拆迁户要“消失”了？今年起，老房子统统按新规处理，3类人受益

公开数据显示，1998年房改开始时，全国平均房价不足2000元，但截至2020年，全国平均房价已经突破“万元大关”，也就是说，过去20多年，全国平均房价足足上涨了5倍多。因此，可以很明确地说，房地产是一项绝佳的造富工具，凡是早早买房子的大都赚得盆满钵满了。当然，除了这些人以外，还有一类人获得的财富可能更让人羡慕，那就是拆迁户。

对于拆迁户，相信大家都不陌生。原本和绝大多数人一样，都是普普通通的打工一族，但是因为一次拆迁就实现了一夜暴富和人生逆袭。在生活中，此类例子并不少见，此前有报道，在深圳、广州等一线城市，一经拆迁之后，一个村子就出现了几十个亿万富翁，几百个千万富翁。前不久，和朋友一起吃饭，当谈到买房时，朋友就感慨道：家里一个亲戚拿到拆迁款后，买了两套房子和四个车位，如今都已经很久没有上班了。

不过，拆迁除了可以带来一夜暴富的机会，无形中也推动了周边区域房价的快速上涨。从2015年开始，国家发布通知，棚改补偿模式由实物、货币安置并重转向货币安置优先，这标志着棚改由1.0进入2.0时代。众所周知，货币化安置使得拆迁户手里掌握了大量的资金，除了可以全款买房之外，不少人还利用补偿款来大量囤积房子，结果不仅对房价上涨起到了推波助澜的作用，也使得刚需买房变得更难了。

数据显示，在全国所有的棚改区当中，三四线城市占比87%，而在全国货币化安置当中，三四线城市占比又达到了80%。因此，我们看到，在过去这四五年，全国三四线城市的房价普遍迎来了一轮上涨，尤其是环沪、环深等区域的三四线城市甚至出现了显著上涨，不少城市涨幅甚至高达200%以上。实际上，直到今天，即便面临严格的调控，一些三四线城市的房价依旧处在缓缓上涨之中。

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不过，伴随国家一锤定音，未来5年，拆迁暴富、房价大涨的情况或将发生改变。为什么这么说呢？我们可以从两份文件当中找到答案。一是根据国家2014年发布的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，其中提到：到2020年要基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。二是根据国家2020年国家发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，其中提到：全面推进旧改，到十四五期末，力争基本完成2000年底前建成的城镇老旧小区的改造任务。

根据这两份文件来看，释放的信号十分明确。对于房地产来说，2020年将是一个关键的分水岭，一个是棚改攻坚计划收官，另一个是旧改全面登场。当然，这并不意味着全国棚改会全面停止，主要是房价上涨压力比较大，或者库存严重不足的城市会叫停而已。毕竟，伴随城镇化的继续推进，由于城市规划、危房改造等原因，有些城市或者有些片区依然有拆迁改造的需求，所以自然会继续推行棚改，只不过大规模拆迁的情况会越来越少，而且即便需要拆迁，大都也会以实物安置为主，货币化安置不再是主要方式了。

我们可以通过两组数据具体看一下其中的转变。据财政部数据显示，早在2019年，全国各地的棚改计划量就已经开始大幅下滑。具体来看，2018年，全国12个重点省份棚改计划开工量为372.8万套，到了2019年，这一数据下滑到了176.4万套，到了2020年又继续下滑到131.4万套，较2018年下降65%，数量已经腰斩了。接下来这一数字还将会继续下滑。与此同时，据住建部数据显示，2025年之前需要改造的全国老旧小区近17万个，建筑面积约为40亿平方米，涉及居民超过4200万户。通过两组数据的对比来看，可以得到一个明确的答案，大拆大建的时代正在结束，拆迁户大规模出现的现象也正在“全面消失”。

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那么，随着棚改逐渐退热，接下来20年的老房子该如何“旧改”呢？根据新规要求：今年起20年的老宅统统“这样”办：依据老旧小区的实际情况，根据居民的具体需求，实行基础类、完善类和提升类三类改造。具体来看，基础类包括水、电、气、路等基础设施的维修完善。完善类包括给老房子加装电梯，配建停车场、活动室、体育健身设施等。提升类则主要包括发展社区养老、托幼、卫生服务站、便利店等服务，从而满足老旧小区居民更高的居住需求。

不过，可能有一些业主会产生疑问，旧改固然是一个好消息，可是大家都知道，老旧小区的物业水平往往比较落后，有些老旧小区甚至都没有物业管理，那么维修改造之后，如何来维护呢？对于这一点，也不用担心。近日，住建部发布了《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，其中明确提及：鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。如果暂时不具备专业化物业管理条件，由街道通过社区居民委员会托管、社会组织代管或居民自管等方式，逐步实现物业管理全覆盖。

根据住建部的《通知》来看，老旧小区改造不仅仅只是解决老旧小区的设施设备问题，接下来还将会重点解决改造之后的物业维护问题。笔者认为，经过这一番改造之后，再加上物业管理的全面覆盖，不仅会大大改善老旧小区居民的生活环境，而且还会提升小区的居住品质，甚至市场增值空间，所以毫不夸张地说，20年的老房子无疑又要吃香了。

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拆迁大规模停止，旧改开始全面推进，这会带来哪些影响呢？在笔者看来，最明显的变化就是，对于那些大量购买老破小，并指望老破小“拆迁”实现一夜暴富的投资炒房客来说，幻想或许要破灭了。除此之外，对于严重依赖拆迁而引起房价上涨的三四线城市来说，房价也将失去了再次大涨的条件了，不仅如此，由于房价已经被过度透支，所以接下来反而还有可能面临持续下行调整的空间。当然，旧改带来的很多好处也是显而易见的，三类人有福了，将从中受益。

第一类是老旧小区居民。我们上文也已经讲了，经过基础类、完善类和提升类三类改造，再加上后期物业管理的全面覆盖，曾经很多不起眼的老小区都将会改头换面，甚至是获得质的改变。对于老旧小区居民来说，不仅可以享受到更好的生活环境，而且房子的溢价空间也会获得很大程度的提高。数据显示，根据已经参与改造的小区来看，尤其是加装电梯后，身价都上涨了两三千元以上。因此，老旧小区居民无疑是旧改过程当中最直接的受益者。

第二类是普通刚需购房者。对于刚需来说，在买房过程中往往都会遇到一个比较纠结的问题：高层新房买不起，但老房子又不愿意委屈将就，所以常常就会无从下手。但是，随着旧改的全面推进，老旧小区的房屋品质和居住环境将得以改善和提高，再加上如今大部分的老旧小区本身就占据着城市的核心位置，配套也比较齐全，所以老房子自然也就成为了一个不错的住房选择。因此，普通刚需购房者无疑也会从旧改中受益。

第三类是参与旧改的企业。根据改造内容看，老旧小区改造主要分为基础类、完善类、提升类三类，将涉及建筑建材、装饰装潢、光纤通信、健身设备、厨房家电、物业服务等数十个行业。对此，住建部原副部长仇保兴撰文指出，初步估算旧改的投资总额高达4万亿，这意味着未来5年，每年平均新增投资大约为8000亿元。显然，旧改也不失为一种“创富”的方式。随着旧改的全面推进，对于参与旧改的相关行业以及从业人员来说，无疑都会从中获得利好。