澳央行警告：“劫富济贫”原则之下，商业地产及开发商可能成为银行关键风险

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澳央行近日警告称，随着收入枯竭，投资者重新评估投资该行业的风险，商业地产市场即将出现问题。

该行的悲观评估呼应了主要银行家的观点，他们表示商业地产市场现状堪忧，估值大幅下降。

澳联储在其最新的“金融稳定评估”(Financial Stability Review)中表示，甚至在冠状病毒大流行之前，零售商业地产市场就“由于消费者支出疲软和竞争加剧而面临挑战”。

对经济活动的严重打击意味着“现在很可能”零售物业的租金将会下降，而空置率将会上升。

与此同时，曾经强劲的写字楼市场状况将会恶化。悉尼和墨尔本CBD市场的问题将会加剧，这两个市场的需求“不太可能”跟上今年将交付的高于平均水平的写字楼供应量。

澳联储还预测，商业地产的估值已攀升至非常高的水平，未来可能会下降，这也反映出租赁市场疲软，以及机构投资者对风险的重新定价。

它还警告说，不断下降的估值将给债务水平较高的投资者带来问题。

“对于一些负债投资者来说，估值下降将导致他们违反贷款契约，这将需要与贷款人协商解决。”

开发商是出借方的主要风险

澳联储也担心房地产开发商日益恶化的前景，以及这可能给银行带来的问题。

对于那些项目仍在建设但目前未售出物业的开发商来说，可能很难以有利可图的价格实现销售。这也将使开发商在收入枯竭之际，在资产负债表上同时持有库存和债务。这也是出借方面临的一个关键风险。银行在过去经济低迷时期因建筑贷款而蒙受了巨大的损失，虽然建筑贷款在商业贷款中只占很小的份额，但最近增长很快。

总体而言，商业地产风险敞口约占银行总资产的6%。

澳联储还指出了非银行贷款机构的潜在问题，它指出，非银行贷款机构在为包括公寓在内的商业地产建设提供贷款方面特别活跃。

尽管澳联储没有详细说明这一点，但非银行贷款机构迫使开发商清算其房地产投资组合的任何举措都将对商业地产价格造成巨大的下行压力。而商业地产价值的下跌将使更多的借款人陷入违反银行贷款条款的境地。

“

澳联储表示，总体而言，在冠状病毒引发经济低迷之前，企业资产负债表总体状况良好，流动性和盈利水平较高，杠杆率较低。

”

但是，它警告说，“在零售贸易、食品和住宿服务、农业和建筑业中，一些地区的脆弱性是显而易见的。”

这些行业的企业通常杠杆率高，流动性低，当现金流枯竭时，这会使它们面临风险。

虽然旅游和教育相关部门首当其冲地感受到冠状病毒大流行的冲击，但其他行业现在也感受到了痛苦。咖啡馆、餐饮和住宿服务以及艺术和娱乐服务等行业的许多其他业务都受到了严重影响，许多情况下都会暂时关闭。

更重要的是，澳联储警告说，尽管企业资产负债表在冠状病毒疫情大流行之前状况良好，但受冲击的规模仍将考验许多企业的财务弹性。大约四分之一的企业通常没有足够的流动资产来支付一个月的费用(包括工资)，近一半的企业无法支付三个月的费用。

这意味着，未来几个月，银行商业贷款账簿上的问题将激增。

澳联储表示，尽管经济冲击将持续多久存在相当大的不确定性，但公司层面的分析表明，例如，年销售额下降20%，将导致年业务退出率(倒闭和收购等)从8%左右升至9.5%。这将意味着有额外3.5万家企业要么关闭店铺，要么被竞争对手的公司接管。

但它指出，这一估计是基于历史信息，没有考虑到旨在帮助企业现金流的各种政策举措。同样，尽管贷款损失的增加通常会导致银行减少对企业的信贷供应，但澳联储指出，已经实施了重大政策措施来避免这种影响。

参考来源：

https://www.afr.com/companies/financial-services/reserve-bank-warns-of-commercial-property-hit-to-banks-20200409-p54ikb