从本地开发巨头 Leda 被罚 谈同一地块多个 DA 潜在影响

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一直比较好奇前一阵澳州本土开发巨头 Leda 因为日期工程前期的土方挖掘违规而被判罚500万澳元的罚款并上诉败诉的事件，这几天终于有空挖掘来龙去脉和被罚的原因。

原来是同一地块先后多个 DA 的情况下各个有效 DA 的条件对后期实质性工作的复杂影响造成，一块地多个 DA 也不全是幸福，在这里和大家分享一下里面的含义。

Cobaki Estate 项目

Cobaki Estate 项目开发商为澳大利亚本土的 Leda 集团，位于与昆士兰交界的新南威尔士州境内的 Tweed Heads，距离黄金海岸机场车程5分钟。占地605公顷，整体规划于2010年12月获批。这一项目将总共有 5500 套别墅，其中还有占地18公顷的 Town Centre，会有9500平米的商业零售和200套公寓。

事件概要

Leda 集团这次遭遇的核心是他们将项目内的一个土堆的土移至项目上的另外地点（批准范围以外），Leda 集团的批文条件只允许他们挖掘工作每次不得超过5.59公顷，而 Leda 集团被发现最多的时候同时进行挖掘平整工程的面积达85公顷（相当于悉尼皇家植物园的三倍）。对大型分地项目政府限制每次挖掘平整的规模是非常常见的，主要是环境上防止出现河流泥土沉淀和沙尘暴的现象，Cobaki Estate 项目所处地区还有考拉生活使得工程的推进更加的敏感了。

另外，Leda 集团还面对一项在没有施工许可 (CC) 的情况下就开始 Cobaki Estate工程的指控。

案例上讲，Leda 集团这次受到的处罚也是新南威尔士州2014年时将违背 DA 条件的最高处罚提高到500万以来的第一例。在2014年新规之前违背 DA 条件的处罚最高位110万，调整以后违背 DA 条件的公司的最高处罚是500万，个人100万。

相关的规划法原则

在一块地同时有一个以上开发许可 (DA) 的情况下，到底应该遵循哪个 DA 的条件是一件非常复杂的事情，Leda 就是在这一问题上解读错误导致违法，这方面规划法上有以下主要原则：

• 如果开发商获得 DA 以后不进入实际开发，这一 DA 所规定的条件也不再适用；但是如果开发商获得 DA 以后进行实际开发，就必须遵守其中规定的所有条件；

• 在同一地块获得多个不同方案的 DA 的情况下，所有的 DA 都是有效的，直到一个 DA  随着工程的实施和进展变得实质上的不可能；

• 同一地块后来获得的 DA 并不会让以前获得的 DA 失效，也没有哪一个更优先的说法；

• 同一地块以前获得的 DA 的条件如果是有持续影响的，如果不遵守就构成规划法里违背 DA 条件的行为。

负责审判这件案子的女法官 Pepper 以此判定规划厅认为的 Leda 的前期土方挖掘违背了以前 DA 里的限制条件理由充分，所以 Leda 罪名成立。

可见，如果一块地块有多个有效 DA 的情况下，实质开发过程各个 DA 的所有条件都有可能适用，开发商不能简单因为某些条件是一个地块其它 DA 附带的而忽视或违背。开发商和 Council 在考虑 DA 的时候一定要注意相关地块以前已经获得的所有 DA，实际上，Council 考虑与批准 DA 的时候都会考虑地块上已有 DA 里的条件。

现在我们知道了，DA 太多也有太多的麻烦，对于有多个有效 DA 的情况，在实践中仔细分析每个 DA 及它们的条件的含义和影响绝对是有必要的。

作者简介

John 傅永强

澳洲地产开发顾问 AFN地产专栏特约顾问撰稿人

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