苏州为什么又双叒叕调控了？
7月24日，苏州楼市调控再度升级，不仅提升了限购门槛还扩大了限售区域，回顾上半年，苏州可谓调控频出：先是5月颁布了园区限售升级的部分政策，此后房价预警，又明确了2019年房价涨幅目标必须控制在5%以内，再到当前的调控升级。
究竟这一系列政策出台意味着什么，背后有哪些动因，未来的政策走向又将如何呢？
调控升级，“限购”提升门槛，“限售”扩大区域
事实上，早在2019年5月11日，苏州市人民政府就曾发布《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，本次发布的政策主要是对原有意见的补充和完善。
二者对比，我们发现变化主要体现在以下几方面：
首先，提升了限购门槛：对非苏州市户籍居民新增了在苏州市区、昆山市、太仓市范围内首套房限购要求，即3年内须连续交2年社保。
其次，扩大了限售区域：新房限售（限3年）区域从原来苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域扩大到苏州市区范围；二手房限售（限5年）区域苏州工业园区全域扩大到苏州市区范围。
最后，调整住宅用地竞买保证金区间，调整为30%～50%，鼓励实行“限房价、限地价”。
新房、二手房成交大热，吴中、相城为主力支撑
不得不说，此次苏州调控升级既在意料之外，也在情理之中。从最近苏州火热的市场行情我们不难看出端倪，CRIC监测数据显示，自2019年以来苏州商品住宅持续供不应求状态，前6月新增供应面积316万平方米，同比增加10%；成交面积514万平方米，同比增加42%，整体新盘去化率达到86%，多数项目能够达到开盘售罄。二手房市场同样如此，4、5、6三个月成交量高位维持，基本都在110万平方米以上，显著高于去年同期水平。
从上半年的区域成交结构来看，也呈现出显著的冷热不均现象，吴中区、相城区是成交的主力支撑，成交面积占比分别高达32%和24%，而从同比变化来看，除园区在售项目较少成交量有所下滑外，其他区成交量均有不同程度的增加，姑苏、新区涨幅显著，均在75%以上。
房价走高，姑苏、园区破3.5万元/平方米，相城领涨
众所周知，4-5月，住建部连续对涨幅过大的城市预警提示，明确将房地产长效机制考核目标落实到年度、季度甚至月度，足以说明房价已成为调控政策是否跟进的重要指标之一，苏州在被住建部点名房价预警提示之后，曾紧急召开座谈会，明确2019年房价涨幅目标必须控制在5%以内，从目前落实的情况来看，苏州的房价趋高已成为不争的事实，据CRIC监测，6月苏州商品住宅成交均价达21245元/平方米，虽然环比下降了3%，但同比仍增长9%。整体2019年上半年苏州月度房价涨幅基本都保持在11%左右。分区域来看，姑苏、园区均突破3.5万元/平方米，相城区领涨，房价同比涨幅高达26%。
土拍大热，吴中成交量最大，园区楼面价已近2.7万元/平方米
同时我们也关注到此次调控同样涉及住宅用地出让，提高竞拍门槛等相应措施，与近期苏州土拍市场大热密不可分，因供应受限（2019年上半年苏州涉宅用地的成交量仅为306万平方米，不及去年同期），房企竞争激烈，楼面价持续走高，2019年二季度已达15231元/平方米，处于历史高点，中海在4月以总价35.63亿元拍下的苏州园区奥体地块，需现房销售，楼面价突破3万元/平方米，创下园区土地楼面价新高。从2019年上半年成交结构来看，吴中区的涉宅用地成交建面最大，为125.86万平方米，占成交总量的37%，而楼面价最高的当属园区，已近2.7万元/平方米。
此外，值得关注的是，苏州土拍市场高溢价地块频出，荣盛、碧桂园、路劲、中南在苏州土拍市场均有斩获，部分地块溢价率都高于45%。
刚需、改善需求持续爆发，人才新政为楼市“回暖”提供动力
如果说房价趋高，土拍大热直接导致了苏州楼市调控政策升级，那苏州市场在沉寂多年后回暖的根本动力究竟是什么呢？我们认为，还是刚需和改善型需求的持续释放。
从苏州2019年上半年成交结构情况来看，90-120平米二房和100-140平米三房占据了整体成交的“半壁江山”，对比2018年，占比增长最为显著的当属90-120平米二房和三房，涨幅基本都在6.8pts。由此我们不难推断，购房主力群体集中在刚需和刚改客户，这样的面积段和户型设计基本满足了三口之家“一步到位”的需求，同时兼顾了居住功能性和舒适度。
此外，苏州近年来常住人口增长显著，从2015年开始逐年走高，2018年常住人口增量达3.81万人，也为楼市成交“回暖”提供稳固的需求支撑。加之近年来苏州在“抢人大战”中的表现也可谓不遗余力，相继颁布了针对高等人才的优先购房、折扣补贴等多重鼓励政策，也使得苏州对外来人口的吸附力不断增强。而从居民购买力情况来看，房价收入比自2016年以来小幅下挫趋稳，2018年维持在9.51年，基本在当地居民可承受范围之内，随着“控房价”相关类政策出台，未来仍存在小幅下行的可能。
综上我们认为，对当前过热的苏州楼市而言，升级调控基本符合预期，一方面完成了中央“房住不炒”的政治任务，另一方面也有利于为整体市场“降温”，打击投资、投机性需求。政策走向来看，“精准打击”目前已经成为常态，对苏州市场，稳房价、稳地价、稳预期将成为最终的目标。
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