28亿港元 胡葆森溢价大收购！持股已超74% 钱从哪里来？凯德为啥卖？建业会否私有化？
投实君按：刚刚过完64岁生日，胡葆森就掏出了28亿港币，增持了建业地产24.09%的股权，至此，胡葆森实际持有建业地产的股权，增至74.84%。
7月1日，建业地产发布公告称，大股东恩辉投资有限公司与CapitaLand LF (Cayman) HoldingsCo.,Ltd.（凯德）于2019年6月29日订立股份购买协议。根据上述协议，凯德将出售其所持有的24.09%，即所持全部建业地产股份予恩辉。总代价为28.31亿港元，即每股4.30港元。股份转让完成后，恩辉以及胡葆森透过恩辉所持有建业股权将由50.75%增加至74.84%。
凯德方面对外披露称，上述交易预计于今年第三季度完成。
这笔交易看着是不是有一些眼熟？自2016年起，万隆控制下的雄域亦一直在增持原万洲国际控股股东鼎晖投资出让的股份。
和凯德置地一样，鼎晖投资亦获得了丰厚的回报，产业资本和财务投资者尽欢而散。
创业企业家和资本之间分分合合，构成了现代商业的一幕幕精彩大戏。
神同步的是，2018年8月14日，万洲国际公告，万隆大儿子万宏建进入万洲国际董事会，任万洲国际副主席。
2018年4月19日建业地产举行的股东周年大会上，胡葆森女儿李桦被重选为非执行董事，5月10日，建业地产公告增发方案，李桦曲线进入建业地产股东行列，持股850万股，占增发完成后总股本的0.30%。
在奋斗与传承之间，一个时代，在悄悄地远去。
这笔28亿港元的交易，是自2008年6月6日建业地产在香港上市以来，老胡最大手笔的增持。那么问题来了：
老胡的钱从哪里来？是通过资管计划的安排还是其他途径？
凯德置地为啥要选在这个时候出清建业地产的股权？仅仅是为了对“非核心资产”的处置，还是和老胡在建业的未来发展方向上，有了分歧？
有媒体报道称，负责中国业务的凯德集团总裁罗臻毓则表示：“凯德持股河南建业这些年获得了丰厚的回报。鉴于河南建业主营业务在河南省，不在凯德的核心城市群范围内，剥离这项资产将使我们能够在核心业务上重新配置资本并投入到其他机会上。”
尤为重要的是，本次增持完成后，胡葆森实际持有建业地产74.84%的股权。
根据香港市场私有化规则，在香港市场要私有化一家上市公司，主要有两种方式：协议安排和自愿要约。凡是采用“协议安排”方式私有化，在私有化股东大会投票时，要获得参加股东大会的独立股东超过75%投票权投票通过。
也就是说，如果胡葆森想要把建业地产私有化，他自己投票，也基本上就够了，在程序上，毫无阻滞。
在拿到超74%股权的这个敏感点位后，建业地产在老胡手里的未来，忽然有了各种可能性。
截至2019年6月28日，建业地产收盘价3.45港元/股，建业地产本次交易价格较6月28日收盘价溢价24.64%。
7月2日，建业地产盘中最高涨9.86%，股价3.79元/股。
Anyway，市场也给予了这次收购一个耐人寻味的态度。
它涨了一下，但在不限涨跌幅的香港股市，但并没有一步到位，涨到老胡给予的收购价格。
市场也在观望。
凯德共计12.75亿元入股 成建业地产二股东
最早于2006年，建业地产未上市之前，凯德便已经与其产生交集，至今已经有13年的交情。
根据建业地产2008年5月26日披露的《本集团与控股股东及嘉德置地的关系》公告，2006年12月，嘉德置地通过间接全资附属公司凯德置地（开曼）以认购价约4.968亿港元（相当于当时人民币5亿元）认购昇熹控股新股份（占其紧随认购后经扩大已发行股本约24.75%）的方式入资本集团。同时，嘉德置地亦以代价约1.004亿港元（相当于当时人民币1.01亿港元）向恩惠投资增购昇熹控股（占其当时已发行股份约5%）。完成上述交易后，嘉德置地拥有本集团紧随认购后约29.75%权益。
2007年8月，嘉德置地再次向建业地产入资5.178亿港元（相当于当时人民币5亿元），将其所持建业地产的间接股权由29.75%增至36.14%。根据建业地产公告，嘉德置地投资注入后，建业收购了多幅土地，包括郑州建业·壹号城邦项目、郑州建业·香槟圣园项目等项目所需土地。
2008年6月，建业地产在港交所挂牌上市，成为内陆中西部地区第一家在香港上市的房地产企业。根据建业地产2008年年报，截至2008年末，凯德置地持有建业地产27.1%股份，为其第二大股东。
2011年6月，建业地产发布公告，拟以每股1.71港元供股融资，按合资格股东每持有100股股份配发21.4股未缴股款供股股份。凯德置地获配1.16亿股，耗资1.98亿港元（约合1.74亿港元），持股比例仍为27.11%。
至此，凯德获取建业地产股份所使用的成本共计约12.75亿元人民币。
根据建业地产2018年年报，截至2018年末，胡葆森通过恩辉投资持有建业地产50.76%股份，为第一大股东。凯德置地持有建业地产24.10%股份。
据公开媒体报道，2006年在入股建业地产时，嘉德置地集团高管曾表示，与河南建业合作，将凯德顺利引入中国中部市场。而河南更有望成为凯德进入中国市场后的第五个核心战略据点。
根据建业地产当时公告，凯德置地中国除于本集团的股权外，并无拥有在河南省住宅房地产项目权益。
凯德置地11年获得现金分红6.63亿元
Wind数据显示，2008年上市以来，建业地产已累计实施分红10次，累计现金分红总额24.86亿元，而上市以来建业地产累计实现净利润84.79亿元，分红率29.32%。
而凯德集团累计获得现金分红6.63亿元。
凯德置地剥离非核心资产
对于该出售事项，负责中国业务的凯德集团总裁罗臻毓表示，建业地产主营业务在河南省，不在凯德的核心城市群范围内，剥离这项资产将使我们能够在核心业务上重新配置资本并投入到其他机会上。
根据凯德集团官网，凯德集团于1994年进入中国，中国是集团的两大核心市场之一。经过25年的发展，凯德已在中国42座城市拥有/管理200多个项目。
目前，凯德在中国的总开发规模约2,300万平方米，管理的总资产近2,600亿元人民币。
2018年初，凯德以83.65亿元出售位于中国的20个购物中心。印力联合万科与Triwater Asset Management Holdings Limited联合收购上述购物中心项目公司的100%股权并承接相应的负债，其中包括凯德商用与建业的经典合作—郑州凯德广场。
而根据凯德集团官网，凯德物业在中国的239个物业项目中，位于河南的仅有凯德广场·二七一个项目。
建业地产河南市占率9% 郑州市场份额创新低
从建业地产业绩看，2018年建业地产合同销售金额723.66亿元，同比增长约为97.2%，其中重资产合同销售金额536.75亿元，同比增长约为76.5%；轻资产合同销售金额186.91亿元，同比增长约为 197.2%。
从收入结构看，2018年建业地产物业销售收入增长3.2%至136.29亿元，物业租赁收入增长54.7%至1.47亿元，酒店经营收入增长7.1%至2.85亿元，项目管理服务收入增长119.2%至6.75亿元。
根据年报披露，截至2018年末，建业地产在河南省市场占有率为9%。
值得注意的是，2018年，建业地产的郑州市场份额创2008年以来新低。在建业地产的市场份额中，2008年郑州市场占比为58.42%，此后数年这一比重再未恢复过。10年间，在建业的整个盘子里，郑州的份额，从将近60%，降至25%，缩水接近6成。
截至2018年末，建业地产净借贷总额约为人民币56.49亿元，净借贷比率约为55.0%。公司现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约为人民币177.82亿元。