二线城市系列 | 合肥楼市：在调控的“紧箍咒”中起舞
合肥，安徽省省会，长三角城市群副中心，国家重要的科研教育基地，现代制造业基地和综合交通枢纽。
合肥域内面积11445.1平方公里，截至2018年底，GDP7822亿元，人口803万，人均GDP9.82万元。
三年前，在国务院常务会议通过的《长江三角洲城市群发展规划》中，合肥成为与南京、杭州并列的长三角城市群副中心之一，这是属于合肥的高光时刻。
当年，合肥成为全国房价上涨幅度最大的城市，没有之一。
当年10月2日，合肥出台“史上最严调控”——“房十条”，合肥房地产市场的第一轮快速上涨就此嘎然而止。
房地产市场的骤然转冷，无碍合肥经济的一往无前：2018年上半年合肥GDP增速位居全国第一，当年更是定下五年内GDP直指1.1万亿的目标。
这三年，合肥房地产市场的发展，或许可以浓缩成这一句话：在调控的“紧箍咒”中起舞。
为什么这么说？
我们选取了济南、西安、福州这三个在GDP体量上与合肥不分伯仲的城市与合肥进行比较：
2019年上半年，济南、西安、合肥、福州的GDP成绩分别是：4791.7亿、4142.34亿、3752.2亿和3528.53亿，名义增速分别为8.49%、8.08%、10.01%和12.72%，合肥增速仅次于福州。
2019年7月，这四座城市的绝对房价分别是：15671元/平方米､15578元/平方米､17924元/平方米和22144元/平方米，合肥的绝对房价已高于济南和西安。
相比2017年12月，四座城市的房价环比指数涨幅分别是：20.3%、34.89%、7.9%和11.9%，合肥涨幅最小。
2018年1月-2019年7月四城房价环比指数走势
（单位：%）▼
数据来源：统计局
在合肥GDP增速位于全国前列时，房价涨幅在近两年的涨幅还控制在10%以内，实属不易。
一个值得关注的苗头是：
2019年前8个月，合肥的卖地收入近700亿元，已经超过2018年全年的卖地收入646亿元。在复杂的经济形势下，合肥要保GDP冲1.1万亿的目标，房地产会不会再度成为“救命稻草”？
1
整体市场：
热度明显下降 滨湖、高新涨势凶猛
据CRIC统计，2019年前7月合肥主城区住宅均价约17500元/平方米，较2015年同期已经实现翻番。
但近一年以来，在限价政策的调控之下，合肥房价保持相对稳定、涨速较2016、2017、2018年上半年明显放缓。
2019年春节过后合肥房地产市场从2018年下半年的寒潮中走出，并逐渐回暖、进入传统楼市旺季“金三”、“银四”，楼市成交量有了明显上升。
5月份之后，市场还是有一丝凉意，当月去化率有明显的下滑，由3月份的73%降至8月份的59%。
2018年1月至今合肥主城区商品住宅月度推盘量及去化率
（单位：套）▼
数据来源：CRIC
就主城九区价格来看，可以分为三个梯队：
第一梯队政务区：由于发展较早、配套成熟，房价遥遥领先，上半年商品住宅成交均价已达27000元/平方米。
第二梯队滨湖、庐阳、包河、蜀山、经开、高新等区域：上半年商品住宅成交均价对于17000-20000元不等。
其中滨湖区受规划利好影响，加之环境较为优美，投资客群比重相对较大，房价表现最为突出，8月份成交均价已突破2万元，达20856元/平方米。
高新区由于产业发展较快、人口导入也较为突出，房价涨速也较为突出，8月份均价增至18356元/平方米。
第三梯队新站和瑶海区：成交均价均在1.3-1.5万元之间，以新站为例，客群以购买力相对较低的刚需客为主，同时由于供应体量巨大，价格表现较为平稳。
2019年1-7月合肥主城九区商品住宅成交均价
（元/㎡）▼
数据来源：CRIC
2
土地市场：
土拍火爆，成交价逼近历史高点
2019年1-8月合肥主城区经营性用地主要集中在滨湖、包河两区，政务区基本没有供地。
成交主要以居住用地为主，从区域来看滨湖区最为火爆，其次是包河区和高新区。
2019年1-8月合肥主城九区经营性土地供求量价
（万平方米、元/平方米）▼
数据来源：CRIC
限价情况下，前7个月合肥各区土拍依然多以溢价成交，平均溢价率38%，土拍热度较高。
综合来看，
上半年合肥土地市场供应相对较多，并且市场极其火爆，地价骤升，平均楼板价超过10000元/平方米，接近2016年下半年历史高位11000元/平方米。
鉴于合肥2019年供地计划明显收窄，在上半年已经占用较大推地指标的背景下，预计下半年推地量将明显减少。
3
调控升级：
滨湖土地最高限价下降5000元/平
由于土地市场火爆，合肥上半年调整了滨湖新区的最高限价，调整后的滨湖区最高地价为2280万元/亩、最高楼面价地价为17100元/平方米。
这一限价较2016年葛洲坝竞得的单价地王22102元/平方米下调了5002元/平方米，限价红线再次下拉，滨湖土地调控再次升级。
除此之外，2019年合肥楼市政策并无太大变化，限购、限价、限贷依然存在，限售依然尚未跟进。
限购：
目前合肥的限购政策执行相对宽松，买房门槛相对较低，社保可补缴。
2017年合肥的“人才新政20条”和2018年“人才新政8条”及实施细则相继出台，一年时间内吸引了近10万名毕业生及技能人才落户，较为宽松的落户政策也在一定程度上缓冲了限购政策的市场影响。
2010-2019年上半年商品住宅各面积段成交占比
（按套数）▼
数据来源：CRIC
限贷：
首套房首付比例不低于3成，利率上浮20%；二套房月供结清首付4成，未结清首付5成，利率上浮30%。
限价：
既限地价也限房价，并且房价实行一盘一限价的策略，由于限价政策执行较严，合肥房价整体表现较为平稳，市场总体表现为“大政府、小市场”的格局。
4
总结：
谨慎乐观，肉搏不可避免
合肥城市价值得到了品牌房企的普遍认可。尤其是合肥在战略性新兴产业异军突起，发展迅猛，是中国三大综合性国家科学中心之一，仅次于上海，是具有国际影响力的创新之都和国家重要的科研教育基地，这对合肥的后续发展形成了强大的产业支撑。
2016-2019年上半年合肥主城区商品住宅供求量价走势
（单位：万平方米、元/平方米）▼
数据来源：CRIC
但在中央重申“房住不炒”基调不变的情况下，房价仍是不能碰的红线，热点城市调控政策仍需从紧执行，房价上涨过快的城市，不排除加码调控的可能性。
在此背景下，合肥房地产市场的调控很难放松，仍将以稳为主。
同时，由于房企融资难度加大，融资成本上升，叠加市场预期下降，合肥地价将稳中有降，但热点地块的竞争还是会比较激烈。
由于前两年合肥土拍热度高涨、体量也十分巨大，预计下半年大量项目集中入市，房企推货量将大幅上涨。
在政策不放松，供应上涨的情况下，叠加房价扁平化，市场竞争加剧，可以预见，房企间的肉搏在合肥已不可避免。
我认为，房企还是应该理性看待合肥市场的热度下降，保持谨慎乐观的态度，理性拿地。
同时，合肥民富基础较差，购买力相对较弱，主力需求还是集中在刚需层面，因此，项目定位不可过分放大市场改善需求，可考虑减面积、控总价，进一步适应合肥市场的购房需求，尽快去化，落袋为安。
就在文章收笔之际，8月28日晚间，合肥再出调控政策。
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