周四产品说 | 3家长租公寓实地测评
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长租公寓作为一种新兴的功能型城市居住产品，对于房地产圈来说并非全新事物。但是前期由于缺乏政策扶持，发展速度一直处于相对低迷的状态。近年来，随着“租购并举”等相关政策的落实和推广，长租公寓又如雨后春笋般开始出现，房企也纷纷跟风入局，目前在我国排名前30位的房企中，已有1/3以上涉足长租公寓。
本次，我们探访了上海三家房企旗下的长租公寓门店，分别是龙湖冠寓（平型关店）、万科泊寓（上海西站店）以及BIG+碧家国际社区（真如店），从多维度来看它们是如何打造长租公寓的。
冠寓是龙湖集团打造的长租公寓品牌，它以CityHub（城市资源聚落）为租住理念，旨在为80后至00后的年轻人群打造具备舒适、安全、便捷、时尚、社群五大特点的生活资源聚集地，让租住空间跳脱出单一的居住功能。
冠寓通过服务和产品来区分和切入各细分市场，目前推出了“核桃”、“松果”、“豆豆” 三大产品线，瞄准创客SOHO、青年专才、海外留学等客群，并结合门店所处区域，设置了不同的产品满足各类客群的需求。
核桃系定位高端产品，为大户型+小公区配置，轻奢服务型公寓，可享受龙湖生态VIP资源。松果系和豆豆系定位中低端产品，其中松果系为标准化+增值服务，融合商业与社交功能的青年社区，可享受龙湖生态资源。豆豆系则为小房间+大公区配置，同时配套第三方O2O服务。
自龙湖冠寓进驻上海以来，已经累计开业20多家门店，其中大多数为标准松果系列产品，上海平型关店就是众多松果系中的一家。
交通
门店位于平型关路465号4楼至7楼，距离1号线延长路650米，8号线西藏北路1.2公里，步行需要7-15分钟；另外，距离门店500米内有9个公交站台，租客可以自由选择出行方式。除此之外，南北高架路距离门店750米，一定程度上满足了租客驾车出行的需求。
周边配套
上海平型关店地属大宁商业圈，步行10分钟可达大宁国际商业广场，龙之梦购物中心公交四站可到达。周边还有好德、快客、全家、和良友等24小时便利店，另外还有家乐福和大润发等综合超市，大润发步行800米可到。除此之外，距离门店一公里以内有一家三甲医院上海市第十人民医院，租客的健康可就近得到保障。
公共区域
平型关店的公共区域位于四楼，紧挨着物业办公区域，面积大约在15平左右。公共区域内设置了休闲吧和办公区两块，休闲吧内有桌上足球和书吧，办公区内则放置了一张8人的长桌，租客日常可在此办公或者放松。
房间配置
平型关店的房型主要分为15平的一居室和38平的套间，目前只剩下两间一居室尚在出租。一居室采用简约风设计，房间内配备了床、桌椅、衣柜、沙发、电视、空调、洗衣机和冰箱等设施。卫生间面积虽然比较狭小，但采用了干湿分离设计，在一定程度上保持了环境的整洁与干燥。在公寓的安全管理上，门店设置了智能门锁和安全监控，保证了租客的安全和隐私。
价格
平型关店的租金大致在3500-5000元区间内，水电费为商业用水电，电费为1.6元/度，水费为6.5元/吨。除此之外，公寓每月需要就网费和公摊的电费收取70元，但如果租客租期超过半年则可以免收。
泊寓通过研究青年群体的租住习惯，致力于为在漂泊的青年营造安全、舒适、人性化的公寓之家，不仅为其提供居住空间，还提供服务和生活方式。
早在2015年年初，万科便推出长租公寓品牌“万科驿”，后更名为“泊寓”。该系列产品关注区域内青年群体，主要服务18岁至40岁的人群。
泊寓的设计方向是“个性化+体验化+社区服务化”，每个房间都配备了独立的卫浴，拥有床、桌椅、衣柜、空调、热水器等基本生活用品，可实现“拎包入住”。
泊寓上海西站店2018年5月开始营业，该项目为上海万科基于“泊寓”产品线打造的升级作品“泊寓plus”，项目前身是普陀区民营科技大厦。
交通
泊寓上海西站店位于普陀区桃浦路226号，距离11号线上海西站站仅450米。同时，周边还有136路、754路、838路和856路等多路公交，同时泊寓设有停车场，为租客提供停车服务，满足租客自由选择出行方式的需求。
周边配套
门店靠近百联中环购物广场和上海环球港，公交3站可达百联中环，6站可达环球港。距离门店最近的大型超市是家乐福，步行263米可达，同时周边还有快客、全家、良友和迪亚天天等便利店。另外，周边还有两家三甲医院，同济大学附属同济医院和上海市儿童医院。均公交六站可达。
公共区域
门店一楼是大面积的公共社交空间，其中设置了台球区、会客厅、书吧以及无人值守便利店、快递柜、共享雨伞、充电宝、咖啡机等24h自助区。书吧和会客厅中布置了书架、书椅、沙发等，租客随时都可以在这里放松。另外，一楼的公区还设置了共享厨房及共享餐厅，厨房还配备了冰箱及储物柜，一次可以容纳12人同时做饭，爱做饭的租客可以选择和小伙伴一起分享美食。除了共享厨房，还有阳光露台、中庭花园及24h免费健身房。健身房占地70平，跑步机、哑铃、瑜伽球和椭圆机等多种运动设施可供选择。
房间配置
上海西站店分为南北两栋，共271间房，户型面积在20-48平不等，有单人间和双人间两种房型，装修风格也分暖色调和冷色调。房间内统一配备了床、沙发、茶几、桌椅、衣柜、空调、冰箱、洗衣机以及独立卫浴，另外还特别配备了烟感和水浸防护系统，可以实时环境监控。室内还设置了多个收纳空间，床底四周也增加了收纳空间，在鞋柜内部也做了充分考量，长短筒靴，各有其位，最多可容纳30双鞋。
价格
上海西站店的租金在2000-5200不等，根据房间朝向和房间面积而有所不同，水电费也是采用的商用水电费，电费是1.3元/度，水费则是5.3元/吨。另外租客需要每月缴纳300的物业费。
BIG+碧家国际社区倡导“趁年轻，活出不一young”的人生态度，以“激活新我”为理念，以“城市梦想充电站”为定位，致力于为在都市中打拼的青年提供城市里的家，让买不起房的年轻人也能租到好房子。
BIG+碧家国际社区根据不同城市的具体情况，在硬件设施方面有所不同，但不变的是满足租客拎包入住的需求。
在生活配套上，产品打造了具有BIG+特色的“生活寓乐圈”，融居住、物业、金融、商娱及健康等多元化内容于一体，为租客提供跨区域、跨业态的多元“寓乐”体验。
BIG+碧家国际社区真如店位于普陀区大渡河路1501号友通数码港3楼，周边商圈比较成熟。该项目前身是老公房，整体装修以简单实用为主。
交通
门店临近11号线真如站，步行一公里可达。租客也可选择坐公交出行，附近的线路包括38、766路、856路和944路等，距离在100米左右。另外，门店距离G2京沪高速1.3公里，方便驾车出行的租客。
周边配套
真如店位于友通数码港3楼，步行100米左右是久良才富广场，广场主要以餐饮店铺和儿童培训机构为主。小区内还有一家社区卫生服务中心，方便租客日常身体检查。另外，周边还有良友、全家和迪亚天天等便利店，以及乐购和麦德龙等综合超市。除此之外，距离门店400米处有一家菜市场，租客周末可前往采购新鲜蔬菜。
公共区域
真如店的休闲吧紧挨着物业前台，占地约20平。吧内放置了书架、布艺沙发和木质茶几，租客日常可以在此看书和办公。休闲吧内偶尔也会举行各式各样的社群活动，来丰富租客的业余生活。另外，公寓还配备了公共厨房，租客可以在此自由享受做饭的乐趣。在社区的安全管理上，社区实行密码锁、无死角监控体系、门禁系统以及24小时保安值守等多重保护，让租客可以住的安全、放心。
房间配置
真如店的房型主要分为四种，18平的天井房、20平的明房、30平的阳台房和38平的阳台房。天井房属于内窗房型，明房则是外窗，窗户面积不大，采光不是很好。房间的整体装修较为简单，每个房间均配备了床、床垫、衣柜、桌椅、空调和独立卫浴，阳光房特别配备了洗衣机和冰箱。
价格
该公寓的租金在2300——3400元区间内浮动，若住不满一年，租金需要另外增加300元。水电费也是按照商业用水电收取，电费1.5元/度，不同于冠寓和泊寓的是，BIG+碧家国际社区的冷热水分开收费，冷水5.5元/吨左右，热水则在35元/吨左右。另外，真如店每月会收取100元的物业费，用以屋内设施维修和公共厨房的使用。
制表：丁祖昱评楼市编辑部
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