英国新住房法正式实施: 无身份租客也能提告! 房东小心留下犯罪纪录!
在英国尤其是大伦敦地区，房屋出租市场呈现供不应求的供需失衡关系可以说已经不是一个新消息了！基本上只要是目前住在伦敦的租客们都会有这样的感受。
也就是因为这样，提供质量差出租房的房东们很多时候都会更加有恃无恐，想说反正房子不论怎么样都可以租掉的，甚至是特别针对那些在英国没有合法身份的租客，恶房东们的行为简直就会更不受到控制。
因此，为了进一步保护广大无辜租客们的权益，英国议会在去年年底通过了《2018年住房保障合宜居住法》（Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018），这个新法律从今年的3月20日开始正式实行，目的就是要给予租客们可以直接将恶房东告上法庭的权利（而不需要还得通过地方政府来采取行动，不过当然如果租客想要选择向地方政府检举也是可以的）。
这个新法律适用于英格兰地区，目前针对的是从2019年3月20日当天以及之后签订的新租约，这个新租约包含的是租客搬入一个新的出租房所签订的全新租约，以及租客继续住在原本的出租房，但是重新“更新”的新租约（比如说原本的租约到期了，重新再签订一份新的）；同时，这也包含那些在固定时期（Fixed term）租约到期后，直接自动变成“周期性租期”（Periodic tenancy）的租约。
（注：想要知道上述两种租约所代表的含义，可以直接参考这篇：《租约没满想搬家？三五好友想合租？快回国却想租新房？对付难缠租约这里有招！》）
而从2020年3月20日开始，法律将会扩大适用对象，到时候只要是有签订合法租约（Tenancy agreements）的租客们，都可以受到这个新法律的保护，即便这些租约是在2019年3月20日之前所签订的。
不过需要指出的是，对于那些仍在固定时期（Fixed term）当中的租客，则需要等到原本的Fixed term到期后，才能适用于这项新法律。
租客们该如何采取法律行动？
根据《2018年住房保障合宜居住法》的规定，房东们必须确保他或她所提供的出租房是“Fit for human habitation”（也就是适宜居住的），并且这个“适宜居住”的标准不只包含了租客所租住的私人空间（比如说租客只租下了一套房子中的其中一间房间），还包含了房子内的所有公共区域；否则的话，租客就有权利控告房东并且要求相应的赔偿。
这个“适宜居住”的意思就是说，房东所提供的出租房必须是“零危险”的（free of hazards）。至于如何判断出租房是“有危险”的；英国住房，社区和地方政府部也公布了一些指导性判断原则来提供租客们参考：
－该建筑是不是一直都被疏于照顾并且处于相当差的状况当中？
－该建筑是不稳固的；
－房子内部相当潮湿甚至发霉；
－房子的布局规划是不安全的；
－房子内部很昏暗，不能让足够的自然光透进来；
－房子里面的通风非常的差；
－冷热水的供应上有问题；
－房子的排水系统或抽水系统有问题；
－不论是要使用厨房来料理食物或者清洗食物和器具等都有困难；
－房子内部过冷或者过热；
－含有会危害人体健康的石棉或人造金属纤维；
－一氧化碳过量；
－杀虫剂等化学物质存留；
－漏水；
－辐射（来自空气或水中的氡气）；
－未燃烧的燃料气体（比如说煤气泄漏）；
－挥发性有机化合物（室温下为气体的化学物质）；
－房子内空间太过拥挤；
－房子容易被闯入（比如说房子大门没有适当的安全门锁，造成窃贼等很容易进入）；
－灯光及照明设备故障；
－家居卫生、有害生物及废物（包括污水及家居废物处理设施不足）；
－噪音；
－食品安全（外部因素造成）；
－环境卫生及排水问题，水源供应问题，以及造成租客洗澡的问题；
－房子楼梯和台阶有问题，地板有问题；
－楼层之间的问题（比如说有从高处跌落的危险）；
－电路问题和防火问题；
－热力材料规范问题；
－碰撞和陷坑问题；
－不符合人体力学的设计（例如非常沉重的门）；
－房屋结构塌陷和倒塌风险；
－爆炸风险。
需要指出的是，如果租客们发现出租房中确实出现了存在安全顾虑的问题，那么租客第一步必须先通知房东。
通知的方式最好是通过电邮或短信等“写下来”的方式，这么一来也是为了保障租客能够持有这些证据，未来如果真的需要对房东采取法律行动的时候，租客可以提出这方面证据来做为其中一种证明。
租客一旦把房子问题告诉房东以后，房东就必须在合理的时间范围内解决或修复这些问题。
否则房东如果故意迟迟拖着不解决或者根本没有回应租客的要求，甚至是故意花很长的时间解决而超过了合理的时间范围；那么租客就可以考虑采取法律行动来控告房东了！
需要注意的是，法律规定租客在要正式将房东给告上法庭之前，必须“再一次”写信（书面信件或者电邮）给房东，要求房东必须解决问题。
因为到了法庭上，租客会需要显示出证据来证明自己确实有一直联系并要求房东要解决问题，尝试和房东沟通，可是房东却置之不理。
同时，租客控告房东的时候也应该要提供房子里面“问题”的相关证据。
比如说拍照把这些问题给记录下来，出示医生证明信来显示房子内问题对于自己健康上的危害（这可以是心理或者生理层面的），提供自己花钱修复的证据和相关收据等（因为房东不愿意处理），还有附上自己的租屋合同，甚至是专家的调查或检查报告。
总之，租客将相关证据准备的越详细，就越能证明自己的立场和论点；而租客一旦胜诉后，法庭就可以要求房东必须修缮并处理该问题，同时赔偿租客的相关损失。
那么，那些在英国没有合法居留身份的租客怎么办？
一般来说，这类的租客控告房东的案件是属于私法（Private Law）而不是公法（Public Law），简单的说也就是属于房东和租客间的私人纠纷，一般涉及的是双方民事合同（Civil contract）的范围，所以基本上是不会和移民法这样的公法有关的。
也就是说，如果无身份租客想要根据《2018年住房保障合宜居住法》来控告房东，基本上是和自己的移民身份无关的；即便租客是没有身份的，也同样可以对恶房东采取法律行动，并且不应该因此影响到自己的身份的。移民局一般也不会插手到这类案件中的。
所以如果恶房东威胁租客说，租客一旦把恶房东给告到法庭，就会使得租客的移民身份曝光，这基本是没有法律基础的说法。
再说了，反而是对于恶房东来说，不论他们提供的出租房是没有达到“HHSRS”（Housing Health and Safety Rating System房屋健康和安全要求）的标准，或者是没有达到HMO（House in multiple occupation群居出租物业）的要求，都可能使这些恶房东面临刑事起诉，也就是上升到“犯罪”的层级。
这么说来，恶房东们不遵守法律的要求，要付出的代价反而是更大的了。
点这里了解HMO：《出租房没遵守这些，房东面临无上限罚款或起诉！》
或点这里了解HHSRS：《潮湿虫害，安全问题，50万户福利房不达标准！政府依法需付赔偿金！》
还有没有哪些即将上路的保护租客的新法律？
有的，他们分别是：
1. 今年4月1日起，负责处理租屋交易的房屋中介将被强制必须加入英国政府支持的“租客和房东钱款保护机制”中，这个机制叫做Client Money Protection Scheme（CMP），也就是政府所核准的5个机构：CM Protect，UKALA，NALS，ARLA Propertymark，Money Shield。
这个法律的目的顾名思义是用来保护租客和房东交到中介那边的钱款，比如说中介那边先收下的房租和押金费用等，为了避免这些钱被盗用或者不当使用，因此要求中介必须加入“租客和房东钱款保护机制”来保护这些钱。
换句话说，之后不论是租客或者是房东的钱都会更加获得保障。而若是从4月1日开始，中介没有按照要求加入“租客和房东钱款保护机制”的话，将会面临最高3万镑的罚款。
2. 预计从今年6月1日起，租客们引颈期盼的《租户费用法案》（Tenant Fees Bill）就要正式成为新法律被实施了！
这表示，从6月1日开始，房东和中介将被禁止以各种名义来收取“租房中介费”（Letting fees），意思就是说除了以下指出的费用，其他费用基本一概不允许再向租客来收取：
1) 租金；
2) 可被归还的租房押金（Tenancy deposit）；
3) 可被归还的租房订金（Holding deposit）；
4) 出于租客本身过错而产生的费用或罚款（例如：租客把房屋钥匙弄丢了，房东重新给了租客一副新钥匙，便可以向租客索取钥匙费；或者租约里有规定，租客迟交房租达到多长时间，就要多付多少比例的房租，房东便可以按照租约的规定，向租客收取相应的迟交罚款）。
总的来说，所有这些已经开始或者即将开始实施的新法律，将为所有正在租房的租客们带来更完善的保护，避免再受到恶房东的欺负；
当然了，对于大部份守法的房东们来说，也要注意新法律所规定的要求，避免误触法网。