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房地产市场正从过去高速发展逐步进入有质量发展的行列中，在“增量未见顶，存量刚开始”的大背景下，客户需求也在发生变化。
在这其中，我们发现，未来十年购房主力人口将比过去十年减少6000万，这一结论主要是通过目前的年龄结构测算的未来购房人数得出的。
据测算，到2030年，中国60岁以上的人口将达到3.6亿，比现在增加1.1亿，50到60岁增加585万人，这些人是过去的购房主力人群。与此同时，到2030年，20-50岁适龄购房人口下降至5.65亿，较2018年减少6100万，其中20-40岁年龄段人口会下降6400万，适龄购房人口的减少主要来自于此。
正是由于未来十年人口结构产生的变化，未来市场也会由于购房者主力人群需求的转变而发生转变，本文主要通过分析各年龄层的购房需求及偏好以期了解未来市场的真正需求与变化。
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20、30、40养老地产需求弱
1920、1930和1940年代出生的这些人，目前都已进入了真正的高寿阶段，随着银发经济的蓬勃发展，市场上也出现了不少养老地产项目。
但是我们做了一个统计，在这些高寿老人当中，只有2%的老人年收入高于7万元，这就意味着，20、30、40年代的老人，有养老的需求，但他们很难有养老地产的需求，因为他的购买力很弱。
现代社会，随着老人越来越健康，越来越长寿，从目前的统计来看，进入养老院的平均年龄是85岁，这在一定程度上也和养老院数量较少相关。
但是从身边最常见的情况也可以发现，一般健康的老人在家里还是顶梁柱，很多年轻人包括第三代都得靠老人在家里带着。所以这部分人群的养老地产需求其实非常弱。
根据克而瑞调研数据来看，9成以上的50后、60后已经拥有自有住房，未来仍打算购房的比例仅有15%，且其中不乏“帮子女购房”的需求。其中15%有购房打算的50、60后中，有7成受访者的购房目的是自住、改善及养老，15%是为子女购房或准备婚房，剩余16%的受访者买房则主要是为了投资。在绝大多数50后、60后退出购房行列的同时，另一类购房需求悄然而起：2016年全面二孩政策实施以来，连续三年二孩出生人口分别为721万，883万和762万，二孩在新生儿中占比已经达到5成左右。而在本次受访人群中，70后和80后中有4成家庭因为二孩而产生换房需求。本次受访的二孩家庭中，在二孩出生前后换房和未换房的比例分别为41%和59%，其中换房的4成家庭中74.7%都选择置换新房，25.3%选择置换二手房。从各个年龄段受访者是否已经购房的统计来看，90后正处于从“未购房”向“已购房”转化的高峰期，是市场主力购房者。在已经购房的90后中，8成手中仅有一套房，二套和三套的拥有者比例分别为15.8%和3.1%。结合未来购买计划看，90后也是购买最为迫切的群体：未购房90后群体中，有26%的人表示一年内就要购房，这个比例较95后、00后高出10个百分点；计划三年内买房的比例近7成，相较00后明显高出20个百分点。与迫切的购房需求形成鲜明对比的，是90后仍然相对薄弱的购买实力。5成左右的90后个人年收入在5万元以内，个人年收入在10万以上的比例仅有22%。相比之下70后、80后群体中近3成人年收入在10-30万，且有15%左右的人年收入在30-50万区间。切换到家庭视角来看，90后的收入水平出现了较大幅度跃升：90后大部分家庭年收入在10-30万之间，且家庭年收入30-50万的比例达到23%，而家庭年收入在10万以下的家庭仅有25%。结合90后的欲购总价分布情况来看，欲购总价在100-150万之间的90后占比最高，按照普遍首付3成来看，购房首付在30-45万之间。以最受欢迎的总价段为例，假设一个90后家庭年收入的一半用于日常生活，另一半用于攒钱首付，则有41%的家庭每年仅有5-15万元可用于支付首付款，短则需要2-6年、长则需要9年才可凑齐首付，这也从侧面反映了目前50后、60后“为子女购房”的必然性。进入职场时间较短的95后在购房方面不如90后迫切，受访95后中仅有四分之一已经购房，而从目前95后的需求情况来看，95后在居住状态上正处于明显分化时期，主要可分为：租房、购买刚需小户型和直接购买改善产品三类。租赁：95后受访者中有65.4%的人当前正处于租房入住状态，且8成受访者表示曾经有过租房经历。结合95后购房计划来看，短期内（一年内）准备购房的比例仅有17%。刚需小户型：一部分95后在购房的时候选择购买刚需小户型，一方面是受到购买力的限制，另一方面是随“宠物消费”逐年递增，养宠物独居成为年轻人的热门选择。直接改善：95后群体中出现了一批“房二代”，受父母名下有房且不止一套的影响，这部分95后在购房的时候往往跳过刚需，直接购买改善类产品。值得一提的是，虽然目前00后刚迈入20岁的门槛，但这一群体是未来5年后购房的“生力军”，2018年，00年代出生人口达到1.6亿人，占全国总人口的12%。调研结果显示，00后群体中有37.9%计划5年内买房，33.1%计划3年内买房。整体来看，受访者在购房决策中考虑的因素高度一致，学区、品牌开发商和物业、公共交通是最受关注的三个方面。无论哪个年龄段的受访者，最关注的都是学区因素，尤其80后、90后对学区的关注度集中度分别达到17%和15%，明显高于对其它因素的关注程度。除学区因素以外关注度最高的三项为开发商、物业和公共交通，其次是商圈及社区配套。值得一提的是，价格在实际购房中被关注的程度并不如预想中高，在11个选项中“价格便宜”的关注度仅排第8，这说明购房者在决定购房的时候一定程度上愿意为了配套和品质支付溢价，也更突出了90后群体需求与购买力之间的矛盾。总体而言，各年龄段购房者面临着不同的痛点分化，过去十年，市场上的产品没有变化，不同企业不同项目，但外立面与户型却很相像，这一方面是过去十年的高周转模式，另外一方面也是产品升级到一定成为之后的同质化趋势，也就是所谓的“经典”产品：这种立面最安全的，这种户型也是最好卖的。但是未来十年，在房住不炒的大环境下，住宅回归居住本质，产品会出现加速创新。对开发商来说，一方面好配套、好品质是产品最强的竞争力，也是产品溢价的重要依赖。另一方面，如何进一步在细分市场上赢得不同需求客户是在存量市场致胜的关键：正如95后表现出来的居住状态分化一样，租赁、小户型、改善需求以及从而衍生的管家服务、物业服务等也是值得拓宽的业务面。
