售楼小姐说漏嘴：这种房子聪明人都不买, 房子到手就“贬值”!

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐你好，CEO盘是否有跌价风险 ，因为溢价都溢完了， 长期看是否还能上涨?绍兴镜湖板块， 因为主要是自住， 但也怕买了就跌。。。谢谢

回答：CEO盘属于牛市才卖得出价值的盘

自住不用考虑太多涨跌，自己开心就好。

从投资角度看，在2017年317连续十几个政策之后，楼市美好的外表被扒干净，利空情绪占据绝对力量。导致的就是就是，存在溢价的，大部分都会逐步回归；而此消彼长，一些被低估的在这个阶段就产生了轮动上涨。

提问：无所不能的房姐：请推荐一下郑州哪些值得投资单价一万出头二手房，现在的新房都是3 年左右交房，时间太长了。想买适合的二手房出租缓解房贷压力 谢谢

回答：思路变一变，横盘期二手淘笋。

一个朋友，金水区200平，首付+税费+中介费等一切费用=35W，月租金9000元带租约，0月供。他的情况是要求极低的前期资金，愿意放弃短期的利润。 

如果能长持，你也可以淘一淘。

0首付+0月供实操方案详见知识星球内部分享。

提问：美丽睿智的房姐，抱着学习心态进星球，问题有点多，请不吝赐教。

1.主场东莞两套房，负债率大概百分之五十三，一套在松山湖今年涨约七十万，一套在东莞麻涌自住，17年入手至今阴跌三十万，麻涌这套是否可以按住投分离的概念换筹？

2.另外手上子弹70万，200万左右的投资标的，是选择广州中新知识城地铁盘（地铁一个小时到珠江新城，医院，商业，学校等配套完善），重庆两江四岸内环轨道沿线次新盘，还是东莞环松山湖区域次新盘。

3.两个小孩目前在麻涌读书，是否值得迁户过松山湖读教育资源更加优质的公立小学，代价是更少陪伴，每天多三个小时的上下班通勤时间，放弃老婆村里的户口和可能影响到每年两至十万不定分红。谢谢！

回答：你好，东莞是镇区经济，各区之间差异非常大。多年来资金分散，产业低端，城市界面差，房价扁平化，不利于吸引外来资金，松山湖是东莞政府重点打造的经济高地。东莞未来的房价高点一定是松山湖，至于单价能托举到多少，不仅看东莞本地的购买力，更要看对外来资本的吸引力。可以确定的是，四万一定不是松山湖的天花板。

但是长远看，东莞一定是跑不过深圳和广州的。出手麻涌，入手广州是明智的决定。

知识城是个概念，投资不建议，还是集中在主城区淘笋。广州整体东移，建议你看看珠江两岸，往东一点找找被低估的片区。

广州投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。为了孩子教育放弃户型户口值得。如果条件允许，广州的教育资源更好。

提问：房姐您好，夫妻双方都在深圳石岩上班，双方深户，孩子幼儿园小一，由老人带。之前在东莞用老公名字买的房子，现已卖掉，现子弹110万，双方都是私企，共月收入2.5万的样子。我们适合买深圳的房子吗？要买的话？可以考虑那些地方？小孩以后会在深圳上学

回答：你好，子弹110左右可以买。石岩在深圳是很尴尬的地段，主要承接南山人口外溢，城中村跟布吉似的，密度高，漫山遍野。ZF也不会有什么规划，长期会跑输大市的，只能说适合石岩自住的中产家庭，投资谈不上多优秀的。

深圳投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：美丽的房姐你好，新人首问17年年底高位站岗婚后SFSD买了光谷东188一楼三房，我是主贷人，老公是共同借款人，前天刚交房，纯商贷月供6000多，装修品质还可以。但是目前和老公两个人都在深圳上班，孩子也马上要读书了，目前手上只有子弹30+，家庭年收入50个左右，因为武汉的房子高位站了岗，现在不知道是等半年后188产证下来后割肉亏出，然后凑150个以老公名义JLH买宝安或者光明，还是继续持有出租188那套，再凑点先买深圳龙岗老破小上车，因为估计明年到三月份顶多只能凑到50+左右。另外，亲戚朋友都在武汉，有时也想回去武汉安稳度日算了，在深圳只能买到很偏的地方，教育和医疗资源也不理想

回答：城市化进程是农村到城市、小城市到大城市。

浩浩汤汤、滚滚洪流、大势所趋、不可阻挡。千万不要逆潮流做反趋势的动作。

来了深圳，就使劲浑身解数、拼出最后一分力气留下来。不到万不得已别回武汉。

进了关内，就使劲浑身解数、拼尽最后一分力气留下来。不到万不得已别去郊区。

我希望看到你们几年后，50万收入变100万、200万。当下，子女教育不是最核心的痛点，父母强，子女才能真的强。先把自己做大做强。

现在深圳淘笋，武汉卖房可以同时进行，如何快速不降价卖房，详见知识星球内部资料《卖房科技树》，可以平进平出，不至于割肉。深圳有性价比高的，先付定金拿下，拖延流+远期合同。

未来有闲散子弹再考虑入手武汉。

提问：我是河南的，工作主要在洛阳市，老家在新乡，2018年年初在洛阳洛龙新区核心区位裸房95入手一套鬼盘，首付40万，贷款55万，期限30年，月供3400左右，无电梯花园顶楼洋房，赠送地下室，阁楼，大露台，房本面积110，实际面积200左右，目前这一套房子升值到130左右。目前手头可筹到子弹20。目前考虑如何资金利用最大化。房产都是我婚前财产，只有有一个人名字，现在结婚了，老婆名下无房无贷，工资流水20000信用优质。

目前看盘有两个备选1、新乡市高铁站东10分钟车城以内建业联盟新城均价7800左右毛坯新盘，面积150左右四室，走老婆首套可以20％首付入手。

2、洛阳建业洛邑府新盘，位于洛阳市区南部伊川县范围，处于伊川和洛阳中间地带，距离洛阳龙门高铁站和洛阳新区中心位置30以内车程，据说恒大、碧桂园等大开发商已经在周边拿地。

请问房姐我怎么选盘，或者下一步如何操作更好，已经深刻认识到炒房副业远胜主业的重要性，期待您的指点，不设限，目前正需要积累基本然后进行更多的裂变，最终走出河南，走向全国，入会看了所有入门资料，感觉大开脑洞，很有收获，期待您的指导感谢！！！

回答：徐州，洛阳，临沂，绵阳，襄阳，南阳这种城市就是三线城市。最大的特点就是本地人口众多，也算是个小一点的中心，但是又达不到二线的程度，炒作过后二手房流动性枯竭的太严重。一手非常猛，学区非常猛，但是很容易掉坑里。短炒有一定前途，但是从长期来看，不值得长持，即使短期内冲高也会很短时间内冷却，没有太大价值。

目前来说，棚改货币化对于三四线城市的价格是有拉动的，洛阳楼价也有明显提升，但终究不是长久之计。

选择方案A，未来可以自住。

选择方案B，未来可能面临的问题是，短期内大开发商把一手价格迅速拉升起来，但是二手房却无人问津，找不到接盘侠的投资都是无效投资。毕竟人口80万的伊川小县城支撑不了高房价。

放弃在洛阳深耕的想法，留一套自住即可，剩余子弹买郑州，还能搭上郑州崛起的顺风车。

提问：姐，一个同事，热衷于三线城市买房，装修，销售；特别是装修花钱不多但是软装很吸引人，连中介都佩服倒腾房子专业，这种也是楼市一种活法？

回答：凤变冰+ABC单也能赚不少，详见知识星球文章《中介常用的吃差价手段—ABC单》

提问：房姐，拆骨法是怎么算不懂，能麻烦介绍一下吗

回答：本质就是：做减法。举个栗子，两年前我一个朋友买重庆的老破大 170平，124w，单价7.3k左右。有点犹豫，不确定这个单价是否合适，于是做拆骨，7.3k里扣除装修为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，这个单价再判断是否值得。装修，楼层，朝向等这些因子都可以用到拆骨法中。冷血又好用。

提问：请问现在新房不太好卖的行情下，有什么办法可以跟售楼处砍下价吗？常用的方式和理由是哪些呀？

回答：新盘一般可以砍1%左右，砍价技巧详见知识星球内部分享。

提问：房姐，我有一个疑问，是关于按揭还款的。您建议110万在武汉首付两套房，可涉及到一个后续还款压力大的问题，不知道后续现金流这个问题您怎么看？因为谁也不能保证收入会持续稳定增长20年。

回答：很多人在没买房之前总会被30年贷款吓到，二十多岁的时候买房，五十多才算还完，整整半辈子被银行压榨。但是只要买完房，这些顾虑就会少很多，第一是已经上车了，后悔也来不及，第二是了解多了之后就想开了。

因为在中国没有那一套房子需要还30年，中国平均房贷时间也就七八年。因为房贷是不变的，但你工资是持续上涨的，而且只要央行还在发行人民币，人民币就会持续贬值，这是不可逆的经济规律，按照现在的M2增速与GDP增速人民币购买力平均每年贬值6-7%，100元人民币，在10年年后贬值为48元，30年后就只剩11元对于绝大多数正常家庭来说，房贷真正有压力的时期只有最初的10年，以后的岁月将非常轻松，我五年前买的房，租金已经超过月供了。

新手留足2年月供即可，未来通过分割出租缓解月供压力。武汉房龄15年左右就需要考虑换筹了。

提问：美丽的房姐：1、考虑还款压力及利息，如果把首付多付点，那装修款及月供留存就要搭进去了。手上有几个银行的xyk请问银行有哪些业务可以把装修月供T出来吗？（具体到某个银行某个业务最好哈）。或者说您有其他更好的渠道推荐？只要年利率折算下来不过于高就好哈。2、一般来说月还款额占月收入多少百分比比较合适？3、二手房公积金SD是不是最多只能20年？有这个规定吗？三个问题烦请解答！谢谢！

回答：1.XYK做空当接龙，年利率在4%左右，属于低成本资金。需要配合P机操作。详见知识星球内部分享《信用卡年赚100万之旁门左道》 

2.新手不要超过50%3.公积金最多可以贷30年。

提问：江岸学区关注育才本校和长椿街，子弹60左右，只能看看老破小，或者1居小户型。房姐，请问买了这样的学区房，一定能上得了对口的学校吗？我听说这两学校有钱也不一定能上啊。还有就是没钱没势的家庭，读这样的学校，老师会不会对孩子不关心？小孩在学校会不会很自卑？我现在在犹豫，经济实力不是很强大的前提下，要不要花大代价让孩子挤进富人圈读书.

回答：面子也是商品。对中产阶级来说，学校是他们买得起的面子。凡是面子，多少都有点收割机的性质。

人生的赛道是人生，而不是奥数、考试、大学、工作等。

人生的目标总的概括涉及到两大方面：自我的个体愉悦基因和家族的延续

人们之所以努力上培训班，不断考试，比拼学校，职场打拼...除了些许的成就感满足，首要的目标都是为了赚钱。有了更好的收入，才能住更好的房子，享受美食，消费更多的更好的商业服务，获得愉悦补充心力对劳动的付出颁发满足感。有了更多的收入以及持续收入的机制，才能扎根筑巢，寻找配偶，组建家庭，养育后代，为后代保驾护航。

遗憾的是，中产阶级在认知上的局限，让他们无法看到事情的全貌，无法及时了解事情的变化。

当富农投身工厂主时，他们还在努力经营农场；

当开厂迈入红海时，他们还在拼命投身「实业」；

当高考扩招十倍时，他们还以为大学生是天之骄子；

当市场经济群星绽放时，他们还在逼迫小孩争取一份职场的铁饭碗。

经营农场，投身实业，考大学，争夺铁饭碗...

中产阶级的家长们就像一颗颗螺丝钉，总是轻易被塞进别人早已准备好的位置，并把自己的子女也投身其中。他们意识不到的是，获取财富的方式一直在变化，自己时代的路线和子女的时代已经天差地别了，而子女在小学时代所拼的路线，上了大学也许就不再适用于这个社会了。

农耕社会状态的稳定持续，是大多数中产阶级思维固化的先天起因。

人生的赛道是人生，是生存的能力和获得财富的能力，没有任何具体的工作可以长久为你获得财富。

提问：房姐，你好，我朋友小学毕业，有什么办法落户武汉买房吗？现在长期在深圳工作。

回答：目前武汉有8种快速破限购方案，详见知识星球内部分享。

提问：投资的选筹与刚需的选筹上的标准有什么不同？通常自住的房子也希望和上涨的漂亮。

回答：有没有投资和自住兼顾的房子呢？答案是，没有。凡事告诉你这房子投资自住兼顾， 大概率是在骗你！投资，一定是投目前还不适合自住的房子等待利好兑现，是一种小小的赌博。但凡适合自住，那也就没有暴涨潜力了。自住，是考虑个人复杂的情况，如交通、学区、户型、配套、楼层、采光，做出的选择，是一种消费行为，以后涨幅能跑赢大盘就算不错了。自住找自己喜欢的，生活半径附近的，什么都符合你标准的房子，只能是CEO。

投资和自住天生就是矛盾的，甚至有职业炒家提出【投住分离】，即买房只为投资，租房自住。所以买之前，请思考清楚，你到底是要自住，还是投资。

提问：姐，说的看房200套，在武汉市内只想看武昌区这边不想看汉口那边也可以？还是一个城市都要看到？

回答：1.先摸清楚武汉城市的命脉和发展，再挑选适合自己的板块。根据配套，交通，未来潜力，先锁定一个小一点的范围。

2.学会app看房，找到城市常用的评估系统，对比中介公司的历史成交记录，找出规律。

3.找中介线下带看，周末一天看7套。反复思考为什么电梯比楼梯贵，同一区域为什么有的是高价有的是低价，楼层差异，装修差异等等。

4.多跟中介聊天，一套房可以反复问好几个中介。多翻他们的朋友圈，每个店可以加2-4个人微信好友。每个区域可以加100-300个人。

5.勤做笔记，看过一套房子，1.2个月之后再做数据对比，是否与你之前判断的价格优势一致，多骚扰中介。

6.一个区域熟悉后，慢慢拓展其他区域，经验可复制。当你打开武汉地图，对所有小区的价值判断烂熟于心的时候就OK了。

详见知识星球内部分享《如何淘到低于市场价50万都笋盘》

提问：冒昧打扰您，实在焦虑，武汉，年36身边的朋友普遍年薪五六十，自己却只有区区三十，虽然工作尽职认真，但感觉专业错误（学土木的）以致方向也错误，红海竞争，前途渺茫。别人有好的平台有贵人领路也是别人的本事，没有嫉妒，自己确实有些能力不如朋友（朋友也都有投资房产）。现在内心觉得对不起老婆小孩，对什么都提不起兴趣。想认真践行CF的路线，但是看到自己待遇这么差，以致融资能力也差，很是没有信心，担忧自己跟朋友的差距越来越大，不知道后面的路该怎么走。谢房姐批评指正

回答：你是受了一辈子毒教育，脑子僵掉了。人生不是高考，千军万马独木桥。你不是待遇差所以融资能力差，你是零和思维，看到亲友能力强收入高心中只有艳羡，不会合作共赢所以融资差。不抛掉你的存量思维，你一生不快乐难成功。人生是格局和竞争并存，在常识层面努力很难胜出。做事要考虑显性收益，更要考虑隐形收益，也是就是中国人说的积德，甚至吃饭抢单也是积德。

有些人特别不爱买单，因为买单就意味着某种痛感，你的成本很高，好像没什么收益。但是他不知道他付出的隐性成本其实是很大的。这其实是在告诉别人：我是一个小气的人、我是一个不值得合作的人。

我在跟你合作的时候，我是不可能有多大的付出的，我首先想到的是我能得到什么，如果一个东西，眼下我得不到什么利益的话，我绝不去付出这个成本。很多时候你看不到的东西，比你看得见的更有价值。只有对看不见东西敏感的人，才更大概率会改变命运。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。