常的住宅消费需求，特别是一些刚需的客户群体。那么针对这一块提供适度的资金支持，让其回归到健康的轨道上去也在情理之中，4月和5月的信贷数据也反映了类似的情况，相信这次降准之后，对个贷一定会产生比较明显的影响。
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销售火热助力企业回款，降准对企业资金面产生直接利好
第三，降准也会对企业资金面产生直接利好，今年房企的资金来源除了贷款之外，最主要的还是来自于销售回款。从1-5月房企到位资金情况来看，定金及预收款20122亿元，增长12.7%。如果个贷这块能有所提升的话，开发企业的资金压力会得到很大的缓解。以当前的千亿房企为例，回款每提升一个点，就节省掉了10亿的融资及利息成本，所以房企今年在回款这块抓的都是比较紧的。
而对于企业融资这块，或多或少还是会有点实际作用。无论其定向降准的目标对象与房企是否相关，但最终在整体资金宽松之后，对各行业都会有一定的传导作用，因此也会对房企融资也会有一定的积极作用。
以上就是三方面积极的影响，要在短期内立马见效，其实也是困难的。所以，千万不要把此次的定向降准当成强心针来看待，要把降准以及这一系列的金融政策当成营养剂来看待，这可能也是更加合适的。
附件：5月行业基本面数据
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