从海鲜大王到地产老板，浙系“黑马”房企能跑多远?
海鲜兄弟的地产开局
李金隆、李金枢、李金杰三兄弟，是浙江永嘉上塘镇人。
上世纪七八十年代，三兄弟子承父业，以海鲜生意为生，渐渐做成了当地的海蜇专业户。
上塘做大了，就来到温州；零售满足不了了，就改做批发。
最后，三兄弟成立了温州寻鲜岛食品有限公司，注册了“寻鲜岛”商标，并投入3000多万买下一栋近3000平的大楼作为公司总部，命名为“寻鲜岛”大楼。
据说，海鲜生意做到最大的时候，兄弟仨在大连、舟山、湛江、海口等地200多个渔码头，建立起遍布全国各地的600多个分销商供货与分销网络。
通过这档海鲜生意收获的大量资金，也成了转战房地产的起跳点。
看得出来，叔侄仨对“鸿”字情有独钟，“华鸿”、“新鸿”、“国鸿”，一看就是带着共同家族基因的企业。
就这样他们齐心协力进入地产，又不知不觉成为了同行业的竞争对手。
起步更早的华鸿嘉信，显然发展更快，2017-2019年，华鸿嘉信的销售额分别达到349亿、438亿、460亿，步步跃升，并成功挤进行业前70强。
深耕温州，重仓三四线
起步晚、发展快，但就目前而言，华鸿嘉信依旧是一家典型的区域房企。
温州是华鸿的大本营；
8年80余个项目，几乎覆盖温州全境的各个市县；
温州也是华鸿业绩的贡献主力；
2016年，华鸿登顶温州地产土地储备、总销售面积、总销售额三冠王。
2016~2018年，华鸿连续三年摘下温州房地产市场总销冠军。
2018年，在温州单城市的销售额就超150亿元，占总业绩的三成。
而在温州下面的瑞安市，从2016年开发单盘销售超50亿、冲顶全国单盘冠军的明星楼盘——安阳城起，四年时间内滚动开发了近20个项目。
这种现象放眼全国其他房企，也是并不多见。
在温州之外，华鸿嘉信于2015年首入台州，迈出了打开浙江区域的第一步。
如今，华鸿嘉信已在台州布局了14个项目，而在整个浙江，项目开发已多达100余个，布局版图几乎覆盖浙江全域。
近两年，华鸿在土地市场摘获的50余宗新项目，大部分也都位于省内。
在华鸿嘉信整个战略布局中，浙江都有着举足轻重的地位。
2016年，华鸿嘉信总销售额首次突破百亿，用组建不到四年的时间，挺进了中国百强房企阵营，并位列浙江第五、温州第一。
随着规模的扩大，2017年，华鸿嘉信将总部迁往杭州，并确立了“深耕浙江，立足华东，面向全国”的发展战略。
布局版图从单一深耕浙江，扩展至江苏、福建、湖北、安徽等5省30余城120余座共识社区。
唯一不变的是，三四线仍是华鸿嘉信的重仓城市。
华鸿嘉信的得与失
例证就是，华鸿曾将2018年的销售目标定为500亿，还提出2020年要实现千亿。
但事与愿违，华鸿嘉信至今都未迈进500亿，千亿就更加遥不可及。业绩增长乏力的苗头已经开始显现。
此外，和多数还未登陆资本市场的房企一样，华鸿嘉信的资金来源主要是自有资金、银行、信托融资等。
比如，2018年11月，中建投信托发行过一笔期限15个月、规模3.5亿的信托产品，预期年化收益率为8.4%-9.2%，该笔募集资金用来建设杭州华鸿国际大厦。
2018年6月，合凡资产为华鸿嘉信发行过一期1.5亿规模的私募产品，产品期限为9月，预计收益为11.32-15.44%。
高成本借钱，意味着华鸿嘉信背负着较高的资金压力，而华鸿嘉信的拿地成本，同样居高不下。
比如，2019年5月，其拿下的浙江丽水商住用地，总价为4.866亿，溢价率高达82.16%。
6月，又联合绿城在浙江绍兴拿下一宗商住地，总价11.53亿，溢价率64%。7月竞得台州宅地，总价为12.01亿、溢价率高达111.44%。
如此高的拿地成本，再结合近年来三四线城市不太乐观的行情，华鸿嘉信能实现的利润率就十分堪忧。
前期依靠政策红利增速过快，但随着市场环境巨变，管理水平没跟上，人才队伍不稳固，经营模式也难以支撑持续的高速发展。
本文作者：木妮卡