12月1日，英国一家有着200年历史的老牌零售连锁企业Debenhams宣布进入破产程序，所有实体店铺只会营业到圣诞节，之后场所则被腾空或转交给新业主。另一头，他们的商业房东也正在焦急地寻找新的道路，以弥补空置店铺所带来的资金损失。今年，这已经不是第一家零售业巨头宣布破产了，这些商业租户不得不利用破产程序来抵押租金。对于商业房东来说呢？恐怕面前仅有两条路可走：要不改变住宅用途，要不降低租金寻找新的租客。不过，有一些经济学家则担心，这两条路不一定适用于所有的商业业主。今天，政府宣布，受疫情影响的商业租客将继续受到保护，商业房东将不可以在2021年3月底前开启驱逐行动。政府表示，他们会和租户以及房东一起，利用这三个月的时间寻找最合适的解决办法，让英国商业中心能够从疫情中恢复过来。
在印花税的推动下，居民住宅房价一路攀升，住宅房产的交易也不断创下历史新高。可是，房产市场的另一头，商业住宅却显得有点落寞，特别是零售商业地产，房产价值不断下跌，房东和租客也面临着史上最严峻的考验。今年3月，英国政府宣布全国封锁，由于不能营业，没有盈利，许多商业租户欠下一大笔租金，最后，只能利用破产程序来摆脱财务困境。前几天，英国零售业研究网站（Centre for Retail Research ）发布了一份“风险零售业” 数据，该数据显示，截至2020年7月，英国已有1424家零售业倒闭，43.7%员工被裁员。该网站评价，2020是史上最可怕的一年。比如，Bonmarche，英国老牌服装零售商，在2020年12月2日宣布已启动破产程序。Dehanhams，英国一家老牌零售连锁企业。12月1日，该企业对外宣布：预计所有实体店仅营业至圣诞节，之后，每家商店的物品将全部清空，场所将会被腾空或者转让给新的业主。时尚巨头Arcadia，其子公司包括了 Topshop, Dorothy Perkins、Burtons、Miss Selfridge、Wallis和Evans等知名品牌。该公司在2020年11月的时候也开启了破产清盘程序。另外，美国服务零售业JCrew将关闭英国六家门面，位于诺维奇的图书批发商Bertram books业也宣布破产，其已知的债务为2500万英镑。不仅如此，在这份名单中，还包括了Soak，T J Hughes outlet Division，Honest John.co.uk，Beales 等等大大小小的零售业品牌，统统面临着严重的经济危机。这些企业受到了经济重创，不得不退出市场，而这样的决策也给商业房东们带来非常大的打击。根据当地数据公司提供的资料：截至目前，在全国范围内，零售业店铺的空置率已达13.3%。在一些城镇，尤其是英格兰北部和苏格兰部分地区，空置率是这一比例的两倍。购物中心的空置率几乎是零售园区的两倍。据《金融时报》称，Debenhams关闭店铺后，光是在Basidon的Eastgate购物中心，就留下了差不多6万平方米的缺口。根据房地产数据研究公司JLL估计，目前英国约有44000个商店已空置，这一数字将在未来几年内翻一番。在这样的局面下，商业地产的业主仅有两种选择：要不把商业住宅转变用途，要不降低租金以引进新的租客。可是，想要通过这两种方法在短时间内迅速补救经济损失，恐怕，并不现实。近日，零售商业地产巨头Hammerson向媒体透露，他们需要立刻改变商业场地的用途。据悉，该公司正在与私人租赁开发商Packaged Living谈合作，将在2021年提交规划提案。据《Evening&Standard》报道，该开发项目的其中一部分计划，是要把莱斯特Highcross的一部分空置门面改造成新的高品质住宅，提供租赁服务给当地居民。值得注意的是，Hammerson并不是唯一一家寻求住宅开发的商业地产公司了。10月初，商业房地产商New River表示，要在其零售和社区酒吧的组合中推进住宅改造项目。同时，Lakeside的前业主也公布了要在Essex购物中心旁边建造约1000套私人住宅。随着政府放宽了将商业物业改变成住宅物业的限制，的确给商业房东提供了很好的良机，让他们可以把空置空间打造成居民公寓。可是，有专家认为，对那些追不回商业租金，资金又不够雄厚的业主来说，这恐怕不是一条简单的路。房地产公司KnightFrank的房产专家 Stephen Springham 评价：“即使购物中心只有一半的使用率，业主想要转用途，也得经过其他零售商的同意，并且要买断其他零售商的生意。一些小的商业业主，你想要改变用途，还要面临着拆迁成本，建设成本等等资金问题。并不是每一个房东都可以像Hammerson这种大公司一样，拥有足够的经济实力的。”那么，调整租金来寻找新的租户，是否是最实际的解决方案呢？当然，降低租金的确是一个吸引新租客的好方法，但是，想要立刻填补空缺的位置，找到合适的租客并不简单。《金融时报》这样评价：“2008年，Woolworths宣布破产时，其800家空置的门店很快就被其他各大零售商接盘。可是，那是11年前-一个互联网经济不太发达的时代。”如今，网上零售额的比例翻了五倍，很少有品牌愿意开设实体店了。根据本地数据公司的数据显示，BHS在2016年破产时所腾出的160家门店中，还有四分之一的店铺至今仍空置。 今年，由于疫情造成的经济重创，各类零售商对实体商铺更是望而却步。金融服务集团Jefferies分析师 Mike Prew评价，“购物中心的空间太多了，可选性也太多了。在伦敦的一些商业中心，你再怎么减租金，也不会比一些郊区的商铺便宜，更不会比网上营业成本低。”
今天，英国住房部部长Robert Jenrick宣布，受疫情影响的商业租客将继续受到保护，商业房东将不可以在2021年3月底前开启驱逐行动。同时，政府还将把清盘申请的破产措施延长至3月底；另外，房东的商业欠租追讨程序（CRAR）也将自动延长至3月底。与此同时，政府将会立法对商业房东和租户进行审查，为双方寻找一个最有利的合作方式。比如，如何改善租赁程序，以确保英国商业中心能够迅速从疫情中恢复过来。Robert Jenrick说：“这是我们最后一次延长对商业租户的驱逐保护，至关重要的是，全国各地的业主和租户可以利用未来几个月的时间，尽可能地就租金问题达成协议，使有生存能力的企业能够继续经营。”值得注意的是，此次，政府还将对企业提供的额外支持，包括有针对性地削减增值税，延长政府支持的贷款计划，为被迫关闭的场所提供高达3000英镑的补助金，以及为各地议会提供11亿英镑的资助金，让当地政府可以有资金支持地区商业企业。
“我们认为，对许多正陷入困境，不知道未来如何是好的零售商和房东来说，这一消息来得正是时候，这三个月的时间可以给彼此喘息的空间。我们相信，12月的圣诞假期，销售额可能会帮助部分商业租户挽回今年的营业损失。更重要的是，这三个月的期限也给房东更多的时间，可以好好利用这些时间为未来做一个规划。比如，是否真的需要改变用途，还是寻找新的客源？我们建议，在有可能的情况下，最好还是能跟现有的租客好好沟通，拟定好的协商方案，看看是否可以申请政府提供的资金补助，一起度过难关。毕竟，双方如果真的解除租约，后面可能会有一系列未知的损失。”
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