当所有业主变成股东……开发商运营的新模式！

房企都在努力探索新方向，连万达王老板这么信誓旦旦要与迪斯尼PK的文旅城项目都卖给融创、万科为什么花费巨资收购一个物流地产企业？

以前是大鱼吃小鱼，现在是大鱼与大鱼互吃。无论是大房企还是中小房企，都不希望过传统的买地盖房子卖房子的日子了。规模越大越大辛苦，转型是必然之路！

前一段我发过一篇，这家房企很另类：用创新和运营赚钱，而不是靠卖房子！，近期，这个不靠卖房子赚钱的这个房企又有新动作了......，又一个小镇项目正式启动，它具有下一个热点项目的潜质，与其他房企的小镇，完全不一样。

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混乱的小镇风

2016年7月国家住建部、发改委等部委联合发布通知，提出到2020年培育出1000个左右特色小镇。国家推动的小镇来源于苏浙的小镇模式，以块状经济升级为主线，服务产品，政策出台后，小镇很热，但热的有点过，很多房企以小镇之名圈地。各地如雨后春笋般出现了很多科技小镇、足球小镇、金融小镇、戏曲小镇等。

其实判断一个小镇是运营型还是地产开发型的标准很简单，就是自持比例。业内的指标是，如果开发商在投资的一个小镇里自持面积连30%都没有，运营指标是以销售三四年就结束，这个项目只能说是房地产项目。

做小镇，需要真正的沉浸下来，最少3-5年，否则成功比例很低，因为传统开发商的思维是卖房子，做小镇的思维是持有。

今年的7月7日，住建部专门又针对小镇的一些乱象下发通知，要求尊重小镇的地块格局、要融入山护林河等自然要素、保持小镇的宜居尺度等方面再次做出了规定。

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从奥伦达部落·原乡美利坚到海坨山谷

北京向北90公里，离北三环一个小时车程，有一个深受京城高端客群喜欢的小镇叫奥伦达部落·原乡美利坚，从2004年至今，已经开发了13年，按照美国西部小镇的风格，已经建成了包括商业街区、教堂、酒店、跑马场、户外泳池、医疗健康设施、海文学院等设施，原乡业主里面最多的人群是知名大学的教授、有很多全国乃至世界都是声名赫赫的医生、律师圈的顶尖人群、顶尖的画家，中央台的主持人、歌唱家、红二代、企业家等均为各个领域的意见领袖，身后的资源十分深厚。

万达文旅前高管曾感慨说：所有地产项目的服务主体都是人，在人烟稀少的地方运作项目更是困难重重。如果在城里建房子，只要把人从大街上拉进小区即可，而做小镇就需要把人先弄到很远的地方，让他进小镇、买房，难度相比市区是几何级数增加的！

但是在奥伦达原乡，除了早期刚开始的阶段，销售从来不是项目头疼的难题，项目老带新比例一直维持在90%左右，让客户满意、快乐、愿意常回来参加活动，多回来住，感受到幸福和快乐，是团队日常工作的重心。

所以早期项目团队就费尽心思运营了上百个梦想聚落，有户外聚落、骑行聚落、跑步聚落、话剧社、合唱团聚落等， 他们不像现在其他开发商拉个微信群就完事了，奥伦达设置了专门服务团队带领客户搞各种活动，内部称为“T.O”。不仅如此，还自创了社区的专属节日，比如土豆节、运动会、欢乐冰雪季、红酒马拉松、牛仔嘉年华等。这就是现在流行的：社群。无意间，奥伦达成为地产企业社群运营之父。

现在，在原乡的附近，延庆的海坨山，离北京北三环100公里，离延庆城区18公里，奥伦达部落·原乡的升级版奥伦达·海坨山谷，再一次横空出世，总占地40平方公里，海拔1500米，南北狭长18公里、被群山环抱的一个山间谷地中建设，首批用地13000亩，但可建设用地仅仅只有3000亩而已，剩余的1万亩是白桦林地，与传统的买地盖房卖房不同，它的目标非常明确：打造适合家庭型度假的综合体，营造一个中国高端度假目的地！

换一般的开发商拿到这块地，目标肯定是打造一个高端休闲养生度假社区。

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不止是值得来玩的海坨山谷，更值得学习。能学会吗？

“打造中国高端度假目的地”，为什么有这样的底气？虽然项目紧挨北京，处于2022年冬季奥运会版块。

奥伦达·海坨山谷总规图

海坨山谷以瑞士小镇为蓝本，以“大运动、大健康”为理念，要打造集“度假、养生、休闲”为一体的会员制度假目的地，虽然首批地块有13000亩，但可建设用地仅仅只有3000亩，如果是开发商思维来做，前期肯定是先建一个售楼部和示范区，先卖房子后建设其他的配套，传统的小镇开发都是这样的，做一个小镇然后把小镇的房子卖掉，而奥伦达是依托小镇卖生活、文化和商业业态，尤其海坨山谷完全颠覆传统模式，我们看看其怎么做的：

●2016年7年，首批开放了儿童图书馆、骑行俱乐部和木偶书院，吸引了大批三口之家游玩，尤其是这个儿童图书馆特别有意思，小朋友可以选择各种舒适的位置来读书，父母去骑行。

●2016年12月，开放了1473咖啡馆和2022约吧，2022约吧是一个瑞士木屋，经营纯瑞士的进口食品；而1473咖啡馆更有意思，这个建筑是设计感很强，也是一个瑞士木屋，它上面所有的食材都是由咖啡馆的工作人员每天上班背上去的，包括饮用的纯净水。

建筑和内部空间非常漂亮，如果你想上去喝一杯咖啡，需要花费20多分钟爬山上去，在咖啡馆的平台上，未来可以远眺到冬奥会的主赛场。来到这，无论是不是文艺青年，都会忍不住的拍照，和它合影。

●2017年6月，开放了占地600亩共100辆房车的房车酒店，开放了建筑面积1700平米的冬奥会所，里面提供餐饮服务和酒吧，这100辆房车酒店全部是由会员出资，每辆100万，然后由奥伦达运营团队进行托管。坦白说：我也是第一次住这种房车，还是很新奇的。遗憾的是没有带家人一起，孩子一定会喜欢的不得了。

室内从电视机到冰箱、微波炉、壁炉、DVD、沙发、餐桌、客厅厨房卫生间卧室一应俱全，躺床上就可以看星星。

室外可以烧烤，搭帐篷，如果一大家子来游玩会非常放松。

●2017年8月，即将开放占地100多亩的海陀之心，这是一个人工的景观湖，在环湖的周边会有一些休闲设施。首批228套团墅酒店也正在施工，和房车酒店一样，全部由业主共创出资，每户500万，同样由奥伦达运营团队负责运营。

●2018年，即将启动建设还有占地150亩的商业小镇中心，里面包括教堂、美食街、主体生活馆、观光车站等。建设中的家庭滑雪场也将在2018年完工，重金请瑞士格尼斯公司，研发设计夏日和冬日的不同游玩项目，甚至还有针对男、女、老、少不同人群适宜的运动，在配套中，刻意强调亲子关系、夫妻关系和颐养关系等各类家庭成员间的情感交流和互动。

包括逐步建设的康复理疗中心、心身医养中心等，又专门规划了一个18公里的森林小火车作为度假专线。

可能现在有些知名的小镇是建筑和产品比较好，但随着人们意识的改变，小镇比建筑更重要的是内容，内容比建筑还重要！这也是海坨山谷一直在填充内容的原因。

毕竟是一个大量经营性的小镇，有了内容来填充，就有各种丰富的消费套餐，价格从低到高，一切根据自己的需求。

海坨山谷有各种这样的度假套餐，总有一款会适合你

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难以复制的核心

有些朋友估计已经有疑问了，怎么还没有提到卖房子？毕竟是3000亩的建设用地，无论是酒店还有是各种游乐设施如果靠运营要沉淀多少资金？尤其是中国长期的低成本的资金很少，一般的开发商也拿不到。

这就是在这么多年经营模式的基础之上，有这么多老业主老会员的信任，才能在海坨山谷这个奥伦达体系最新升级的小镇项目上见识到了用户的威力。

海坨山谷项目方提供优质平台，拿地和整体规划、方案设计，业主或会员认可海坨山谷的规划方案，那么他就可以成为项目股东，获取各种受益，由运营团队进行经营。

为什么他们愿意拿100万、500万真金白银的入股这些项目？基于以往这么多年的，信任和靠谱！

早在2011年，“奥伦达部落”确定了整个“健康与幸福系统运营商”的理论基础，开始尝试除卖房之外的全新商业模式。除了会员制度假卡的销售外，奥伦达设计出“同创模式”——资本同创、运营同创、文化同创。通过一系列的制度设计，奥伦达部落业主会员从乡民变成“股东”、“合伙人”，这些在海坨山谷表现的淋漓尽致。

利用长期和业主建立的信任关系，通过旗下的基金管理公司发行基金，把资金投入到各个项目中去。企业解决了资金问题，客户实现了财富的增值。发行的基金产品从50万、100万，200万，500万不等。在2013年更是推出了事业合伙人计划，业主和高管都可以跟投项目，使会员真正成为投资人，事业的合伙人。