干货｜公寓开发贷款实战解读(开发商荐读)
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在媒体舆情方面，尤其是网络及微信等媒体渠道，大家讨论比较多的是在各大银行收紧针对个人的购房贷款，尤其是收紧针对“海外收入人士”购房贷款的背景下，对可能出现的“海外买家无法交割”而可能出现的“违约潮”的“山雨欲来风满楼”的担忧。
笔者供职于一家悉尼房地产公司，最近两年以来参与了十余起、总额近5亿澳元的房地产收购及开发融资。谨以一家之言，谈一谈在住宅房地产(尤其是公寓)开发领域银行信贷的最新动态。
公寓开发贷增长似已见顶：
作为澳大利亚金融领域的主要监管者，澳大利亚审慎监管局(Australian Prudential Regulation Authority, APRA) 于8月30日公布的报告“Statistics on ADI property exposures for June 2016”揭示了很多重要的信息。此数据发布后，澳洲各大新闻媒体的房地产板块多有解读文章。
可以看出，该余额季度环比涨幅自2015年中”触顶”以来持续收窄。这说明澳大利亚的主要商业银行，为应对可能出现公寓开发“供过于求”的市场风险，而采取的减少（新增）开发贷的努力，已经初见成效。
如果将这一数据置于“新批准开工建设的公寓数量”这一情景之中，更可以感受到，银行对开发贷的收缩措施趋于严厉。根据澳大利亚统计局8月30日公布的2016年7月新批准建筑开工数量为11,500套，较上月增长达23%。而在过去12个月中，这一数据始终徘徊在每月8,500到12,600套左右的水平。
一个非常粗略的估算：我们假设每套公寓的建设成本在30万澳元，再假设一个公寓项目的平均建设周期为18个月，而建筑贷款在18个月中平均支出，则为了支持每月10,000套的新开工量，至少需要 $300,000 * 10,000 / 18 = 1.67亿澳元的月新增开发贷款余额。
新批准建筑开工与开发企业获得开发贷款固然存在一定的时滞，但是如果开发贷余额的增幅持续低于新批准开工数量，说明有越来越多的开发项目无法（至少是无法及时）获得开发贷款。
结合最近与银行沟通中的观感，笔者大胆预测，从2016年第3季度起，上述 ”四大银行公寓开发贷余额”会继续保持低迷，甚至进入”负增长”通道。
由于房地产存量信贷资产和针对房地产行业战略的固有不同，澳洲各个主要商业银行愿意投放的贷款金额，遴选开发商及项目的标准等本来就存在差异。即使在本轮信贷收缩之前，澳洲四大商业银行，已经体现出对开发贷款不同的”胃口”。有的更”激进”，有的则偏于”保守”。
在本轮信贷收缩开始之后，几家银行实施了更为严苛的贷款标准。例如：四大中某一家银行对于首次进入澳洲房地产市场的外国开发商，态度极为审慎；而另一家银行，则在收缩开始之后只对现有客户的开发项目放贷，不再接受新客户申请，等等。在获批项目贷款金额方面，亦有一些列明显的变化。
在房地产开发贷款中，除一般资产贷款通常要求的抵押品及偿债能力之外，比较重要的两个衡量指标是：
根据笔者的观察，自2015年以来，澳洲主要银行对于房地产开发商的上述两项指标控制，均已有显著“趋严”的趋势。
然而当前，虽然各个银行收紧的力度不同，但是土地交割阶段的LVR已经普遍低于55%甚至50%以下的区间；而在项目完成预售以后的开工阶段，LVR的比例也相应降低到60%到70%的水平。这使得很多开发商在项目进入建设阶段之后，还需要先垫付一部分资本金，然后才能提取银行的开发贷款。
关于这方面的新闻和传闻不一而足，ING，UBS，HSBC以及日本的几家银行屡屡现身。
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